商业定位(策划案)

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1、单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版副标题样式 三明商业 创中国商业服务第一品 牌 1 商业定位报告 第一部分 商业功能定位及支撑理由分析 一、项目功能的总体定位 为做好总体定位，主要从以下几个重要元素进行综 合分析： A、物业本身特性 B、商场独特的地理位置 C、项目周边的消费力 D、项目周边的商业现状 E、居民的消费习惯 2三明商业 创中国商业服务第一品 牌 A、物业本身的特性 中型规模商场，单层套内面积不超过6000平方米 楼高八层，负一层为停车场，一至三层为商业，四至八层为 酒店 百余个地下车库，项目地理位置及交通优势显著：三纵三横 路网交错，轻轨4号线、5号线通往项目 3三明商

2、业 创中国商业服务第一品 牌 B、商场独特的地理位置 交通便利，雄踞明秀东路和园湖北路交汇处 处于南宁一块尚未开发的路面商业宝地 人口密集，有很大的消费市场 4三明商业 创中国商业服务第一品 牌 C、项目周边的消费力 邻近“明秀小区、中烟公司、江宇世纪城、虎邱建 材城、荣和山水绿城、东盟国际大酒店、隆源国际公 馆、云星春天、盛天茗都、皇龙新城。” 人口密集，中烟公司近在咫尺，周边村民、外来 流动人口、新白领、大中专学校、医院、银行等存在 庞大的中高档消费群体。 5三明商业 创中国商业服务第一品 牌 D、项目周边的商业现状 1.虎邱建材城（1-4层属商业商场，楼上5-8层住宅） 一楼主售品牌磁砖

3、、木地板、陶瓷；二楼主售品牌门、窗、卫浴；三楼主售 橱柜厨电、吊顶、门；四层主售吊顶、墙纸、布艺 2.利泰国际酒店（四星级酒店） 主建筑楼高10层。豪华客房、行政套房、及总统套房300多间（套）可接待 500人同时下榻；客房内配置大屏幕液晶电视及完善的宽带网络服务；酒店 还设有多功能会议、宴会厅4个，可接待600人同时进行大型会议、宴会和酒 会；酒店设有停车位300多个；餐厅、商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华 夜总会、休闲会所、洗浴中心等设施设备齐全。 3.佰歌汇KTV 以经营连锁量贩式KTV为主的娱乐公司。面积近五千平米，内设300多个停 车位，品牌音响系统。 6三明商业 创中国商业服务第一

4、品 牌 4.荣和山水绿城 荣和山水绿城将打造成为集住宅、商业中心、商务公寓、写字楼等为一体的 大型都市综合体。荣和山水绿城将设6400平米的时尚会所。荣和山水绿城项 目分4期开发，总用地面积30万平米，总建筑面积：约147万平米，其中B1 地块的总用地面积约8.48万平米，总建筑面积约36.16万平米，住宅面积约 28.39万平米，商业面积：约6290平米。 5.江宇世纪城 一个大型城市综合体项目。项目占地面积130亩，建筑面积52万，是集大型 购物中心、星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼、高尚住宅于一体的大型城 市综合体项目。 6.东盟国际大酒店 商务会务型大酒店，集住宿、餐饮、休闲娱乐、桑拿

5、健身、商务功能为一体 。酒店位于南宁市邕武路1号,酒店风格独特，品质卓越，酒店客房采用多元 素设。220间韩式、欧式、日式、伊斯兰式、中国古典式幽雅豪华客房、套 房，拥有完善的智能数字化自控系统，属商务洽谈、访问、会议、食宿、休 闲娱乐、健身区域。酒店开业时间2006年5月28日，新近装修时间2011年， 主楼高20层，客房总数220间（套）。 7三明商业 创中国商业服务第一品 牌 7.隆源国际公馆 占地26718平方米（约40亩），总建筑面积95945.5平方米，由4栋 18层和3栋26层高层住宅和一栋3层幼儿园组成，幼儿园面积2000平 方米。该项目商住两用，其中住宅面积达69529平方米

6、、商业面积 8355平方米，划住宅、商业总户数约872户，拥有机动车位401个。 商业面积有8355平方米，其中西侧是2层的商业大卖场。户型为中小 户型为主,有40120平方米的一房、两房、三房和四房。 8.云星城市春天 北湖中心区公园40万大盘，沉淀百年历史人文底蕴优享城市中心无 上成熟配套，“三大公园”彰显卓越景观价值，向东“俯瞰狮山公园 ”、向南“眺望人民公园”，更有社区内逾万平米皇家园林的“公园 式居住”景观。 9.盛天名都 总用地面积：16862.68。小区集商业、居住于一体，地面设置了 约121个停车位。 8三明商业 创中国商业服务第一品 牌 10.皇龙新城 占地82亩，总建筑面积

7、约20多万平方米，由双栋12-18层电梯洋房 ，1.1万平方米大型超市、600米1.1万平方米骑楼式商业步行街、2万 平方米休闲广场以及多样式的园林景观组成，配备了800多个泊车位 ，是一个集中高档住宅、大型商业区、纯商务功能于一体的大型建筑 综合城。 11.周边临街铺面 有邮政储蓄银行、加油站、饮食、服饰、旅馆、建材、电缆及卫浴等。 该区域零售业项目较多，业态种类多样化；行业不全、 社区功能弱；在居住区少有大型的、现代的商业；商业网 点以南宁特色的店铺式销售为主，综合性多，多业类少。 有一定的规模，中高档次，属传统的商业城乡旺地。 9三明商业 创中国商业服务第一品 牌 E、居民消费习俗 追求

8、中高档消费 就近方便，价廉物美，服务多样 城乡区间商业消费观念 10三明商业 创中国商业服务第一品 牌 综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼商业 广场的总体功能： 1.生活消费的便利性； 2.就近商业的消费习惯； 3.综合统一规范化商场； 4.商业休闲与品格风尚结合 5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等 最后，总结得出总体功能定位为: “集休闲一商业一 餐饮一时尚家居装饰一停车场”于一体的一站式购物 中心。 11三明商业 创中国商业服务第一品 牌 三、楼层功能定位的总思路三、楼层功能定位的总思路 根据商业广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼 层的板块定位。 各楼层功能的精确定位主要依

9、托于以下因素： A、项目开发成本及模式（只租不售） B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路） C、项目的经营利润（快速回笼资金） 12三明商业 创中国商业服务第一品 牌 D、物业本身的规模（中型规模） E、商家对租金承受的限度 F、行业经营对楼层的要求 G、楼层交通特点 H、商铺面积和间隔种类 I、业态的组合需求 J、同行业市场的竞争力 从而得出场各楼层功能的精确定位如下： 13三明商业 创中国商业服务第一品 牌 楼 层 面积规 模 板块名称 功能及经营范围 -1F 6000 大型停车场 主要用于停放顾客小汽 车之类的交通工具，作 为商业配套的一部分。 1F- 3F 18000 方案1：

10、时尚布艺城 加盟各类风格品牌布艺 商家，以达到人群风格 需求供应。 方案2： 五金灯饰城 加盟各类风格品牌灯饰 商家，以达到人群欣赏 需求供应。 4F- 8F （单层 面积） 2000 中高端酒店 融合高档商务俱乐部、 宴会厅、会议厅、高档 中心精品餐厅、桑拿等 不同的服务组合，提供 综合性的复合型的服务 。 商业广场楼层功能精确定位表商业广场楼层功能精确定位表 14三明商业 创中国商业服务第一品 牌 四、各楼层精确定位的综合分析四、各楼层精确定位的综合分析 总体思路： 根据项目的总体定位和开发模式，借用最有价值 的物业(首层) 快速回笼资金，规避风险； 以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租

11、经营， 营造商业卖点，提升项目的附加值 其它楼层(四至八楼) 利润获取的另一途径和功能配套。 15三明商业 创中国商业服务第一品 牌 各楼层精确定位具体分析： 负一楼：大型停车场 支撑理由： 楼层下陷，商业价值不大，不利于经营； 作为商场的车库配套，方便顾客停车； 收益方式： 按小时出租收费，统一管理 16三明商业 创中国商业服务第一品 牌 一至三楼（方案1）：窗帘布艺城 支撑理由： 项目发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响，本 地项目商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。 作为整体项目的开发成本收回，规避风险； 城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业价值不断升值； 对接

12、高租金高回报的利润期望； 商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营； 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理； 17三明商业 创中国商业服务第一品 牌 一至三楼（方案1）：窗帘布艺城（邀品牌加盟） 18三明商业 创中国商业服务第一品 牌 布艺城核心价值定位分析： 各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项目最大的 优势在于周围区域没有统一规范化的大型布艺城； 北湖路布艺城因改动项目运营模式，原经营户需另寻有商业价 值的商铺经营； 北湖路布艺一条街，现国家规划拆迁，商家也需另寻有商业价 值的商铺经营。 综合大型布艺城可让多处路段临街布艺铺面集中于商场。 项目租金定位： 一至

13、三层商业承受租金平均60元/。 19三明商业 创中国商业服务第一品 牌 项目定位超趋势分析： 一个融入当代时尚无素综合性开放式大型商场，品牌 布艺规范化，可达到较大的宣传作用和影响； 通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广 的公共活动空间； 从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善， 以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式 的人群。 20三明商业 创中国商业服务第一品 牌 一至三楼（方案2）：五金灯饰城 支撑理由： 项目发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响，本地项目商 业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。 作为整体项目的开发成本收回，规避风险； 城市区域

14、商业化建设进程加快，使土地和商业价值不断升值； 对接高租金高回报的利润期望； 商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营； 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理； 21三明商业 创中国商业服务第一品 牌 一至三楼（方案2）：五金灯饰城（案例参考） 22三明商业 创中国商业服务第一品 牌 五金灯饰城核心价值定位分析： 各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项 目最大的优势在于周围区域没有统一规范化的大型五 金灯饰城； 综合大型五金灯饰城将对区域划分不同年龄及不同生 活品味客群。 综合大型五金灯饰城可让多处路段临街五金灯饰铺面 集中于商场。 项目租金定位： 一至三层商业承受

15、租金平均60元/。 23三明商业 创中国商业服务第一品 牌 项目定位超趋势分析： 一个融入当代时尚无素综合性开放式大型商场，品牌 布艺规范化，可达到较大的宣传作用和影响； 通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广 的公共活动空间； 从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善， 以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式 的人群。 24三明商业 创中国商业服务第一品 牌 四至八层：时尚潮流酒店 支撑理由： 南宁市的中高端酒店和中低端经济型酒店未来发展潜力 较大，中端酒店有一定发展空间。 中端市场酒店处于高位置，平均出租率达80%以上，较 紧缺，有一定市场空白。 市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性； 避免与周边成熟的大型酒店竞争 收益方式： 独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。 25三明商业 创中国商业服务第一品 牌 四至八层：时尚潮流酒店 26三明商业 创中国商业服务第一品 牌 酒店核心价值定位分析： 满足外宾、外商、政府接待人员、高端商务客、南 宁客户等不同客户组成的需求，提供综合性的复合 型的服务，以服务创品牌，以品牌留客户，以客户 创收益。 27三明商业 创中国商业服务第一品 牌 小结 根据功能的总体定位、形象定位 ，从而制定出上述各楼层的精确 定位，吻合市场需求，在操作上 具有可行性! 28三明商业 创中国商业服务第一品 牌