《房地产企业所得税与土地增值税的税前扣除项目的区别与联系》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业所得税与土地增值税的税前扣除项目的区别与联系（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产企业所得税与土地增值税税前扣除项目的区别与联系企业所得税是指按照企业经营生产利润和企业资本利的为依据计征的所得税，征收上一般都采取先分期预缴后进行年度清算的征收办法，税率则是采用比例税率。土地增值税是指按照企业所有土地收益进行征收的特定行为财产税，征收上一般都采取先征收后清算征收办法，税率则是采用超率累进税率。鉴于企业所得税和土地增值税都需要按照相关的收入额扣除支出额之后的增值余额，作为计税基数计征税款，同时国税总局在2009年为了将强房地产企业企业所得税和土地增值税，这两个税种的征收管理，分别出台了房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发(2009)31号)和土地增值税清算管理规程
2、(国税发200991号)两个管理办法。随着这两个管理办法的土台，业界对于房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除的研究也逐渐升温。一、两税税前共同扣除项目从房地产企业的企业所得税和土地增值税，两税税前扣除的内容开看，企业所得税的税前扣除项目和土地增值税的税前扣除项目基本上一致(不考虑企业的营业外支出和年度投资损益等项目)。1、企业所得税税前扣除项目根据我国国税发(2009)31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法的相关规定，我国的房地产开发企业所发生的期间费用、营业税金及附加、已销开发产品计税成本、土地增值税可以在当期按照规定予以扣除，其中开发产品计税成本支出有以下六点内容：第一，房地产开
3、发企业的土地征用费和拆迁补偿费用，这两个费用指房地产开发企业为了取得土地开发权而产生的各种费用，其中主要包括：土地出让金(土地买价)、耕地占用税、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、契税、大市政配套费、土地使用费、超面积补交地价和土地变更用途及相关税费、土地闲置费、危房补偿费等。第二，房地产开发企业的前期工程费，这个费用只要是指房地产开发企业的房地产开发项目前期发生的各种水文地质勘察、规划、可行性研究、测绘、设计、筹建、场地通平等一系列的前期费用。第三，房地产开发企业的基础设施建设费，这个费用是指房地产企业的开发项目在开发过程中所产生的各种基础设施建设费用的支出，其中主
4、要包括对房地产开发项目内的供电、供水、供气、道路、通讯、照明、排污、排洪等社区管网工程费用和园林绿、环境卫生等园林环境方面的工程费用。第四，房地产开发企业的公共配套设施费，这个费用主要包括房地产开发项目内，独立的、发生的、非营利性的，并且属于全体业主的，或者是无偿捐赠给政府公用事业单位和地方政府的公共性配套设施的支出。第五，房地产开发企业的建筑安装工程费用，这个费用主要是指房地产在开发房地产项目的过程中，所发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目的建筑和安装工程费用等。第六，房地产开发企业开发过程中发生的间接费用，这个费用主要是指房地产开发企业为了管理或者直接组织开发项目而发生的，且不可以将其
5、归属于特定的成本对象的成本性费用支出。这个费用主要包括：项目管理人员工资、项目职工福利费、劳动保护费、工程管理费、水电费、办公费、修理费、折旧费、周转房摊销，以及项目的销售设施建造费用等等。2、土地增值税税前扣除项目根据我国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，我国计算房地产开发企业土地增值税史，税法允许税前扣除的项目主要分为以下四个方面：第一，房地产开发企业取得土地的成本，即房地产开发企业为了取得土地使用权，而为之支付的地价款和按照我国国家统一规定的需要缴纳的各种与取得土地开发权相关的费用。第二，房地产企业的房地产开发成本，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，以及房屋的配套设置而产生的成本，其
6、中包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中实际发生的：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、建筑安装工程费用和开发间接费用。第三，房地产企业的房地产开费用，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，以及房屋的配套设置而产生的费用，其中包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中时间发生的与开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。第四，房地产企业转让房地产而产生的相关税金，这主要包括房地产企业在转让房产时发生的营业税、城建税和印花税，同时在房地产企业转让房地产的工程中发生的教育费及其附加也可以视为税金一同扣除。二、两税税前加计扣除项目加计扣除作为一种税收优惠措施，在房地
7、产发开企业的企业所得税和土地增值税中都有存在，但是对于房地产开发企业的适用却各不相同。1、企业所得税税前加计扣除项目根据我国企业所得税法的相关规定，房地产企业的创新支出和安置残疾人支出可以加计扣除。(1)、创新支出我国企业所得税法规定，房地产开发企业为了开发新工艺、新产品、新技术而发生的研发费用支出，在没有形成无形资产计入企业当期损益之前，可以在据实进行扣除的基础之上，按照研发费用的50%进行加计扣除，已经形成无形资产的，可以按照无形资产成本的150%进行摊销。(2)、安置残疾人支出我国企业所得税法规定，房地产开发企业为安置残疾人，以及其他国家照顾就业的人员的工资支出，可以在计算企业应纳税所得
8、额是，进行加计扣除。房地产企业安置残疾人员的，对残疾人职工工资据实进行扣除的基础上，可以按照支付给残疾人职工工资的100%进行加计扣除。2、土增值税所税前加计扣除项目根据我国土地增值税实施细则中的规定，在我国从事房地产开发的企业，可以按照为取得土地使用权而支付的出让金与开发成本之和，加计20%进行扣除。我国对于这项扣除政策的基本立法意图就在于，由于房地产企业在取得土地使用权之后，需要投入大量的资金对土地进行房地产开发，这属于我国支持鼓励的投资行为，因此，在计算房地产企业应缴纳的土地增值税时，不仅仅可以从销售收入中扣除获取土地使用权时所支付的土地出让金以及缴纳的相关税费，和房地产开发企业开发土地
9、、新建房屋以及其配套设施所支付的成本和规定的费用，同时还可以扣除与转让房地产相关的税金之外，还可以对房地产企业为取得土地使用权而支付的土地出让金及其费用和房地产开发成本进行20%的加计扣除。这样就有利于保证房地产开发公司基本取得投资回报，从而调动房地产开发企业的积极性，但是非房地产开发企业不享有此项加计扣除优惠。三、两税税前限额扣除项目税前限额扣除是指企业按照税务规定的标准扣除企业成本、费用和损失额。房地产开发企业的企业所得税和土地增值税限额都存在扣除项目，但是扣除项目之间存在较大的差距。1、企业所得税税前限额扣除项目根据我国企业所得税法中的规定，一下五种情况房地产开发企业需要进行限额扣除。(
10、1)、房地产开发企业的职工教育经费、工会经费和工福利费的企业所得税的税前扣除是有相应的标准的，扣除标准分别是2.5%、2%和14%。(2)、房地产企业在生产经营中发生的与生产经营活动有关的业务招待费的支出，应该按照发生额的60%进行扣除，但是最高不得超过企业当年营业(销售)收入的5。(3)、房地产开发企业的业务宣传费和广告费的税前扣除范围规定：除了国务院税收主管部门和财政部分另有规定的除外，企业的业务宣传费和广告费支出不超过企业当年营业(销售)收入15%的部分，准予据实扣除，而超过的部分则应当在以后的年度结转扣除。(4)、房地产企业公益性支出税前扣除规定：企业公益性的捐赠支出，在企业年度利润总
11、额的12%以内的部分，可以在计算企业纳税所得额是给予扣除。(5)、房地产企业支付的境外机构的销售费用中规定：企业委托境外机构开发销售的产品，在其制度境外机构销售费用(含手续费和佣金)时，不超过委托销售费用10%的部分，可以据实扣除。2、土地增值税税前限额扣除项目根据我国土地增值税实施细则中的规定，房地产开发企业在房地产开发项目中的利息支出，凡是可以提供金融机构证明和房地产项目计算分摊的，可以据实扣除，但是最高扣除额不得高于商业银行同期同类贷款利率计算出的金额。其他的房地产开发费用则应该按照规定，对房地产企业的房地产开发成本和土地成本金额之和的5%计算进行扣除。但是不能够提供金融机构证明或者按照
12、转让房地产项目计算分摊利息支出的，房地产开发费用则应该按照土地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内进行计算扣除。除此之外，国家税务总局和财政部还对土地增值税扣除项目中的利息支出的计算进行了两点规定：第一，利息的上浮幅度必须按照国家的规定执行，超过国家规定的上浮幅度的部分不得进行税前扣除;第二，加罚的利息和超过贷款期限的利息不得扣除。四、两税税前扣除方法的差异1、企业所得税税前扣除方法企业所得税是以一个会计年度为周期的，清算的时间是相对固定的。按照我国国税发(2009)31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法的有关规定，房地产开发企业开发或建造的开发产品，应当按照制造成本核算法进行核算与
13、计量。其中，应该计入开发产品成本的直接成本和可以分清楚成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象;共同成本和不能够分清成本对象的间接成本，应该按照配比原则和收益原则分配进入各个成本对象之中。具体的分配方法主要有：占地面积法、预算造价法、直接成本法和建筑面积法四种。同时，还对共同成本的分配方式进行了限定，例如：土地成本需要按照占地面积法进行分配;借款费用按照预算造价法或者直接成本法进行分配、对单独作为过渡成本对象核算的公共配套设施的开发成本，需要采用建筑面积法进行分配。2、土地增值税税前扣除方法土地增值税是按照房地产开发项目(分期开发项目，以分期项目为单位核算)为单位进行核算的，在房地产开发项目中
14、包含普通和非普通住宅的，应该分别计算土地增值额。土地增值税在清算期间具有不确定性的，清算期间应该可以长于一个会计年度。土地增值税在清算之前都是预先缴纳的，而到达清算时间条件是，则不需要再缴纳，必须按照规定进行清算，实施多退少补的原则。五、年度汇算清缴和项目清算的差异 房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预缴税款。 土地增值税实行的是项目单位清算，
15、清算之前属于预缴税款。当开发项目达到国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)规定清算条件时，再进行清算。清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。 对于上述问题的处理，有的税务机关仍抱残守缺，仍按项目清算企业所得税，企业的其他收入、支出竟不管不问，不允许纳入年度所得征税，即使是有较大的盈利和亏损。真是没办法，不知执行哪国的税法! 六、成本核算对象与清算项目的差异 土地增值税清算时，按项目单位进行清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异
