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1、福建农林大学本科毕业论文论文题目: 福建省房地产价格影响因素的回归分析学 院： 计算机与信息学院 专业年级： 数学与应用数学2004级 学 号： _姓 名： _指导教师、职称： 2008 年 5 月 31 日 Regression Analysis of Real Estate Price Affected Factors of FujianCollege: Computer and Information Science Specialty and Grade: Mathematics and Applied Mathematics, 2004Number: 041167059 Name:
2、Liu Qijin Advisor: Associate Professor Jiang Yong Assistant Tian Li Submitted Time: May 28, 2008 目 录摘要IAbstractII1引言12房地产价格及其影响研究的意义22.1房地产价格影响因素研究产生的背景22.2房地产价格影响因素的涵义22.3房地产价格影响因素的分类23房地产价格影响因素的研究思路、方法以及假设43.1房地产价格影响因素的研究思路43.2房地产价格影响因素的研究方法43.3模型的假设64实证分析74.1数据处理74.2综合回归方程的得出和验证84.3逐步回归.175总结225.
3、1模型存在的问题与改进.225.2房地产价格走势预测.22参考文献23附件25摘要本文选用了利率、GDP、CPI、财政支出、人均GDP等因素作为回归分析的自变量，而选用平均商品房价格作为因变量，应用Matlab拟合工具箱和逐步回归等主要方法以及F检验等相关检验方法来确立以上因素对商品房平均价格的回归方程，并且通过方程对包括房地产价格走势在内的一些经济现象进行初步的判断。结果说明：福建省平均房价的上涨趋势明显放缓，显示出政府房价政策的有效性，但同时政府投资也存在很强的“挤出效应”。关键词：逐步回归分析；F检验；商品房平均价格；利率；GDP；CPI；财政支出。AbstractThis essay
4、choose interest rates, GDP, CPI , public expenditure and PGDP as the independent variable to the average commercial housing price, which is induced variable. Using fitting box of Matlab and stepwise regression as the primary method, and using F-test as the relative test method, to establish a regres
5、sion equation by the aforesaid target along with the average commercial housing price. And final use this equation for preliminary judgment of economic phenomena, including price movement of real estate. The result shows: the up-trend of commercial houses price has reined up, so the pricing policy o
6、f real estate is effective. While the crowding-out effect of public expenditure is stronge.Key words: stepwise regression, F-test, average commercial housing price, interest rates, GDP, CPI, public expenditure.II福建农林大学本科毕业论文1 引言自20世纪90年代以来，在全球经济进入一个增长稳定、通货膨胀温和、失业率下降和利率保持相对较低水平的环境下，全球房地产进入了一个持续增长的时期，
7、现在全球许多国家房地产投资的增长速度已经超过了经济增长率的几倍，住房与商业用房价格的增长速度也已远远超过了房租价格增长速度1。国家建设部在1996年8月提出从五个方面理顺政策，以促进住房建设形成新的经济增长点。其中一个方面就是要理清商品住房价格构成、调整计划经济体制下商品住房价格构成，而价格调整政策的制定必然要以价格理论为基础。次年9月，党的十五大提出建立比较完善的社会主义市场经济体制。社会主义市场经济体制目标的确立，具有重大意义。他经历了漫长的理论变革和实践发展过程，标志着我国改革开放和社会主义现代化建设事业进入了一个新的发展阶段，也标志着我国经济理论的重大突破，因此由新思想指导的房地产理论
8、也开始主导房地产研究领域，中国的房地产价格整体水平，以及不论期房或是现房交易量也跟随世界潮流开始稳步上升。但它不可能永远无限制地上升，低利率也不可能永远不变，过高的房价意味着风险2。2002年是中国房地产产业的一个分水岭，2002年之后，房地产销售速度已赶不上投资的增长速度。这说明大量资金（包括政府支出以及国外热钱）进入了房地产行业，房地产业自本世纪初一直保持强劲的发展势头，已如九六年规划的那样成为国民经济新的支柱产业，因为其价格与国民的生活休戚相关，因此备受关注。而近几年房价一直保持高速上涨的趋势，尤其以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度更是严重，房地产价格研究已经越来越被世人所注
9、意。当前国内外普遍认可房地产价格理论的基础为马克思的地租理论（包括极差地租理论和绝对地租理论）和区位理论，马克思的地租理论，是在对英国古典政治经济学家地租理论的批判继承基础上创立起来的关于资本主义地租的理论，但地租理论仅仅是把土地作为一种稀缺资源来研究，认为房地产价格只受到地价的影响，忽略了在当今社会土地已经转变为一种投资工具，会收到利率等金融数据的影响；区位理论强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用，区位理论则更侧重反应地理要素和人类经济社会活动之间的联系，认为房地产价格主要和区位关联度的影响和投资者的区位选择有关，受到运输、劳动力等因素影响，较少从金融方面对房地
10、产价格进行研究。通过坚持以马克思主义价格理论为指导并借鉴西方价格理论的合理成分，我国在房地产价格评估的方法已比较成熟和完善，但对房地产价格理论的研究还存在很多问题，如量化研究偏少且分歧严重、不够系统和分析不够深入等等。这都影响对房地产价格的正确研究以及价格政策的制定。2 房地产价格及其影响研究的意义2.1房地产价格影响因素研究产生的背景近代国外对房产价格作为国内研究的理论基础可以分为两类：一类是把房地产经济学作为房地产价格经营与管理的理论基础，内容上不仅包括房地产经济学的基本知识和理论，而且还将包括房地产开发、经营、投资、金融、物业管理及房地产管理等内容作为房产价格的变量；另一类将包括房地产属
11、性、房地产经济规律视为房地产定价的基本理论，该理论坚持以马克思主义价格理论为指导，同时借鉴西方价格理论的合理成分，对房地产价格理论做系统、深入的分析，如地租理论、区位论和房地产的区域性理论都以该理论为基础1。国内研究虽然自1997年提出建立完整的市场经济体制，但房价明显还存在政府操纵的痕迹，比如亚洲金融危机，政府为了不让影响进一步扩散，采取了积极的财政政策和坚持人民币不贬值，房价明显受到政策的影响，进一步加快增长的脚步。所以国外的房价理论未必适合中国市场，虽然国内因为经济体制的关系，对房地产价格及其影响因素的研究起步较晚，但由于近年来房地产市场的急剧升温，尤其是2002年以来由于对人民币预期升
12、值的预期以及对通货膨胀的预期使得房地产价格走势及因素分析的研究在最近几年呈现“洛阳纸贵”的现象3。国内对于房地产价格及影响因素的研究大致可以分为从宏观调控角度进行的规范研究和从市场及微观的角度进行的实证研究两类：如，谢忠镖，张美花在宏观调控下利率调节房价的新理论研究从宏观调控的角度进行规范研究，首先肯定了利率对于房价的影响，进而分析了房地产住宅市场供给和需求的数据，在此基础上论述了利率调节房价内在机制的弊端。而梅新育在资本市场与房价、地价的相互推动中从市场及微观的角度进行实证研究，主要从资本市场的角度来研究有价证券的价格变化对房地产价格的影响。点出房地产价格定位过高的问题不仅带来了经济风险，也
13、带了了政治问题，而在中国房地产价格的疯狂上涨过程中，资本市场又与房价、地价之间形成了相互推动的关系4。2.2房地产价格影响因素的涵义房地产价格影响因素指的是因素通过自身的变化确实能够在房地产价格变动上体现出来的因素。各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系也是不尽相同的。某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量
14、，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来5。2.3房地产价格影响因素的分类2.3.1按相关性分类从变化方向的角度来分类可以分为正因素，负因素和模糊因素，正因素指的是和房地产价格呈现正相关的因素，而负因素则是和房地产价格负相关的因素，模糊因素则在不同的时期对房价呈现相反的相关性5。如：GDP增长必然带动房价上升，则GDP为正因素；而贷款利率的上升长期内则会带来对商品房的需求减少，导致房价下跌，但从短期来说，会导致长期贷款买房的机会成本上升，从而造成短期商品房需求上升，而使即期价格上升，所以贷款利率为模糊因素。2.3.2按性质分类从因素本身的性质来分类，普遍认为影响房地产价格的因素有以下9类：自身因素（地理位置、地质条件、日照风
