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1、合肥工业大学 硕士学位论文 芜湖新亚房地产有限公司发展战略研究 姓名：李自信 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：姚晓芳 2011-05 III 芜湖市新亚房地产有限公司发展战略研究 摘 要 芜湖市新亚房地产有限公司发展战略研究 摘 要 中国的房地产经过近 30 年的发展，取得了巨大进步。特别在目前，房地产 投资对中国的经济的拉动占比过大，通涨预期加强，资金的流动性趋紧，居民 可支配收入上涨过低，使得中国的房地产行业发展面临着一个关键时期。 芜湖新亚房地产有限公司是一家二级房地产开发企业，是芜湖地方房地产 行业的一个重要企业。但是随着经济改革的进一步深入，芜湖房地产行业的竞 争日益加
2、剧。同时房地产是一个资金密集型的行业，这就使得地方的房地产开 发企业无论在资金上，还是在房地产开发过程中的创新能力均较为孱弱，竞争 力不强，因此生存空间自由度越来越小。 本文通过对芜湖新亚房地产有限公司的调查和研究，运用战略管理相关理 论，对新亚房地产有限公司所处的内外部环境进行分析，运用 SWOT 分析法， 对企业的优势和劣势，未来发展的机会和威胁做了进一步分析。并就企业的战 略规划、企业的未来发展目标、公司运营项目的选择与定位、战略支撑体系、 战略实施及控制措施等提出建议，对新亚房地产有限公司的未来发展以及制定 相应的决策具有一定参考价值。 关键词：关键词：房地产；发展战略；芜湖新亚房地产
3、； IV Study on the strategic development of Wuhu Xinya Real Estate Co.,Ltd Abstract Chinas real estate have made great progress for nearly 30 years. Now Chinas the real estate is facing a critical period when the proportion of real estate investment in economic growth is too high, inflation is expect
4、ed to strengthen, liquidity is reduced, and the increase of resident disposable incomes is too low. Its a problem how Chinas real estate business could make stable, healthy and sustainable development in a new era. Xinya Real Estate Co., Ltd. Wuhu is an important grade-2 real estate development comp
5、amy in Wuhu real estate business. With deepening of economic reform, the competition is intensely much more. In addition, real estate is a capital-intensive industry, which makes local real estate development enterprises less competitive in terms of capital or innovation. As a result , the living sp
6、ace of local companies is dwindling. This article through to wuhu xinya real estate Co., LTD, using the investigation and research on strategic management theories, real estate limited company locates the new analysis of internal and external environment of SWOT analysis, and the advantages and disa
7、dvantages of enterprise, the future development opportunities and threats made further analysis. And the enterprises strategic planning, development target, selection and positioning, support system, strategy implementation and control measures, such as new Suggestions for future development of real
8、 estate Co., LTD and formulate corresponding decision has certain reference value. Keywords: real estate; development strategy; Wuhu Xinya Real Estate Co.,Ltd; VIII 插图清单 插图清单 图 1-1 房 地 产 周 期 波 动 合 成 指 数 3 图 1-2 论 文 研 究 总 体 思 路 3 图 2-1 战 略 管 理 过 程 8 图 2-2 公 司 产 品 的 价 值 链 图 9 图3-1 公司公司组合架构17 图4-1 不同能力
9、的分布19 图4-2 房地产的五种竞争力模型28 图5-1 商品砼买方企业战34 图5-2 商品砼卖方企业战34 图5-3 资产专用性与企业一体化选择的关34 图 5-4 工程控制顺序43 IX 表格清单 表格清单 表 1-1 房地产企业核心竞争力的各影响因素的总排序表2 表 3-1 19941997 年全国房地产开发企业（单位）经营情况11 表 4-1 芜湖新亚房地产有限公司领导“大五人格”分析19 表 4-2 2008 年芜湖市房地产业指标分析表 2921 表 4-3 满意度的级值与分值对照表22 表 4-4 满意度的调查表23 表 4-5 调查表汇总23 表 4-6 中国进出口统计表 3
10、326 表 4-7 芜湖新亚房地产有限公司未来发展的 SWOT 矩阵.29 表 5 - 1 芜 湖 新 亚 房 地 产 有 限 公 司 “ 十 一 五 ” 主 要 经 济 发 展 目 标 分 年度计划30 表 5-2 芜湖 2011 年房地产产品的价格组成.35 表 5-3 芜湖 2010 年某楼盘建安成本造价分析.35 表 5-4 基于价值链分析的资源分配方案36 表 5-5 各类型领导特征37 表 5-6 全国 TOP10 房地产企业品牌价值39 表 5-7 全国 TOP10 房地产企业品牌主张39 表 5-8 芜湖新亚房地产有限公司的主要岗位分析及设置40 表 5-9 芜湖市人才市场薪酬
11、标准41 II 独独 创创 性性 声声 明明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果、 据我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得 合肥工业大学 或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 学位论文作者签字：李自信 签字日期：2011 年 5 月 30 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 合肥工业大学 有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印
12、件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人 授权 合肥工业大学 可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书） 学位论文者签名：李自信 导师签名： 签字日期：2011 年 5 月 30 日 签字日期： 年 月 日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：安徽博亚价格评估有限公司 电话：13605594631 通讯地址：芜湖华联商城 2 栋 6 楼 邮编：241000 48 特别声明 特别声明 本学位论文是在姚晓芳导师指导下独立完成的。在研究生学习期间，我 的导师要求我坚决抵制学术不端行为。在此，我
13、郑重声明，本论文无任何学 术不端行为，如果被发现有任何学术不端行为，一切责任完全由本人承担。 论文作者：李自信 签字日期：2011 年 3 月 1 第一章 绪 论 第一章 绪 论 1.1 论文研究背景 1.1 论文研究背景 农村的城镇化建设是人类进入工业社会的必然结果, 是一个国家和地区从 不发达走向发达、从贫困走向富裕的内在要求。这是世界范围内的普遍现象， 也是不同社会制度、不同地域社会经济发展的共同规律。 改革开放 30 年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房 地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控 5 个时期。中国房地产 市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：
14、一是城镇住房制度改革，简称住房制 度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上 述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存 量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物 业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了 家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。 房地产经济在国民经济中的影响越来越大，政府在培育和发展房地产市场时，又要调 控和驾驭房地产市场，使之能够平稳、协调和可持续性发展。 1.2 论文研究的意义 1.2 论文研究的意义 在目前中国房地产市场发展逐渐成熟、 市场竞争日益激烈、 房地产消费逐步理性、 同时，由于美国的“两房”破产点燃了世界经济衰退的导火索、中国的通胀压力居高 不下、资金流动性正在收紧，对资金密集型的房地产业发展而言，面临着一个新的考 验。芜湖新亚房地产有限公司为一家民营企业，既抓住了房地产业发展腾飞的契机， 也由于自身的组织、 管理、 决策等因素的影响而未成为中国房地产企业中的中坚力量。 作为该公司的合约部和工程部的主要负责人，对公司目前存在的问题，以及制约公司 发展的一些瓶颈要素进行
