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1、单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版副标题样式 *1 二OO五年 广州商用物业市场分析 合富辉煌房地产商业市场部 2006-1-10 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 月 份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计计 商 铺铺 供应应 量 29.393.521.964.164.1012.9556.08 一手 成交 4.652.632.102.035.955.885.304.263.864.496.3847.53 二手 成交 3.7110.280.851.582.323.481.892.912.172.971.9034.06 写 字 楼 供应应 量 18.287.
2、990.710.1915.4212.2454.83 一手 成交 3.121.300.844.201.753.056.356.813.032.284.8637.59 二手 成交 1.751.641.702.571.571.711.390.982.711.463.1420.62 2005年各月一手商铺、写字楼供求状况 单位：万m2 数据来源:广州市国土资源和房屋管理局 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 数据显示，商用物业市场“供大于求”; 从上述来自广州市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，2005年1- 11月份，全市十区商铺预售面积为56.8万平方米，成交面积为47.53万 平方
3、米；写字楼预售面积为54.83万平方米，成交面积为37.59万平方 米。无论是商铺还是写字楼市场，都显示出“供大于求”的特点。 随着广州商用物业市场运营管理水平的不断提高，越来越多的高档商 铺、写字楼物业只租不售“或“以租为主”，是导致2005年广州商用物业 市场从数据上看呈现出“供大于求”的主要原因。 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 商用物业二手市场活跃 2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交面积为47.53万平方米，二 手成交面积为34.06万平方米，一、二手成交面积之比为58：42； 2005年1-11月份，全市十区一手写字楼成交面积为37.59万平方米， 二手成交
4、面积为20.62万平方注，一、二手成交面积之比为65：35； 数据显示，广州商铺一、二手市场成交量比已接近近住宅一、二手成 交量之比；而写字楼一、二手成交量之也在逐年拉近。商用物业的二 手市场也逐步活跃。 第一部分：总体市场分析 供 求 分 析 价 格 分 析 2005年1-11月全市一、二手商铺成交价格走势 单位：元/m2 数据来源:广州市国土资源和房屋管理局 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺） 2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交均价以5月份为“分水岭”，5 月份呈现下降趋势，6-11月份则逐月上升。 2005年1-4月份，各
5、月一手商铺成交价格在11000-14000元/平方米之 间波动，而5月份则跌至6922元/平方米，环比跌幅为39.22%。究其 原因为：5月份共成交一手商铺 5.95万平方米，而白云、黄埔、番禺 三区合计成交面积为4.34万平方米，由于此三区商铺价格较低，拉低 了整体均价。 2005年6-11月份，各区商铺一手价格走势平稳微升，在9500-13000 元/平方米之间波动。 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺） 2005年1-11月份，二手商铺成交均价有一定的波动，其中尤以4月、5 月和7月三个月份的价格较高，分别为9035、7902、716
6、7元/平方米 ； 而其余各月份，全市十区二手商铺的成交均价在4500-5700元/平方米 之间上下波动。 4月、5月、7月三月份度二手商铺成交价格较高，其主要原因在于这三 个月番禺、花都、黄埔等边缘区域成交量相对较少，拉高了整体均价 。 第一部分：总体市场分析 供 求 分 析 价 格 分 析 2005年1-11月全市一、二手写字楼成交价格走势 单位：元/m2 数据来源:广州市国土资源和房屋管理局 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 一手均价8025元/平方米，二手均价4091元/平方米（写字楼） 2005年1-11月份，全市十区写字楼一手成交均价为8025元/平方米， 二手写字楼成
7、交均价为4091元/平方米（简单算术平均求得）。 春节前后，为写字楼买卖市场的淡期，受写字楼市场成交特点的影响 ，2005年2、3月期间，一手写字楼只成交1.3万和0.84万平方米，同 时，价格上下波动也非常大。其价格波动大的原因在于成交标的档次 的不同而造成的。 二手写字楼成交价格走势较为平稳，波动不大。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 商铺推售 情况 05年广州 商铺市场特 点 05年新推 商场价格分 析 06年展望 序 号 楼盘名称 区 域 广告费 用（元 ） 1 广州国际轻纺城海 珠 5876162 2 新胜珠宝商贸中 心(华林玉器广场 ) 荔 湾 5146685 3 光明
8、广场越 秀 3827340 4 富力现代广场商 铺 海 珠 3813912 5 丽影商业广场2366860 6 清平中药材专业 市场 荔 湾 2217140 7 保利香槟花园商 铺 天 河 2154686 8 美林家居博览中 心 1974642 9 爱都新天地海 珠 1937140 10 东山酒家(珀东广 场) 越 秀 1689388 合计 301139 55 2005年前十位广告商铺楼盘 备注：1、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报； 2、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日； 3、上述广告费用按报社原价统计。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 商铺推 售情况
9、 05年广 州商铺市 场特点 05年新 推商场价 格分析 06年展 望 2005年各区广告商铺楼盘量 区域推盘个 数比例 越秀1428.00% 海珠1122.00% 天河918.00% 荔湾816.00% 白云36.00% 番禺36.00% 花都12.00% 南沙12.00% 合计50100.00 % 越秀区包括 大沙头盛贤布艺 、盛贤旧货市场 、盛贤摄影、盛 贤纺织市场等。 备注：、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报； 、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 新推商 铺租售情 况 05年广 州商铺市 场特点 05年新 推商场
10、价 格分析 06年展 望 老城区新盘减少，专业市场受追捧 位于传统商业区中的商铺开发已接近饱和，老城区商铺供应 量锐减。荔湾、越秀今年新上市商铺只有清平中药材专业市场 、珀东广场、动漫星城三个商场。由于老城区商业发展成熟， 周边商业成行成市，专业市场极受追捧，如清平中药材专业市 场、华林玉器广场等专业市场的租售都取较好的业绩。预计在 06年上半年开始租售的动漫星城的推售情况亦看好。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 新推商 铺租售情 况 05年广 州商铺市 场特点 05年新 推商场价 格分析 06年展 望 天河、海珠商住裙楼商铺趋增 天河、海珠、白云近年来住宅供应量大增，住宅小区铺与
11、 单体裙楼商铺供应量也随之趋升，逐步形成与商场铺抗衡的势 头。特别是海珠区，2005年租售中的11个商铺中，除了“国际轻 纺城”，其作10个项目均为住宅裙楼商场，如热的推爱都新天地 广场、富力现代广场的家信广场、中海名都商铺、丽影商业广 场、光大花园及晓港雅筑等都有不少裙楼商铺出售。此外， 2005年天河区租售的9个刊登广告的商场项目中，其中7个亦为 住宅裙楼商场，如东方都会广场、星辰大厦、隆德大厦等。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 新推商 铺租售情 况 05年广 州商铺市 场特点 05年新 推商场价 格分析 06年展 望 周边区域新推商铺少 商业的发展依赖于区域经济及人口的分布
12、，郊区的房地产 住宅市场正处于发展阶段，商业地产的发展还未形成规模。 2005年，广州周边区域如黄埔、白云、花都、番禺等区域新 推商业较少，番禺区有清华坊、丽江花园及位于洛溪板块的奥 园城市广场推出商铺，其他几个区只有零星一两个商铺面市。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 05年 广州商 铺市场 特点 新推 商铺租 售情况 05年 新推商 场价格 分析 06年 展望 商 铺 类 型 商铺名 称 所 属 区 域 规模 主力 面积 (m2/ 间) 租售 价 格 (万元 /m2) 备注 专 业 市 场 清平中 药材专 业市场 荔 湾 占地 5500 多m2 10-30 首层 ：7 -10
13、05年10 月推 出 二层 ：3 -5 华林玉 器广场 （5号 地块） 占地 面积 16220 m2， 楼高7 层， 总建 面积 近7万 m2 首层 ： 10-20 二层 ： 3-10 首层 ：8 -10 二层 ：3 万 左 右 05年初 昊源3G 数码世 界 天 河 负1至 3层共 4层 负一 ： 10 负一 层 ：7 05年12 月推 出 美林家 居博览 中心 占地 15万 m2， 建筑 面积 18万 m2 90- 200 (A 馆) A首层 租 :60 元 05年初 推出 御街国 际家居 饰品城 经营 面积3 万m2, 约 1000 个铺 位 10-30 租:90 元( 均 价) 05年
14、11 月推 出 2005年主要新推商场一览表 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 05年 广州商 铺市场 特点 新推商 铺租售 情况 05年 新推商 场价格 分析 06年 展望 小结： 2005年新推的专业市场中，以中药材、玉器、数 码及家居饰品为主。首层的售价均在7-10万元平方米 米左右，二层的销售价格为3万元/平方米左右。 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 05年 广州商 铺市场 特点 新推 商铺租 售情况 05年 新推商 场价格 分析 06年 展望 2005年主要新推商场一览表 商 铺 类 型 商铺 名称 所 属 区 域 规模 主力面积 ( m2/间) 租售价 格 (
15、万元 /m2) 备注 裙 楼 商 场 奥园 城市 广场 番 禺 1-6层 ，共1 铺位 390个 首层： 16-20 首层： 3 二层： 1.7 05年 12月 31日 公开 发售 富力 现代 广场 商铺 海 珠 商场面 积 65000m2 首层内铺 ：15-20 首层街铺 ：70 首层街 铺：5 首层内 铺：3 05年 11月 公开 发售 丽影 商业 广场 商场面 积约7 万m2(1- 3期) 15-30 负一、 负二： 3.5-4.8 05年 12月 10日 公开 发售 爱都 新天 地 商场面 积2.5万 m2 首层： 24-96 二层： 30-45 首层： 2-3.9 二层： 1.5-1
16、.9 05年 11月5 日公 开发 售 中海 名都 商铺 商场面 积1.4万 m2 首层： 50-100 二层： 50-2000( 写字楼) 首层： 2.3万 二层： 7500元 (写字楼 ) 05年 11月 推售 晓港 雅筑 商铺 约 8000m2 ，100 多个铺 位 20为主 首层街 铺：5- 6 首层内 铺：3 二层： 2 星辰 大厦 商铺 天 河 1-3层 ，约 5300 m2 首层： 50-145 首层： 6 二层： 2 05年 10月 推出 纯 综 合 商 场 珀东 广场 越 秀 1幢9层 首层： 10-20 首层： 4.8-5.8 05年 12月 推出 第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望 05年 广州商 铺市场 特点 新推 商铺租 售情况 05年 新推商 场价格 分析 06年 展望 小结： 2005年，新推的裙楼商场主要集中在海珠区住宅房地产 开
