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1、山西通宇置业 运城机场路地块 产品定位及营销推广思路 杭州高盛房地产代理 2010.09.09 基于条件和目标，我们才能找准方向与位置，一切从实际出发，为项目的定位及 营销寻求最佳的思路与模式是我们思考的核心问题。项目将作为市场上一个前所 未有的、全新的房地产开发产品，同样地要求我们进行营销推广理念的全面创新 。 引言： 高端产品价值体系 建筑产品 园林产品 空间产品 社区配套功能 物业管理 充满独特风格的建筑语言 精致唯美的园林景观 会所，圈层交往的沟通平台 专业管理，增值服务 拥有豪宅气度的户型空间 建材设备 高端及严苛的选材标准 智能科技及安防 智能家居系统 注重公共空间的装修配置 提案
2、思路架构 项目营销推广思路 本项目产品定位 建筑风格建议 园林景观建议 社区配套建议 物业管理建议 智能及安防建议 提案思路架构 户型空间建议 策略思路 营销活动 产品定位 产品建议 第一部分 高端产品价值体系 安邑水库 植物园 百勤公园 死海 风景区 楹联 文化园 大运高速 运三高速 绕城高速 运风高速 地块基本情况： 地块位于运城经济开发区机场路北侧，兴源路（加工区中路）南侧，面积 为18144.8平方米。周边有植物园、安邑水库、百勤公园、楹联文化园、 死海风景区、大运、运风、运三高速及火车站等自然资源、城市配套和交 通路网，地理条件十分优越。 定位思考： 地块区域及周边资源环境与价值，决
3、定了本案的定位方向。 本案给市场的印象： 小资概念的个性型楼盘 少数人拥有的城市高端住区 市场主流大众型楼盘 高性价比的中低端楼盘 【本项目】用什么来支撑高端住区概念？ 这是本案的核心价值，区别于竞争对手的最大特征 具有唯一和不可比性：四园环抱，三高通道，二水相依 先天优势： 但是 这个物理属性还远不能支撑起项目的高端定位！ 更多要依靠后天打造！ 【本项目】，从哪些方面来打造后天体系？ 从形象体系、产品打造及功 能服务的附加值等全方面体 现高端属性 高端住区必备条件 高端住区必备条件：当今高端住宅是怎样炼成的？ 注：以下参照目标均选自沪杭最具代表性楼盘 建筑：充满独特风格的建筑语言 纯粹的建筑
4、风格本身并不是界定高端住宅 的标准，取而代之的是风格之上的通用标准： 充满独到的设计理念，融入优秀设计师自身的经验及其对该顶级物业的理解，从而 产生新的视觉元素； 强烈的建筑元素的符号感，通过提炼建筑的元素符号，创造让人印象深刻的感官建 筑； 精致的细节，遵循经典的法则和形制，注重材质的选择及细部的处理。 昆仑公馆：新亚洲风格院宅 滨江金色海岸：现代主义建筑 绿城系：新古典主义东方润园：现代主义建筑 景观：精致唯美的园林景观 杭 州 滨 江 阳 光 海 岸 英 伦 皇 室 园 林 昆仑公馆东方皇室庭院 园林：欧式古典园林，成为众多高端住宅选择 的风格：严谨、庄重、礼仪感 留庄：欧式皇家园林新绿
5、园：欧式古典园林 彩虹豪庭：皇家台地园林溪上玫瑰园：法式园林 户型空间： 大面宽、短进深，瞄准高端客户的需求强调贵 族式居住的享受性和奢侈感。 滨江阳光海岸： 380平米的户型面积开始，直至目前浙江最大的1200平米的高层大户型。100平米的大面积客厅 、100平米的豪华主卧，径深3.6米的阳台、特别考量设计的独立洗衣房、独立设备阳台 东方润园： 所有户型面积均超过200平米，且户户朝南：特设三梯两户的电梯配置；大开间、短进深设计， 户型面宽最宽达21米，主卧开间最宽近7.2米；层高3.1米，部分户型有6米挑高客厅；多套间设 计：户型内三个以上的卧室设有独立卫生间，形成功能完备的独立套房；户型
6、的北面设置保姆 活动区，保姆工作区与主人区域相对分离。 公共空间： 精装修公共大堂、电梯厅等公共空间 西溪望庄精装大堂 东方润园望族壹号精装大堂图 城市芯宇精装大堂 昆仑公馆：杭州首创三大堂，地下一、二层礼仪大堂，地上一层服务大堂 东方润园：独配近500平方米的酒店式大 堂空间，并采用住宅中罕见的双大堂设计 部位典型高端住宅配置 公共大堂/ 电梯厅装 修 滨江金色海岸地面大理石，内配沙发、液晶电视、油画等 东方润园罕见的双大堂设计，特别聘请美国赫斯贝德纳酒店顾问工程公司(HBA)以五星酒店 标准打造大堂内部空间。 金都城市芯宇新古典主义风格，墙面进口石材，地面水刀拼花工艺进口石材，大堂主灯西班
7、牙云 石灯 万象城大堂、电梯厅地面为大理石 绿城新绿园公共部位地面全部用高档石材铺装：土耳其玛雅米黄、黑金、贝丽米黄、帝皇金 上海汤臣一品外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石 上海王子晶品轿箱内饰纯手工雕琢，顶部SWAROVSKI水晶吊灯，底部纯手工镶品石材地坪，边 缘手工缝制意大利羊皮扶手。 电梯品牌滨江金色海岸 原装进口OTIS电梯，最高速度2.5米秒 东方润园 原装进口OTIS电梯，2.5-3.5米/秒 万象城 日立HGH型号的电梯，时速为3.5m/s 上海汤臣一品 永大日立高速电梯 典型高端住宅公共空间配置菜单 建材设备： 高端而严苛的选材标准典型高端住区 公共空间配置菜单
8、部位金色海岸 东方润园 城市芯宇上海汤臣一品 门 特设防尘条的子母门-实木花饰门和实木窗套 窗 德国旭格断桥隔热铝合金 门窗系统，“8+12+8“毫米 厚双层中空钢化玻璃 南玻原片的双层LOW-E中空钢 化玻璃；美国道康宁胶条，使 水密性和气密性达到欧洲最高 标准门窗五金件采用德国旭格 、意大利阿鲁克等国际建材顶 级品牌 中空镀膜LOW- E断热铝合金门 窗 铝合金烤漆门窗、比利 时格拉威泊尔中空Low- E防辐射钢化玻璃、意 大利阿鲁克及美国固力 门窗五金，Slient Gliss 电动窗帘轨道 外墙 铝板外墙，聘请上海金茂 大厦、东方明珠塔的原班 人马进行安装；底层花岗 岩，全部来自加拿大
9、魁北 克地区 120厚的铝板玻璃幕墙，并在 幕墙系统和墙体保温层之间增 加空气层 外墙外保温外 饰面干挂系统 ：砂加气混凝 土砌块+XPS挤 塑板+通风层+ 外饰铝板。 进口石灰岩（13层） ，3层以上“米金色” 日本三菱高科技纳米光 触媒铝复合板，具有自 动保洁功能 其他 850高温下依然正常工 作的德国吉徕GIRA电器 开关、插座，内隔墙采用 YTONG轻质砌块 纯剪力墙结构，不设转换层， 抗震性能6度 窗洞，阳台板 ： 冷热桥阻断 系统设计 - 社区配套： 精装会所&游泳池，圈层交往的沟通平台 阳光海岸会所 高端社区的最大价值并不在于其有 形的区域位置、环境景观、建筑空 间设计和装修配置
10、，而在于其无形 的上流社会的生活圈层和社交圈层 对富人们来说，购买高端住宅并不 仅仅是买一套房子，而是对一种生 活方式的选择：在拥有一套居住舒 适豪宅的同时，也享有了进入上流 社交、上流社会的资格。 春江花月 会所书吧 阳光海岸 会所大堂 金色海岸 会所大堂 部位 典型高端住宅配置 会所 东方润园香港PAL设计，聘请上海鸿艺会为会所顾问，定位“只为最高端的人群提 供最高端的服务”；目前会籍制会所“润缘汇” 已经开放使用 金色海岸香港G.I.L设计，铂金会所，包括接待大堂、雪茄红酒房、斯诺克室、儿童 乐园、商务中心和棋牌房等，可媲美五星级酒店 春江花月 引进酒店式管理，豪华大堂、书吧、餐厅、棋牌
11、室等，健康中心包括了室 内外游泳池、跳操房、健身房、SPA、桑拿房等 桃花源 室内及外廊茶吧、商务中心、小超市和餐厅；休闲活动设施有棋牌室、乒 乓球室、阅览室、健身房 上海王子晶品私人会所仅服务于100席业主家庭。包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内 高尔夫、图书馆、咖啡吧等 昆仑公馆 约5000方养生会所 典型高端住宅精装会所配备菜单 ： 物业管理： 贴心、舒适的专业服务管理 高端住宅的物业 服务对于物业管 理有自身的严格 标准体系，小到 管家、服务生的 衣着、配饰，细 到大堂、公共空 间的温度，都有 明确的要求。 部位 典型高端住宅物管内容 物业服务 东方润园导入英式管家服务概念，特聘管家送往
12、国际管家最高学府荷兰国家管家学院 ，接受专业英式管家培训 新绿园、留庄、西湖8号公馆等绿城物管 金色海岸戴德梁行、滨江物管 万象城第一太平戴维斯物业顾问 世茂滨江花园世茂第一太平，为业主提供24小时、360度“一站式”红管家服务，为住户配置 特定专职“管家”，为商务人士和居家者提供贴心专案服务， 公元沐桥金钥匙物管服务 钱江彩虹豪庭与浙江国大雷迪森酒店管理有限公司精诚合作，全面引入酒店式金管家物业服务 系统 昆仑公馆高力国际 HO-经理人服务 典型高端住宅物业服务菜单 ： 科技应用及智能安防： 当今高端住宅趋势呈现智能科技化 为当代富豪服务的高端住宅必须是高科技含量的智能化住宅。 目前初步的智
13、能化在普通住宅上已经普及，如安防系统，智能管理系统、通信 和宽带系统等。作为豪宅，应在具体的子项和系统的稳定上下功夫，同时还要 在人性化、个性化方面做足文章，如智能家居管理、远程监督控制等。 典型高端住宅科技应用菜单 典型高端住宅内容 科技应用 东方润园 雨水回收系统 / 户式中央空调系统 / 户式中央燃气循环式热水系统 / 单元式中央 吸尘系统 / 户式中央热交换新风系统 金色海岸 循环热水系统，采用德国威乐WILO-RS系列热水循环泵，美国A.O.史密斯中央燃 气热水系统；/ 日本大金VRVII户式带新风中央空调系统；/ 纯净水系统 城市芯宇 18项科技应用，主要有： 大金VRV户式中央空
14、调系统/地源热泵系统 中央吸尘系统 同层排水系统 雨水回收系统 生活热水系统 冷热桥阻断系统等 昆仑公馆 户式中央全新交换新风系统/ VRF户式中央空调系统/ 户式中央吸尘系统/ 地热采暖 系统/ 户式中央循环式热水系统/运城首创别墅式智能系统/ 同层排水系统 典型高端住宅内容 智能安防 东方润园 霍尼韦尔智能家居系统，完整地整合可视对讲、安全防范、空调控制、场景联动 等等功能于一体，其中属远程家居控制、电梯身份认证、数字门锁控制等功能特 别突出 金色海岸 三星EZON家居智能网络系统：可视对讲功能；确认来访客人/通话/开门；住户与 管理中心双向通话；文字信息发布功能 ；接收管理中心群发文字信
15、息；接受管理 中心单发文字信息 ；留言功能 ；实现业主视频留言功能 和庄 从社区外到住宅内六重科技保护，包括24小时探测器、红外感应探测、住宅内紧 急救援防护、反侦自诊断系统等 城市芯宇 智能家居系统：防盗报警、消防报警、声光报警、系统语音提醒等安防功能 西湖八号公馆 周界防范系统、录像监控系统、可视对讲门禁系统、门磁窗磁报警系统及烟感报 警系统等 典型高端住宅智能安防菜单 第二部分 本项目产品定位 一、产品定位原则 定位原则1未来性原则 基于目前具有的板块和地块原始价值基础，项目已经具有开发为运城最为 高端物业的基础，而作为运城顶级物业，项目的发展方向应充分考虑未来 性和前瞻性。通过前沿的定
16、位考虑，以具有适度前瞻性的规划，在未来一 定阶段内引领运城市场。 定位原则2占位原则 采用占位原则，占据项目在运城市场顶级豪宅的地位。从产品、区域价值 、配套、附加值等方面开拓项目潜力，为项目扩大影响及树立地位提供更 好的支持。 定位原则3价值最大化原则 依据市场对项目规划产品需求状况，基于区域和地块条件客观定位产品销 售市场，以市场和销售去化为定位前提，坚持实行产品优势价值最大化， 为项目快速顺利的销售去化及获得更多的商业利润打下基础。 定位原则4创新性原则 在板块现有市场发展状况下，采用创新性原则，对项目整体住宅建筑规划 和单体建筑类型进行创新设计、创新营销等，结合销售定位，通过主题产 品设计，挖掘和整合项目各种优势，将进一步提升项目品质和影响力。 定位原则5主题性和差异性原则 主题定位是房地产品牌的市场竞争灵魂，它表达了项目的核心功能及价值 。而差异性原则可以使项目找到很好的市场空白点及潜在需求，在现有市 场竞争中鹤立独行，形成排它性和唯一性。 项目需要形成一定的产品主题性，区别于运城市场常
