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1、鸿隆写字楼定位方向研究鸿隆写字楼定位方向研究 凤凤 凰凰 涅涅 磐磐 认识区域认识区域 蔡屋围片区的深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集 在其周围; 深圳书城是深圳图书消费中心； 深圳大剧院是深圳重要的文化设施,是深圳“文化沙漠”中的绿洲; 地王大厦、华润大厦、深圳发展银行大厦、深业中心、世界金融中心等，是深圳 最典型的高档办公中心，汇集国内外大批的知名企业，它们共同构成了一个在 深圳配套、设施最等各方面最为完善的CFD商圈。 片区商务等级高，辐射范围不单遍及珠三角，还及至香港等地。 区域内商务人流大，商业氛围浓郁，写字楼、酒店、商业、住宅相拥林 立，其中以商务功能为主，辅
2、以商业和居住功能，互为融合 一、蔡屋围片区金融氛围浓厚，聚集各大银行金融大厦 区域未来发展规划 一、京基蔡屋围金融中心改造项目预计2009年完毕 ,建成后为深圳第一高楼 随着2005年底蔡屋围金融中心区拆迁工作的开始，标志着深圳金 融中心区改造项目的正式启动。拆除的旧楼房共135栋，总建筑面积 达14.85万平方米，改造工程将在2009年后正式完毕，改造后的蔡屋 围金融中心区建筑面积将扩大一倍多，不仅成为具有金融、办公、商 业、文化、住宅多功能、配套设施齐全的现代化社区，还将成为深圳 的“金”地。本项目依托未来将建成的深圳第一高楼京基大厦，有着 良好的商务环境背景可依托。 地铁3号线从罗湖红岭
3、中路龙岗龙兴街站，计划2009年建成，本项 目紧邻地铁1号线的老街站和大剧院站，同时与3号线的起点站红岭站 相邻，本项目未来将是双地铁上盖物业，交通便利度非常大。 二、深圳地铁三号线预计2009年开通 区域未来发展规划 香港华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店 、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群， 总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。华润中心二期项目包括一座超五星级商 务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等，现已动工，总建筑面积达到 26万平方米，项目预计在2008年中之前落成启用。华润中心项目的全部落成
4、启用，将 与本片区的升级改造联手巩固和加强罗湖商务中心的地位。 三、华润中心二期预计2008年启用 区域未来发展规划 1月26日，花旗银行在我市福田区正式启动一家新的个人零售银行网点。 2月7日，汇丰银行在福田中心区新设一家全能型支行，在增添个人理财网点的同 时，加强对工商企业的服务。 3月下旬，渣打银行龙岗支行将举行隆重的开业仪式。渣打银行中国区个人银行 总裁叶杨诗明自豪地告诉媒体，在华南地区，该行在深圳的业务最出色，今年，一些 原本设在其他城市的部门也会迁往深圳，并争取在深圳南山区等地再增设两家支行。 四、外资银行全面进入中国市场,深圳正成为外资银行抢滩的重点城市。 区域未来发展规划 自2
5、006年12月外资银行开放金融服务以 来，上海作为中国领先的金融中心已经 从银行业的发展中受益颇多。各主要城 市面临着写字楼供应紧缩的状况，在强 劲需求的刺激下租金持续攀升。 一、罗湖写字楼市场非常成熟，出租率高，回报率稳定 目前罗湖片区的写字楼市场已经进入成熟期，出租率达到90%左右，回报 率很稳定。除了世界金融中心相对较高外，其它的甲级写字楼空置率均低于10%。 物业名称 平均租金 (元/ m2/月) 出租率 地王大厦12097% 世界金融中心11080% 深业中心9593% 发展银行大厦11595% 华润中心135100% 新闻大厦6594% 蔡屋围发展大 厦 5090% 成交日期物业名
6、称成交面积成交价 2006年9月地王大厦9楼2200M2 15300元/ M2 2006年8月地王大厦10楼336M2 15000元/M2 2006年5月地王大厦15楼1091M2 13000元/M2 2006年8月地王大厦17楼195M2 14500元/M2 2006年10 月 地王大厦25楼404M2 17200元/M2 2006年10 月 地王大厦27楼140M2 15500元/M2 2006年8月地王大厦43楼404M217300元/M2 2006年12 月 地王大厦61楼198M220500元/M2 区域写字楼市场特点: 二、片区写字楼两极分化非常严重，甲级写字楼无论售价还是租金二、
7、片区写字楼两极分化非常严重，甲级写字楼无论售价还是租金 ，乙级都难以望其项背。，乙级都难以望其项背。罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中 心，甲级写字楼市场需求旺盛。心，甲级写字楼市场需求旺盛。 三、从三级市场成交客户需求面积分析，100-200平米为最受欢迎面积 区间，同时，大面积购买客户也存在。 中原三级市场上半年写罗湖字楼成交数据统计 四、中心区西移，罗湖写字楼推售非常少，市场存在较大空白点。 人民南商务圈 蔡屋围商务圈 华强商务圈 中心区商务圈 车公庙商务圈 华侨城商务圈 后海、蛇口商务圈 科技园商务圈 前海商务圈 宝安中心区商务圈 本 项 目 五、
8、甲级写字楼配置已经远远落后于中心区写字楼。 罗湖区的甲级写字楼是深圳最早开发的写字楼片区，其内部装修及配置 已经远远落后于现在中心区新兴的写字楼。 1、天花板用材上，罗湖甲级写字楼是过去的石绵板，而中心区大部分用 铝扣板材。 2、走廊墙面处理，罗湖大部分用的是涂料，而中心区大部分已经用上了 墙纸。 地王标准层天花用 石绵隔音板诺德中心天花铝扣板 例如: 发展商：深圳市豫盛实业发展有限公司 项目位置：嘉宾路与宝安南路交汇处 项目概况：用地面积5529.1平方米，总建筑面积 62449平方米，其中地下13794平方米，地上48655平 方米，共29层，1-4层为商业裙楼，建造面积为8271 平方米
9、，主要用于商店餐饮、健身房等；5-16层为办 公楼层，建筑面积为18976平方米；17-29层为宾馆客 房，建筑面积为21408平方米；屋顶设游泳池，建筑 高度99米。 工程进度：已封顶 五、07年罗湖将推写字楼 仅鼎丰大厦项目预计在07年面世，办公面积为 18976平米，预计不会销售，采用出租的形式。 0707年金融区唯一在售写字楼物业年金融区唯一在售写字楼物业 结合片区供应及政府努力打造的金融区氛围，本项目将是结合片区供应及政府努力打造的金融区氛围，本项目将是 ： 认识客户认识客户 片区主要物业内主要行业及代表企业 物业名称主要行业代表企业 地王大厦 贸易、物流、 办事处、金融 UPS联合
10、包裹运送服务公司、日本邮船（中国）有限公司深圳分公 司、东盟商品流通有限公司、三井物产（深圳）贸易有限公司、爱 普生（中国）有限公司深圳办事处、香港日立中国有限公司深圳代 表处、荷兰银行深圳分行、三星（中国）投资有限公司深圳办事处 、渣打银行、美国通用、马士基物流 发展银行大厦证券、投资、 物流 联合证券有限责任公司、融合创业投资管理有限公司、德诚安投资 顾问有限公司、佐川急便仓储有限公司、联丰国际货运有限公司 世界金融中心物流、银行、 办事处 以星物流（中国）有限公司深圳分公司、永隆银行有限公司深圳分 行、香港海泰集运有限公司深圳代表处、讯博尔科技香港有限公司 深圳代表处 蔡屋围 发展大厦
11、贸易、 物流、 广告 德安分配管理系统(深圳)有限公司、中国国际税务咨询公司深圳分 公司、阳光普照广告有限公司、乔东贸易有限公司、聚智同盟广告 有限公司 中民时代广场证券、银行、 市政机构 国泰君安证券股份有限公司深圳分公司、深圳发展银行罗湖支行、 深圳市慈善会、深圳市民政局、深圳市仲裁委员会 新闻大厦 证券、房地产 、 广告 甘肃证券有限责任公司深圳深南中路证券营业部、周大生钻石首饰 有限公司、松下电器（中国）有限公司深圳分公司、深联实业（深 圳）有限公司、合能房地产开发有限公司、华询广告公司 金丰城大厦房地产、广告 、贸易、货运 恒丰广告有限公司、多利工贸有限公司、北京永泰运通货运代理有
12、限公司深圳分公司、新亚洲实业发展有限公司、新基地物业顾问有 限公司 客户分析客户分析 金融业 入住蔡屋围商圈的金融机构有273家，聚集了全市60的金融机构和30的保 险机构。它们的都有共同特点商务档次高，要求物业楼宇展示性强。 物流业 蔡屋围片区凭借着得天独厚的口岸、铁路、道路等交通资源，以及完备的商 务配套，吸引了大批著名物流企业入住，并带来良好的聚集效应 客户分析客户分析 外资企业 蔡屋围商圈凭着良好的商务环境与配套，成为外企青睐的对象，,是深圳外企 比重最大的商圈。多是贸易、物业、金融、电子电器和科技公司，因此也极大的 提升了该片区写字楼的知名度与竞争力。 咨询顾问服务业为新兴商务类型
13、现代服务业发展中的新兴行业，发展势头迅猛。 教育培训、出版发行业等为补充 蔡屋围片区是深圳最大的图书聚散地，同时也衍生和聚集了一大批教育 培训、出版发行业，它们是本片区商务类型的重要补充，拓展了本片区的商务 功能 购买/租用新办公楼的原因 企业购买/租用新办公楼的最主要原因是公司发展壮大，需要改善办公 环境，而个人购买的主要是为新公司准备（48%），其次是投资，出 租给别人。 深圳中原深港研究中心资料 购买办公楼的目的及用途 企业购买/租用新办公楼主要是自己公司使用，用于出租的比例 很低。而个人购买用于投资的比例明显高于企业。 深圳中原深港研究中心资料 购买办公楼关注的因素 消费者购买办公楼时
14、关注的方面比较多，但其中最重要的因素 是地理位置和交通，其次是价格。 深圳中原深港研究中心资料 公司特征 在有购买/租用写字楼意向的企业中，41.3%的企业员工需要加班。 深圳中原深港研究中心资料 5A智能化系统中比较重要的系统 在5A智能化系统中，最多的消费者认为可视安全监视系统比较重要，其次 是智能化宽带信息系统和智能化通讯系统 深圳中原深港研究中心资料 智能布线系统要求 只有6.8%的消费者认为不需要宽带，七成以上的消费者希望每间 房都需要布好电话和宽带线。 深圳中原深港研究中心资料 外立面风格 76.2%的消费者选择充满现代科技气息的建筑风格，企业和个人之间没有明显 的差异。 深圳中原
15、深港研究中心资料 外立面材料要求 企业和个人消费者都很喜欢玻璃幕墙，其次是大理石外墙。选择其它外立面材料 的都很少。 深圳中原深港研究中心资料 大厅装修标准 56.3%的消费者认为大厅装修要高档,气派，其次是装修档次 不能低。 深圳中原深港研究中心资料 电梯厅装修标准 更多的消费者认为电梯厅的装修要和写字楼的整体风格一致，同样要体现气派 及舒适。 深圳中原深港研究中心资料 治安管理功能期望 消费者最期望的治安管理功能是闭路电视监控系统，其次是紧急报警 系统和保安24小时巡更系统。个人消费者对可视对讲系统的期望也 比较高。 深圳中原深港研究中心资料 中央空调计费方法 按实际使用量计费是消费者最认
16、可的中央空调计费方式，其次是按房间面积 分摊计费。极少数消费者赞同按房间数计费。 深圳中原深港研究中心资料 综述：客户选择罗湖现有写字楼的原因 完善的商务配套，与关联行业的业务开展较为便利；完善的商务配套，与关联行业的业务开展较为便利； 深圳最成熟的口岸深圳最成熟的口岸, ,交通方便，地铁的开通交通方便，地铁的开通, ,吸引香港客户吸引香港客户 相比福田高企的售价相比福田高企的售价, ,罗湖售价便宜，投资回报率高（约罗湖售价便宜，投资回报率高（约7%7% -8%-8%） 罗湖写字楼空置率低，吸引更多投资客罗湖写字楼空置率低，吸引更多投资客 租金普遍便宜，吸引部分中小型企业及成长型企业租金普遍便宜，吸引部分中小型企业及成长型企业 除地段及社会形象以外，价格合理、对外道路交通便捷、除地段及社会形象以外，价格合理、对外道路交通便捷、 车位充足、写字楼空间布局合理、周边市政配套完善也是自车位充足、写字楼空间布局合理、周边市政配套完善也是自 用客户考虑现有写字楼的重要因素。用客户考
