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1、Code of this report | 1 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报Copyright任Centaline Group,不可被擅自引用、复制和传播。 告的 何部分都 2010 深圳房地产市场的过去与现在 2011原动力培训课件 深圳中原 ShenZhen.04.2011 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 课件结构 A. 房地产一级市场 B. 房地产二级市场 C. 房地产三级市场 D. 房地产外销市场 E. 2005年以来房地产调控政策 Code of this report | 3
2、 Copyright Centaline Group, 2010 基本知识 房地产市场划分为一、二、三级市场： 一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营 者与使用者的交易市场。 二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房地产出售、 出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产行为。 概括起来为：一级市场卖地，二级市场卖新房、三级市场卖二手房。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 房地产一级市场 Part 1 Code o
3、f this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 基本知识 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为，即土地的一级市场； 土地转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括了出售、交换与赠与，即 土地的二级市场； 土地市场的供给等于土地出让、转让的总和； Code of this report | 6 Copyr
4、ight Centaline Group, 2010 开发商利润链条 通过资本运营获取土地通过土地储备或土地运营获取土地增值通过房产创新创造新 的增值房产创新价值和土地增值部分销售变现。 在这个利润链条中创造利润的是土地的增值及房产创新带来的增值。资本退出的渠道也 有两种：土地转让及房产变现（含一次性变现即出售及长期变现如出租物业）。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 标志性事件 1980年以前，深圳土地使用是无偿划拨的； 1987年7月1日，深圳取消了行政划拨，所有建设用地都以有偿出让方式供应；同年，以协 议、招标
5、、拍卖三种方式进行历史上第一次土地出让； 2000年6月起，深圳不再审批经营性用地，协议出让范围仅限于高新技术等四类用地，经 营性用地全部通过土地交易市场实行招、拍、挂； 针对深圳土地资源的日趋紧缺，2002-2005年，深圳开始实行为期三年的土地紧缩政策； 03年始，国家开始一系列的宏观调控政策，实行较为严格的土地制度，严格控制新增建设 用地供应，盘活存量土地，调整供应结构等； 2005,深圳市又正式启动了工业用地、工业区配套用地公开招标、拍卖、挂牌方式出让； 区域土地面积 （平方公里）比重 罗湖78.753.95% 福田78.663.95% 南山185.119.29% 盐田74.643.7
6、5% 宝安569.1928.58% 龙岗682.8534.29% 光明新区 155.447.80% 坪山新区 1678.39% 全市1991.64100.00% Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 深圳土地现状 深圳市总面积2020平方公里，截止至2009年12月31日，深圳市行政区土地总面积1952.84平方公里，其中 农业用地为929.87平方公里，占46.69；建设用地为893.85平方公里，占44.88；未利用土地为167.91 平方公里，占8.43。 Code of this report | 9 Copyr
7、ight Centaline Group, 2010 2007-2010 年历年实际供应土地均未达到计划供应标准 根据深圳市国土局公布的年度实施计划，2007- 2010年间，每年的实际供应根据市场情况适当调 整，历年供应均未达到计划供应标准。 2007-2010年全市计划供应新批住宅用地建设面积 1300万平米，实际供应841万平米，尚余459万平 米未推出，可作为未来几年的储备土地。 单位：万平米 2007-2010年历年土地供应情况 数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心 428.52 285.5 156.80 391.6 349.60 177.37 196.69 157.21 15
8、0 100 50 0 200 250 450 400 350 300 2007200820092010 计划供应 实际供应 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 2007-2010 年历年新增住宅用地供应比例逐年减少 根据2007年以来各类土地的供应情况来看，住宅 用地新增供应比例逐年减少，至2010年，全年住 宅用地新增供应建筑面积157.21万平米，仅为全 年总供应的15%；而商业及酒店用地供应量加大。 2007-2010年历年土地供应情况 数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心 156.80 349.60 1
9、77.37 157.21 71.91 124.16 127.83 52.32 466.08 127.12 439.64 748.29 0 200 800 600 400 1000 2007200820092010 单位：万平米 1200 工业仓储用地 商业办公用地 住宅用地 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 2007-2010 年土地供应集中在宝安及龙岗 2007-2010年，新增住宅用地供应多集中在龙岗及 宝安区，其中龙岗区4年新增供应348.33万平米， 占总供应的41%；宝安区供应面积296.66万平米， 占
10、总供应的34%。而罗湖及盐田区连续4年无新增 住宅用地供应。 2007-2010年历年土地供应情况 数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心 1.601.85 161.57 43.49 30.63 82.90 72.28 107.30 80.74 100.48 75.04 83.09 0 20 60 40 120 100 80 140 160 单位：万平米 180 2007200820092010 福田南山宝安龙岗 规划期新供应住房建设用地城市更新建设用地征地拆迁返还用地建设商品住房合计 套数（万套） 建筑面积 （万平米） 套数（万套） 建筑面积 （万平米） 套数（万套） 建筑面积 （万平米
11、） 套数（万套） 建筑面积 （万平米） 20111904.33871.331206.63597 20121903.673301.331206540 20131903.673301.331206540 20141903.373031.331205.7513 20151903.333001.331205.67510 总计545018.3416506.65600302700 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 十二五规划新增住宅用地供应减少，城市更新为主要供应方式 根据深圳市国土局公布的深圳市住房建设规划（2011-201
12、5）征求意见稿，2011-2015年，每年新增供 应住房建设用地90万平米，占住宅总供应的15%左右；而城市更新建设用地供应比例加大，占未来住宅总供 应的60%。 数据来源：深圳市国土局 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 房地产二级市场 Part 2 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 基本知识 【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，基本包括住宅、写字楼和商业 【存量房】 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，又称
13、“二手房”； 【期房】 期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出 售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。期房在港澳地区 称做为买“ 楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 【现房】现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产 证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有 房产证和土地使用证才能称之为现房 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 全国宏观环境 1998年以前
14、我国实行的是高度福利化的住房制度。1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要 的日子。国务院颁布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，通称为“23 号文”，停止福利分房，全面实行住房商品化改革。我国房地产市场和房地产业就是在这种背景下应 运而生的。简单而言，如果没有1998年以来的住房制度改革，就没有房地产市场以及与其相适应的房 地产业的兴起和发展。随后，政府陆续出台相关金融税收政策来推动市场化进程。譬如启动房地产市 场，免征交易营业税、契税减半；消化积压空置商品房政策。 中国人民银行于2003年6月5日下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发 号文，以下简称“号
15、文件”），对房地产企业从银行贷款做了较大限制，收紧了开 发商的银根。其主要内容有：一是规定房地产开发企业只能申请房地产开发贷款，获得的贷款只能用 于本地区的房地产项目，并将房地产开发企业的自有资金严格限定为所有者权益；二是规定对建筑施 工企业发放的贷款不得用于工程垫资；三是对高档住房和第二套以上住房（含第二套）在首付款比例 和贷款利率上采取了从严政策，并进一步提高了个人住房贷款工程进度要求，高层住宅也要求达到主 体结构封顶；四是严格限制了公积金委托贷款用途，只能用于发放个人住房贷款。随后，一系列的宏 观调控政策陆续出台； Code of this report | 16 0.7 0.6 0.5
16、 0.4 0.3 0.2 0.1 0 -0.1 -0.2 -0.3 -0.4 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010 商品住宅新开工面积 97-99年，新开工面积急剧上升； 02-05年，深圳由于早年实行的紧缩政策，房地产投资已进入理性调整期，新开工面积稳步上升； 06年，由于受9070政策的影响，开发商纷纷减慢建设步伐，以及早期土地紧缩的缘故，新开工面积急剧回落； 深圳历年商品住房新开工面积 新开工面积 Copyright Centaline Group, 2010 增幅 Code of this report | 17 Copyr
