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1、商品房买卖合同及补充协议条款培训主讲人：陈莉莉日期：2015年12月16日目录第一章合同当事人第二章商品房基本情况第三章商品房价款第四章规划、设计变更第五章面积差异处理第六章商品房交付及交付手续第七章商品房质量及维保责任第八章合同备案与房屋登记第九章前期物业服务第十章其他第一章合同当事人出卖人：公司全称、营业执照号、企业资质证书号、法人代表、通讯地址、联系方式买受人：名字、身份证号、通讯地址、联系方式提示：通讯地址份额约定第二章商品房基本情况第一条商品房建设依据1土地使用情况：大地址、大国土证号、土地面积2土地规划用途3土地使用年限4项目名称、容积率、绿地率5建设用地规划许可证6建设工程规划许
2、可证7建设工程施工许可证提示：土地使用年限第二条建筑单位及服务单位情况1设计单位2勘察单位3监理单位4测绘单位5总承包单位6装修单位7前期物业服务单位第三条预售依据预售许可证号第四条商品房基本情况1具体房号2面积3层高4结构5总层数6用途提示：层高：包含楼板厚度用途：普通住宅、公寓、酒店式公寓第五条抵押情况1是否抵押2抵押权人3抵押类型4抵押期限第六条房屋权利状况承诺1出售权利2未出售3未查封4未限制转让第七条因房屋权利与第六条不符，不能办理转移登记1买方权利：1.有权退房，书面通知出卖方；2.卖方承担买方损失。2卖方义务：解除合同通知送达之日起，15日内退还全款（含已贷款部分）。第三章商品房
3、价款第八条计价方式按照建筑套内面积计算第九条付款方式及期限1一次性及分期付款在房产证办理完毕前，任何一方无正当理由解除合同：1.责任方承担违约责任；2.责任方支付已付款50%作为违约金。2按揭付款1.签订合同当日付清首付款2.按揭款金额及按揭银行、贷款年限、利率、金额以银行实际审批为准3.因买受人原因，银行不按期放款的，视为违约，违约超过30日，出卖方权利：有权单方解除合同没收全部已付款可另行出售4.若银行实际审批金额低于买受人申请金额，15日内补交差额，否则:出卖方有权单方解除合同买方支付总房款10%违约金买方接到解除通知之日起5日内配合办理注销手续手续办理完毕后，出卖方扣除违约金后退款办理
4、注销手续费用由买方承担6.若银行审批最终未通过，买方15日内付清全部尾款，同时不能享受付款方式的优惠折扣，否则：出卖方有权单方解除合同买方支付总房款10%违约金买受人接到解除通知之日起5日内配合办理注销手续手续办理完毕后，出卖方扣除违约金后退款办理注销手续费用由买受人承担7.在银行放款前，要求终止合同的，没收所有已付款8.在房产证办理完毕前，买受人逾期或提前终止贷款合同的，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人的权利：有权单方解除合同没收全部款项出卖人履行保证责任后30日内，买受人配合办理注销手续有权对房屋以出租、拍卖、申请法院强制执行的方式追偿有权终止或不予办理房产证，无须承担任何责任第十条逾期
5、付款的处理1因不可以归责为买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的1.双方可解除合同2.出卖人退还全部已付款2除不可抗力外，逾期付款：1.逾期180日之内，按日计算违约金：一次性及按揭付款方式：每日应付款万分之一分期付款方式：每日未付款总额万分之一2.逾期超过180日：出卖人有权解除合同没收全部已付款房屋归出卖人所有买受人无条件配合办理注销手续注销手续费用由买受人承担出卖人扣除违约金后退款出卖人不解除合同的，买受人支付违约金：每日应付款万分之一3分期付款，付清全款后方可交房案例：2015年12月10日帝景现场解决投诉第十一条预售款监管1预售款监管机构2账户信
6、息第四章规划、设计变更第十二条第十三条规划设计变更1销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。2进规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响房屋质量和使用功能的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日作出是否解除合同答复，否则视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。3买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的：1.应配合出卖人办理注销手续2.解除合同及相关手续费用由买受人承担3.注销手续办理完毕之日起90日内，出卖人无息退还已付款4经规划部门批准或设计部门同意，出卖人对原规划设计方
7、案作出除第二条提到的变更外的局部的调整的：1.除非买受人因此而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任2.买受人不因该局部调整解除合同3.出卖人也不因此承担违约责任5由于政府行政命令直接导致的变更，属不可抗力：1.出卖人应在变更确立后60日内进行公示2.买方不承担违约责任、赔偿责任3.买方无权解除合同第五章面积差异处理第十四条面积差异处理产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异时，以产权登记套内面积为准，按照以下原则处理：1绝对值误差在0.6%（含）内的，双方不作任何补偿2绝对值误差在0.6%（不含）-3%（含）的，据实结算3绝对值误差超过3%的，双方同意继续履行合同：1.产权套内面积合同套内
8、面积时，以内买受人补交差额，超出部分产权归买受人2.产权套内面积合同套内面积时，以内买房原额退款，超出部分双倍退还案例：2015年8月12日成都恒大城现场解决投诉第六章商品房交付及交付手续第十五条商品房交付条件1建设工程竣工验收合格证明2实测报告3住宅需另外提供：1.住宅使用说明书2.住宅质量保证书3.住宅工程质量分户验收结果表第十六条基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件1供水、排水、供电：交付时达到使用条件2电话、有线电视、燃气线路：交付时安装完毕，买受人自行开通并承担费用3燃气不作为交付条件第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任1非出卖人原因导致交付时不具备使用
9、条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任2出卖人有义务协调相关单位解决存在问题第十八条交付时间和手续1合同约定交房时间年月日前，不可抗力需延期交房，出卖人需书面通知。1.按揭付款，在合同约定交房之日，个人贷款未经过审批的，交房期限顺延2.到期款项全部付清（包括违约金等）后交楼期限顺延2交房前3日，出卖人需书面通知买受人交房，未收到收楼通知的以合同约定时间交房3由于买方原因未能按期交付的，视为已交付，并承担物业费4买受人因自身原因未能在合同约定查验房屋的，视为无质量问题，且已交付5提前交房，出卖方应书面通知，买受人未按通知办理的，视为已交付6房屋质量修复期不视为逾期交房7交房证件不齐，买方有权
10、拒收，视为逾期交房8政府对验收及市政配套、安装之延误造成延期交房的，除协商同意解除合同外，卖方可据实延期，不承担违约责任第十九条逾期交房责任除不可抗力外，因出卖方原因逾期交房的：1逾期180日内：自交付期限届满次日起至实际交付之日止，违约金：每日总房款万分之一2逾期180日后：1.买方有权解除合同：书面通知卖方自书面通知送达15日内退还全部放款（含已贷款部分）支付违约金：总房款1%2.买方继续履行合同的：自交付期限届满次日起至实际交付之日止，违约金：每日总房款万分之一最高不超过总房款2%第七章商品房质量及维保责任第二十条商品房质量1地基基础和主体结构1.若不合格，卖方有权解除合同2.书面通知解
11、除合同3.自通知送达之日起15日退全款4.卖方承担买方损失2买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以【自行】委托建设工程质量检测机构重新核验；买受人自行委托申请的，出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的，检测费用由买受人承担；经检测不合格的，检测费用由出卖人承担，买受人有权解除合同。案例：2015年9月7日成都恒大帝景督办3其他质量问题1.不得以质量问题拒收，严重影响正常居住使用的除外，否则，视为已交付。2.买受人主张房屋地基基础或严重影响居住使用的，应取得检测结论性鉴定意见3.及时更换、维修，造成损失的由出卖人承担4.经过更换、维修仍然严重影响正常使用的，有权解除合同：1
12、5日退还全款卖方赔偿买方损失检测费出卖人承担4装饰、装修及设备标准1.不符合双方约定标准的，及时更换、维修2.买方不得以装饰、设备标准不符拒收5室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施不得以空气质量不合格为由拒收房屋第二十一条保修责任1保修期限1.保修期自房屋交付之日起计算2.买方未按通知收房，保修期从通知时间计算2以下情形，出卖人不承担保修责任1.不可抗力2.买受人使用不当3保修期内，买受人书面通知维修送达60日内，卖方不履行义务的，买受人可委托他人维修，由卖方承担费用及损失。第二十二条质量担保未约定第二十三条质量保证未购买保险第八章合同备案与房屋登记第二十四条预售合同登记备案1签约后30日
13、内办理备案2备案合同与书面合同文本一致3未放款或分期未付清前不备案第二十五条预售合同登记备案的违约责任1逾期备案，给买方造成损失的由卖方承担2书面合同与备案合同文本不一致，由卖方承担损失第二十六条预告登记1卖方不办理预告登记2买方可单方申请预告登记第二十七条房屋所有权转移登记1办理期限1.从交房次日起540日内办妥并交付买方2.若卖方延期交楼，从实际交楼之日计算3.按揭付款的，以银行提供手续的时间为准，就迟原则4.买方在交楼前递交齐全资料及费用，否则视为逾期违约金每日200元因延期增加的费用由买方承担买方逾期15天，卖方不承担逾期办证责任5.契税全额代收，领证时退还，若未全额交纳，视为逾期2各
14、自承担费用第二十八条房屋所有权转移登记责任处理1卖方逾期办理责任1.逾期3年内，违约金总房款0.1%每年2.逾期超过3年，买方有权退房2若买方原因，导致延期的责任由买方承担1.若买受人自行向房管局、税务局交费的，卖方不承担违约责任2.若买方未按约定向出卖人支付应付款，卖方可拒绝办理分户产权3.买方需按卖方要求提交手续，否则卖方可拒绝办理分户产权3因房管局原因逾期的，卖方不承担违约责任4分户产权办理完毕后，卖方通知后7日内领证5国土期限以当地规定为准第九章前期物业服务第二十九条前期物业服务1服务期限：从年月日到选聘业主委员会重新选聘时2包干制：物业费标准3买方同意由前期物业代为查验公用部位4同意临时规约，并已阅读前期物业服务合同第十章其他第三十条至四十条第三十条要约邀请与要约出卖人发布的销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。第三十条房屋不利因素告知出卖人通过【规划文件】向买受人告知该商品周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。第三十六条送达任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。谢谢！
