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1、立方寓第二次开盘相关建议 一、关于价格 海顿公馆 外滩风景 联盛天连天 名汇东方 宁波大公馆 慈城新天地 荣安琴湾 康城阳光 嘉华富甲天下 东外滩公寓 时代金茂 立方寓 同类产品项目公布 楼盘名称物业位置 主力面 积 销售均价 （预 计均价）/万 元 是否精装 装修标准（ /元） 产权性 质/年限 物业层高优惠方式开盘时间未售套数 海顿公馆 江北老外滩桃渡路与杨善 路交汇处 52 未开盘预计 18000左右 精装 2500元/平方 有沙发电视 冰箱 40年3.1VIP存2万抵4万 11月底，未 定 未开盘， VIP已售 80%以上， 这两天将结 束 联盛天连天 鄞州宁南北路与贸城西路 交汇处
2、40-70 均价14000,简 装13800,精装 15800 精装 简装1500,中 央空调,精装 3500,电器齐 全 40年平层 VIP存2万抵4万 、一次性98折 11.13推300 多套精装公 寓 50套,大部分 都是精装,简 装只剩60/70 平方的 外滩风景 外滩风景位于江北区玛瑙 路与车站路交叉处 30-22817000-25000精装 2500元/带 电器空调2 个，家电除 电视机,无家 具 40 4.5米挑高 。 一次性95折、 按揭98折 未开盘 大公馆苍松路与咏归路之间4538 未开盘预计 18000左右 精装 精装2000元/ 平方米 40年4.8米挑高 大概12月，
3、 未定 0 慈城新天地江北区慈城镇人民路附近30-658000精装 精装1300元/ 平方米 40年平层一次性98折11月15日0 名汇东方 江东区惊驾路与世纪大道 交汇处 40 未开盘预计 15000左右 精装 未定约2000 元/平方 40年 平层/复式 4.5米 12月份0 康城阳光 BOSS领馆 康城阳光BOSS领馆位于 鄞州区鄞州投资创业中心 金谷中路东8号 30-70 12000元/（ 平层）18000元 /(挑高) 全精装 4000元/带 家具空调 电视,拎包入 住 40年 平层3.2和 5.1挑高 VIP存2万抵4万2009年12月未开盘 时代金茂 天一家园（五期）北新宁 波中
4、医院旁 521-1.2万白坯，精装200040年4.5米无2009.6.231套 嘉华富嘉 天下 鄞州区天童南路与茶桃路 交叉口 30-70 12000-13000元/ 精装1000元/平米40年3.18米 2009.9.1207套左右 荣安琴湾 鄞州天童路以东,茶桃路 以南 53-13916000元/毛坯无70年平层 按揭100元/ ，一次性200元 / 2009.11.14先推了五栋 尚海滩公馆民安路与江东北路交叉处 35-69平 米 2.2万起，最高 3万 全精装，家 具家电配齐 ，无床 3000元/平米70年平层无2009.9.18172套 楼盘名称物业位置比较点可比性 海顿公馆江北老
5、外滩桃渡路与杨善路交汇处 联盛天连天鄞州宁南北路与贸城西路交汇处万达附近 外滩风景外滩风景位于江北区玛瑙路与车站路交叉处 大公馆苍松路与咏归路之间 慈城新天地江北区慈城镇人民路附近距离上最近 名汇东方江东区惊驾路与世纪大道交汇处市区周边楼盘 康城阳光BOSS领馆 康城阳光BOSS领馆位于鄞州区鄞州投资创业中心金谷中路东8 号 市区周边楼盘 时代金茂天一家园（五期）北新宁波中医院旁 城西楼盘 嘉华富嘉天下鄞州区天童南路与茶桃路交叉口市区周边楼盘 荣安琴湾鄞州天童路以东,茶桃路以南市区周边楼盘 东外滩公馆民安路与江东北路交叉处 同类产品项目分析 从区位的上看联盛天连天、BOSS公馆、富嘉天下、荣安
6、琴湾均属鄞州区，名汇东方地处江东世纪大道边上， 相对于这个项目都处于市区周边，具一定的可比较性。 慈城新天地与本案虽不同辖区，但离本案最近，因此也列入参考。与时代金茂则同处城西版块。 因此以上项目均列入类似项目比较分析中。 楼盘名称物业位置套数主力面积开盘时间交付时间 已售套数未售套数 联盛天连天 鄞州宁南北路与贸城西 路交汇处 595套40-70 11.13推300多套 精装公寓 2011.12.31250 50套,大部分都 是精装,简装只 剩60/70平方的 慈城新天地江北区慈城镇人民路附近12930-6511月15日7月2日1290 名汇东方 江东区惊驾路与世纪大 道交汇处 约200（复
7、 式12套） 4012月份2009.1200 康城阳光BOSS 领馆 康城阳光BOSS领馆位于鄞 州区鄞州投资创业中心金 谷中路东8号 196套30-702009年12月2010年未开盘196套 时代金茂 天一家园（五期）北新 宁波中医院旁 约300套522009.6.232010.10.31约300套1套 嘉华富嘉天下 鄞州区天童南路与茶桃路 交叉口 37030-702009.9.12010约163套207套左右 荣安琴湾 鄞州天童路以东,茶桃路 以南 25053-1392009.11.142010年10月先推了五栋 根据地段相似度确定比较楼盘，但其中慈城新天地、时代金茂基本售完或是预定完。
8、因此也予以排除。 另外名汇东方至今未对外明确报价，似乎待价而沽，最近无开盘打算。 相似地段同类产品项目分析 可比较的同类产品项目分析 楼盘名称主力面积 销售/预计均价 /万元 总价范围 联盛天连天40-70 均价14000, 简装13800, 精装15800 55110 康城阳光BOSS领馆30-70 12000元/（平层) 18000元/(挑高) 36126 嘉华富甲天下30-7012000-13000元/3684 荣安琴湾53-13916000元/80230 通过比较确定联盛天连天、BOSS领馆、富甲天下、荣安琴湾四个项目中均有小户型产品，且区位上均属市区周边项目。 楼盘名称物业位置 套
9、数 主力 面积 销售均价 （预计均价 ）/万元 是否 精装 装修标准（ /元） 产权 性质/ 年限 物业 层高 优惠方式 开盘时 间 已售套 数 未售套数 联盛天连天 鄞州宁南北 路与贸城西 路交汇处 59540-70 均价14000, 简装13800 精装15800 精装 简装1500, 中央空调, 精装3500, 电器齐全 40年平层 VIP存2万 抵4万、一 次性98折 11.13 推300 多套精 装公寓 250 50套,大部 分都是精 装,简装只 剩60/70平 方的 康城阳光 BOSS领馆 康城阳光 BOSS领馆位 于鄞州区鄞 州投资创业 中心金谷中 路东8号 19630-70 1
10、2000元/ （平层） 18000元/ (挑高) 精装 4000元/ 带家具空 调电视,拎 包入住 40年 平层 3.2和 5.1挑 高 VIP存2万 抵4万 2009年 12月 未开盘196套 嘉华富嘉天 下 鄞州区天童 南路与茶桃 路交叉口 37030-70 12000-13000 元/ 精装 1000元/ 40年3.18米 2009.9. 1 约163套207套左右 荣安琴湾 鄞州天童路 以东,茶桃 路以南 250 53- 139 16000元/毛坯无70年平层 按揭100元 /，一次 性200元/ 2009.1 1.14 先推了 五栋 同类产品可比项目详细资料 以上各项目的均价主力为1
11、2000-16000元/平米之间。 综上项目中最为接近于本案的为康城阳光的BOSS领馆项目，地段相似且周边也是工业区。 该项目相比本案而言，区位上地处鄞州区相对客户认同度；另外交通状况和周边的厂区的成熟度相超过本案。 且该项目装修标准较高，配全套家电带家具，另挑高的层高也相对较高。 楼盘名 称 物业位置套数 主力 面积 销售均价 （预计均 价）/万 元 产权 性质 /年 限 优惠方 式 开盘时 间 销售状况 奥林80 奥林80位于江 北区江北洪都 路和洪塘中路 二期加推20#楼（ 52套）18#楼（88 套）共140套 89、90 、92、 102 1楼价格在1.3 万左右、其他 楼层基本在
12、1.41.5万 70年 公积金： 130元/ 、商业： 150元/ 、一次性 ：200元/ 20#楼在11 月18开、 18#楼在11 月1日（房 展会） 20#楼卖2 套、18#楼 卖75套 20#楼剩50 套、18#楼 13套 20#楼3%、 18#楼85% 项目周边在售楼盘 奥林80的小区一期景观展示区已呈现， 小高层售价也由9月份的接近10000元/平米达到了现在的14000-15000元/平米。 项目周边二手房在售状况 项目名称房屋类型交付时间价格区间 宁沁家园 逸嘉新园 北城春色 欣欣家园 多层2009-7-18.1万-9.4万/平方米 亲亲家园多层高层2008.92009.51-
13、1.3万 盛世嘉苑多层2009.37.8-9.1万/平方米 在楼市的激励下盛世嘉苑由9月份的6000元涨到了8000-9000元/平米，周边的安置房房价也是水涨船高。 本 案 优势劣势 14.8米挑高,算单层面积,利用率相对较高1小区规模小,中间马路相隔,配套少,抗跌性差 270年产权公寓适合居家,市场同类产品稀少2周边工厂,有环境污染 3带装修3交通不方便 4总价低,首付(20%)少. 4首付增加?同价位的宁波市二手房有竞争压力(一期首 付20%,314户里有165组占52%) 5万达利好,江北发展有潜力5交付时间晚 6户型好6周边租赁市场价格低,租房客户少,长期投资不划算 7银行按揭政策会
14、有变化,目前银贷政策不明朗,投资客会 更谨慎 综合市区周边区域在售小户型楼盘、本案周边的在售楼盘及二手房的现销售价格。 另结合分析本案的优劣势。 根据公司对于本案的销售进度要求：春节前后完成项目80%以上的销售率 建议 立方寓二期开盘均价13000元/平米 （后期视项目销售进度进行适时调价） 对于价格的建议分析： 13000元/平米均价预估春节前后可达成70-80%的销售率，约可于4月 份完成项目基本销售。 13500元/平米均价预估春节前后可达成60-70%的销售率，约可于5月 份完成项目基本销售。 14000元/平米均价预估春节前后可达成40-50%的销售率，约可于5-6 月份完成项目基本销售。 针对一期已领卡客户： 一期销售中有约150组客户已付意向金20000元，尚未退取，意向购买二期的。 对本部分客户建议： 先行进行换取二期选房号，制定适度价格优惠措施。具体优惠可视换取状况而定 。 项目前期执行的时间节点建议： 11/28：通知一期领卡客户进行换卡 12/ 2：媒体起动 12/10：确定首批房源均价、优惠方式 12/12：换卡客户进行选购首批房源 推出3号楼 12/15：开始第一批签约 12/18：确定对外销售均价、优惠方式 12/20：对外正式开始选购 12/23；开始第二批签约 谢 谢
