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1、各路资本涌入深圳长租公寓 有人的地方就有江湖或者说有人的地方就有生意下面看看各路资本涌入深圳长租公寓究竟是为何“让买不起房的人租住得更好”在高房价的深圳这句话听起来更感美好 近年来一线城市不断高攀的房价除了让众多开发商风生水起也让原本小众、不被关注的长租公寓市场迎来了巨大的机遇如今各路资本涌入这个市场站在风口的长租公寓越来越受到市场重视就连“当红”的众创空间似乎也感到压力 城中村里的“豪宅” “与旁边的城中村相比长租公寓已经算是豪宅级别了”刚刚毕业来深的小陈感叹道 在不到2000平方公里的土地上空间资源的紧缺愈发成为深圳发展的阻碍如今城中村和老旧小区的增值模式就不仅在于拆除深圳也在探索综合整治
2、和功能改变等多种改造方式长租公寓似乎成为了城市更新的另一种可能合屋创始人罗凤鸣表示长租公寓实际上就是进行城市更新的“柔性改造”在居住外植入娱乐、办公等更多功能据合屋统计目前深圳已存在超过100家品牌长租公寓他们的房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等而从运营方式上看市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁有的是分散式经营;从运营内容上看有的公寓看重租客的社交有的则更注重空间设计 证券时报创业资本汇记者在深圳市福田区景田片区调查发现魔方公寓就位于原景田综合市场大楼改造项目之中从大楼外形上看的确与新建的大楼没有差别房间的装修与布置也极其“文艺”家电家私全齐对于年轻人来说的确很具吸引力与邻近的城中村新
3、狮村只有一路之隔 长租公寓卖什么?主打的是有格调的硬件装修和有情怀的服务全心打造年轻人的聚居空间但在小陈看来这些公寓也有点“可望而不可及”：租金太高了像我们这些刚毕业的人根本负担不起 记者调查发现魔方公寓目前所出租的30平方米左右的单间月租金高达4600元以上每月还需要缴纳260元的管理费附近的小区同样面积的公寓月租金在3000元出头城中村的租金自然更低不过相关工作人员对记者表示目前出租的情况还不错低楼层的房源基本全部出租 在福田八卦岭片区一个叫做吾家SOHO社区的长租公寓品牌也新鲜亮相原本是上世纪80年代的老旧厂房宿舍经过装修打造成为焕然一新的白领公寓主打26至70平方米的单间记者了解到该长
4、租公寓目前所出租的房型价格范围在3700元至7000元不等远远高于附近同面积的出租屋 众创空间“蛋糕”被争食? 或许对于刚刚毕业的年轻人说相当于周围城中村一倍甚至两倍的租金的确难以负担虽然租金高但一些创业的年轻群体似乎看中了这些长租公寓 黄先生与几位朋友正在筹备成立一家从事互联网装饰的创业公司他发现一些长租公寓甚至可以注册公司加之本身长租公寓的装修氛围与一般的创客空间极其相似这样既解决住也解决办公的地方似乎可以省下不少成本记者调查发现福田区八卦岭的吾家SOHO社区与常规长租公寓不同的是每间公寓都可以独立注册公司如今越来越多的长租公寓相当于是将长租公寓、众创空间以及商业综合体的模式三合一旨在为年
5、轻人提供创业办公空间及孵化服务 酷公寓CEO林聪颖表示“一个年轻人出来创业假设租房2000元租一个办公室4000元如果在酷公寓老板住上面下面的房间可以办公吃住办公都可以在这里解决掉只需要4000多元项目里还有二三楼改成的创客空间公共区域里也有电影院、健身房完全打造一个高性价比的平台出来” 众创空间是在“大众创业、万众创新”的背景下所诞生的一种新型创业服务平台投中研究院数据显示截至xx年底中国已有众创空间1.6万家然而这种急速增长的背后是泡沫化的隐现一些众创空间面临着经营困难、濒临倒闭的难题表现出严重的同质化现象甚至有些众创空间的商业模式与运营理念都大同小异做成了“模仿秀”xx年2月深圳一家众创
6、空间“地库”就宣布倒闭 长租公寓的出现或许也在某种程度上倒逼传统众创空间的改革易居研究院智库中心研究总监严跃进表示从实际情况看对于长租公寓的项目投资能够享受到较好的政策优惠自然也会使得各类机构投资者和个人投资者积极参与此类市场对于此类市场来说后续应该培育一些比较集中的长租公寓群体比如说对于一些创业群体可以适当给予相应的租赁优惠政策层面从公积金缴付租金、提供更有针对性的物业配套、适当提供免租期和创业空间等出发都会获得一个较好的市场认可和评价 各路资本涌入 可持续性仍存疑 XX年长租公寓首次全面进入大众视野当时还是一个新鲜事物虽然引起了舆论的关注但是影响力并未显现随着一线城市地价飙涨、房价攀升、购
7、房门槛升级租赁市场逐渐超越新房市场与此同时国家大力鼓励发展租赁市场商改租等政策红利不断刺激特别是在“互联网+”的推动下长租公寓引起了各路资本的关注与布局 从参与者来看除早期风险资本投资的长租公寓品牌外开始有越来越多的地产中介商、酒店商甚至地产开发商来试水比如链家、我爱我家都分别发布了自己的公寓产品 近段时间以来长租公寓领域开始密集出现大型房企的身影如万科驿等今年7月世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目还拟发起设立规模3100万元的长租基金将投向上海商业物业在深圳蛇口片区招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的中端精装长租公寓客户定位于高新技术企业年轻白领阶层此前由深圳控股与母公司
8、深业集团、深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住建局和共青团深圳市委共同发起的“青年房卡计划”已于5月启动预计将在xx年底推出3000套青年公寓是公司参与保障性住房项目及以轻资产运营方式向长租公寓业务转型的重要举措 华创证券的一份研究报告显示目前国内房屋租赁的交易额约为8000亿每年新增应届毕业生的租房规模达到600亿深圳作为最吸引毕业生前往的城市之一基于庞大的租房需求及消费升级近年来涌现了一批主打白领阶层的长租公寓品牌并在创立后不久迅速获得资本支持例如小螺趣租在xx年便宣布完成了A轮融资规模为500万美元由光速安振领投途家跟投;warm+早在去年就宣布获千万级别preA轮融资由
9、东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投著名投资人、腾讯高级执行副总裁吴宵光跟投xx年5月20日美国华平投资集团对魔方公寓投资近2亿美元随后魔方公寓对外宣布完成近3亿美元的C轮融资投资后魔方公寓总体估值逾10亿美元成为长租公寓第一家独角兽企业 大笔资金的聚集必有大批创业者跃跃欲试罗凤鸣也透露现在合屋平台上运营的公寓品牌有近40个后续将有更多的品牌上线 近日合屋与明照资本联合发起国内首个服务于长租公寓及存量房产业链的创新型基金“青年乐巢计划基金”预计基金管理规模10亿元致力于在长租公寓产业链、城市老旧物业改造、存量房社区活化等方面提供创新金融服务并探索存量房资产证券化的业务作为资本方明照资本创始人高
10、大明也从他们的角度阐述了为什么会选择公寓市场：“成熟运营的公寓从总资金的回报率来看还可以这个项目的可复制性也非常高5年之内可以不操心但假如今天我买深圳的股票5年可能也能赚3倍4倍但是我要担心” 在中国的长租公寓市场上比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式比如水滴公寓与魔方金服的合作将带租约的公寓资产证券化开发门槛相对较低的投资理财产品;另外一种是私募公寓REITs模式新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金即“赛富不动产基金” 不过依靠风投支撑起来的行业可持续性依然存疑目前业界普遍的共识是长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务通常来说长租公寓的回报周期短则一年长则三四年对于投入企业而言有不小的资金压力也有市场人士担心虽被视为产业蓝海但长租公寓仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题在爆发之前这个行业还需要经历漫长的市场培育期甚至将面临洗牌与重组
