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1、前期筹备主要工作内容1、管理思路策划对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商提供的项目可行性报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，对物管服务模式进行设计和定位。2、物业管理方案设计：根据悦佳物业的项目操作经验，和针对项目设计的管理服务模式，设计整套物业管理全程运作的有效物业管理方案。3、管理体系建设：根据悦佳物业的成功管理体系，结合甲方项目实际情况，建立规范、专业、有效的物业管理的管理流程、运作程序、服务模式等管理体系。4.服务规范设立：根据项目实际情况和设计的物业管理方案，本着提高管理和服务水平为目标，确定服务内容
2、和服务量化考核标准，并建立相应的监督考核机制。5.机构组建(远见水岸别墅业主入住交接前3月的第一个星期始,以项目开发进度为准)按管理方案依据开发进度与现场实际需求开展下列相应工作项:1） 相关人员配置到位2） 办公地点的落实3） 食宿情况的落实4） 新员工入职的培训5） 管理运作制度的建立6） 规章制度的建立7） 各岗位职责、权限的明确8） 确定各岗位工作程序与作业规程9） 物资的配备与补充10） 固定资产类配置11） 办公易耗品配置12） 管理、生活用房的装修13） 员工制服、装备配置14） 各类维修工具、设备配置15） 交通、通讯工具配置16） 标识、标牌的制作6、物业的接管验收(在政府主
3、管部门验收合格后一周内由物业管理中心与开发商联合承建单位进行物业接管验收)1) 接管验收的准备及接管验收工作计划的制定2) 物业移交过程中资料的交接与管理3) 房屋的验收与接管4) 对接管验收存在的问题提出整改建议5) 公共设施的验收与接管6) 对绿化工程的接管验收以及对存在的问题提出整改建议7) 接管验收的注意事项及遗留问题的处理8) 器材的配备与设备设施的完善六、入住组织主要工作（一）各部门的职责分工与人员配置1、物业管理中心经理负责组织安排入住工作。2、公共事务部负责具体办理入住手续。3、财务部负责核收各项入住费用。4、机电维修部负责收楼时发现的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。5、秩序维
4、护部负责安全与交通疏导工作。6、环境服务部负责环境的清洁保洁与绿化美化工作。7、人员配置表（根据现场情况分工编排，略）（二）办理入住手续的外部条件1、已通过竣工验收与接管验收。2、工程遗留问题基本得到解决（附：遗留问题尚未解决跟进表）。3、工程资料已经齐备。4、业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。5、小区实现基本使用功能，可以满足日常生活所需。6、配套设施基本齐备，建成并能够使用。7、物业公司依法经营手续已经齐备。8、物业管理中心已经同委托方签订完毕物业管理委托合同。（三）入住的内部准备工作1、办公室及后勤事务物业管理中心装修完毕办公设备到位并能有效运作办公电话通讯畅通员工宿舍、食
5、堂落实并发挥功能员工档案已经建立物业管理中心正式成立、挂牌照相人员及器材已落实。2、VI系统设计员工服装、工作牌办公区标识系统安装到位。VI礼品购置完毕。入住接待现场标识系统安装到位。辖区内外指示标识、指引标识、服务标识基本安装到位。停车场通过安全审查达到合格。3、印刷或购置以下各类入住表格及物品：住户手册。业主公约。服务指南。住宅使用说明书。住宅质量保证书。入住登记表。业主交费一览表。入住物品领用登记表。入住验房表。业主家庭情况登记表。装修申请表。档案袋。法律法规宣传张贴，包括物业管理条例、物业服务收费明码标价规定、物业服务收费管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、业主公约、前期物业服务合同以
6、及地方性涉及收费的法律法规。温馨提示牌。4、入伙气氛布置 入口处挂横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。 设置指路牌，由入口处到物业管理中心。 挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景。 张贴醒目的“办理入住手续流程图”。 管理人员着装整洁，精神饱满并经严格训练。 办公室内资料摆放整齐有序。清洁开荒已经完毕。区内绿化集中整理完毕。区内平面显眼设施设备集中维护完毕。5、其他制订详细的费用支出计划。交房人员已经过现场模拟演练并熟练掌握接待技能。已制订好应急接待预案。已制订好突发事件处置预案。所有单元门（包括进户门）窗已锁闭，业主钥匙已编号管理。电梯保护。入住通知已发出。地产交房维修协调小组已成立，施工单位维修责任
7、已落实。各项收费项目和收费标准已经过可行性论证。入住工作倒计时编排计划已落实。（四）入住手续办理组织工作1、人员分组落实。2、入住接待计划（已与地产公司沟通，略）。3、接待现场功能区分，主要包括：接待区、业主等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。4、入住手续办理程序5、常见问题的解释6、常见问题的处理7、新闻媒体接待与现场拍照安排。8、业主档案的制作管理工作。（五）总结组织工作1、统计当日实际入住户数并与计划数量对比。2、统计接待户数与顺利交房数量，核查交费情况，并按财务规定做好资金保管工作。3、检讨当日接待工作中的失误与分享成功经验。4、对
8、培训工作有欠缺的项目进行及时补充，现场统一口径。5、填写入住动态表报主管领导。6、业主入住一周内，制订回访计划并安排回访。7、定期统计入住情况并进行分析跟进。（六）常见违章装修及管理对策1、常见违章装修现象擅自开工。乱拉电线、超负荷用电。擅自改动燃气线路，安装燃气用具。空调机不按位置安装。随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。随意改变阳台功能。随意封阳台，装防盗门、网(高层建筑)。随意拆改墙体。在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。私自增加线路负荷。改动上下水、电线（开关盒）。私自开凿楼面层，破坏防水层（24小时闭水试验）。擅自占用公共通道、天台、屋面。擅自在室外加装灯、牌、广告
9、等。堵塞地漏和排水管道。擅自移动消防设施。擅自改变门的开启方向或使用旋转门（商业），使用消防禁用品。擅自动火作业。铺装过重的地板材料。随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。随意向窗外抛扔物品。随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。不按规定时间施工，制造噪音。破坏公共绿篱、绿地。夜间随意在住户家中留宿。不办理施工证，不遵守小区治安管理规定。随意拆掉阳台配重墙。高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。随意改装智能化系统。擅自拆改烟道，堵塞排气孔。顶层以下随意安装太阳能。2、管理对策（略）（七）违章装修的处理办法1、批评教育
10、，规劝改正。 2、出具违章整改通知单限期整改。3、责令恢复原状。4、报政府相关责任部门。5、扣留工具（须报物业管理中心主任批准）。6、停水停电（须报物业管理中心主任批准）。7、要求赔偿损失（须报公司批准）。（一）管理规章制度规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则。我公司管理人员将根据我公司制度体系，结合远见水岸别墅项目的实际，制订远见水岸别墅管理制度和管理体系。其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。1、 公众制度（具体内容略）(1) 远见水岸别墅业主公约(2) 远见水岸别墅业主精神文明公约(3) 消防安全责任书(4) 装修管理规定(5) 用水管理规定
11、(6) 用电管理规定(7) 煤气使用管理规定(8) 专用房屋管理规定(9) 环境卫生管理规定(10) 秩序维护管理规定(11) 防火防风管理规定(12) 会所管理规定(13) 停车管理规定(14) 货物出入管理规定2、 岗位职责（具体内容略）(1) 物业管理中心经理岗位职责(2) 业主服务领班岗位职责(3) 工程领班岗位职责(4) 秩序维护领班岗位职责(5) 秩序维护岗位职责(6) 车场管理员岗位职责(7) 监控室秩序维护员岗位职责(8) 设备运行维修员岗位职责(9) 后勤管理员岗位职责(兼职)(10) 档案管理员岗位职责(兼职)(11) 行政人事管理员岗位职责(兼职)(12) 保洁员岗位职责
12、(13) 绿化员岗位职责(14) 业主助理员岗位职责备注：各岗位人员可根据具体情况设置，可一人兼岗。3、管理运作制度（具体内容略）(1) 员工行为规范(2) 房屋钥匙管理程序(3) 供电管理程序(4) 供水管理程序(5) 装修控制程序(6) 收费运作程序(7) 绿化管理程序(8) 清洁卫生管理程序(9) 秩序维护管理程序(10) 停车管理程序(11) 值班管理程序(12) 消防管理程序(13) 公用设施改造及维护维修工作程序(14) 服务回访工作程序(15) 财务核算程序(16) 服务受理程序(17) 会所管理程序4、公司考核管理制度及标准（具体内容略）(1) 员工月度考核办法(2) 员工年终
13、考核办法(3) 人力资源考评制度(4) 员工末位淘汰制度管家服务1. 管家服务：（免费服务项目）a) 咨询服务：为小区业主提供公共交通、天气、医疗、旅游、生活资讯、政策资讯、商业信息、市政公共事业咨询、电话留言等信息咨询服务；b) 租赁中介：为小区业主提供租赁、转让业务的办理，以及手续、费用、政策法规的解释工作；c) 预定服务：利用我们与洛阳市各商家建立的合作关系，为小区业主提供酒店、宴会、娱乐、票务、旅游出行、车辆租赁、鲜花、礼品等预定服务并享受优惠价格；d) 代办服务：为小区业主代办水电开通、代请保姆、代请家教、代办旅游线路、收发邮件包裹、代办家庭保险、代办银行开户、代办喜事庆典、代办生日
14、礼品、代请健康医生、代办学校等方面的代办服务；e) 全程管家服务：我们将以悦佳物业的服务体系，为业主提供覆盖远见水岸全社区的网络服务平台，让业主享受星级全程管家服务。2. 业主联谊服务1) 远见水岸别墅业主联谊俱乐部：我们在“远见水岸别墅业主俱乐部”上进行深化和推行，形成一个有组织的集体，进行各项交流，形成互助、自律，从而进行资源共享，在小区内形成一种良好、和谐的商住生活文化，最终实现“人与自然和谐共融、人与人和谐相处”的健康生活空间。2) 社区联谊活动：我们在远见水岸别墅的服务中，利用“远见水岸别墅业主俱乐部”的基础，由物业管理中心牵头举办一系列，诸如：文化娱乐、体育健身、效外出游、茶话座谈会、嘉年华等形式的联谊活动。注重文化内涵，提高小区形象，促进小区业主之间，业主与物业管理中心之间相互良好的沟通、加深了解、增强感情，创造一种良好的生活氛围；3) “文化研讨会”：同时我们将在远
