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1、 联系qq： 7444219821 朝阳北路酒店式公寓市场研究 及价格定位报告 联系qq： 7444219822 目 录 市场研究分析 客户群定位 项目租售模式分析 区域基础环境研究 区域酒店式公寓分析 项目自身条件分析报告 内容 北京酒店式公寓市场概述 价格及租金定位 联系qq： 7444219823 精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活 涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员 办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿 配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施 具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，
2、包括电视、洗衣机、空调 、冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安 、订票、叫车等 酒店式公寓的条件特征 优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。 联系qq： 7444219824 市场研究分析 产生原因 源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的 外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有 家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。 联系qq： 7444219
3、825 酒店式公寓客户群体的特性： 来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人 ；在外企工作的中国高管职员。 职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员 ，外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻 京工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的 比例很小。 北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求 ，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。 联系qq： 7444219826 目前北京酒店式公寓主要类型 1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在
4、于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓 项目户型格局户型面积用途客户类型计租期硬件设施物业费 居家型酒店公寓同住宅 正常居室 大：50-200 80-150 为 主 出租长期客户以月、年 计租 配全套家电 家具，有独 立厨房 有 零居室酒店公寓酒店单间小：30-90 40-60为主 出租长期客户以月、年 计租 配全套家电 家具，有开 放式厨房 有 酒店酒店单间小：25-40 标准间为主 出租短期及 长期客户 以日计租部分家电家 具，无厨房 无 从以上数据得出酒店式公寓与酒店相比的优势： 酒店式公寓具有空间大；设备齐全；具有居家氛围；价格相对酒店低；人 员流动性小，安全稳
5、定的优势。 联系qq： 7444219827 零居室酒店式公寓图例 华业玫瑰东方 长安驿 瑞士公寓 立方庭 特征： 1.室内格局同酒店客房 设计，面积稍大，为40 -70左右。 2.非整居室，厨房为开 放式，无天然气。 联系qq： 7444219828 北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中 CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。 北京酒店式公寓分布的涉外及办公特征显著。 北京酒店式公寓主要分布区域 使馆区、三元 桥、机场沿线 CBD 联系qq： 7444219829 项目名称 建筑面积 ()总套数 户型面积 （） 销售价格 (元/) 物业费 (元/月. )取暖方
6、式开盘时间 销售速度 （套/月） 方恒国际中心30000 300 68-150待定待定待定2007.11 华远裘马都24833 304 75-100240005.5 市政户式中央空调2006.10.1513.8 瑞士公寓40358 198 80-15033000 8.0 中央空调2007.858.4 项目名称 建筑面积 ()总套数 户型面积 （） 销售价格 (元/) 物业费 (元/月. )取暖方式开盘时间 销售速度 （套/月） 世界城43593 300 55-88360007.9 户式中央空调2007.1.27 世华国际中心30000 370 40-120210006.0 户式中央空调待定0
7、华业玫瑰东方21000 296 47-101160006.0 地热2007.798.7 美华世纪39800 207 79-200270006.0 地热/分户空调2005.4.7 长安驿108962 883 40-100300007.5 中央空调2006.5.2015.6 项目名称 建筑面积 ()总套数 户型面积 （） 销售价格 (元/) 物业费 (元/月. )取暖方式开盘时间 销售速度 （套/月） 立方庭90442 675 33-733300014.0 中央空调2006.956.3 纽约客20000 292 50-60180008.2 中央空调200512.2 艾瑟顿 50000 371 60
8、-146180004.5 中央空调2006.1133 北京各区域新建酒店式公寓对比分析 CBD 中关村 使馆区、三元桥等 联系qq： 74442198210 北京市各区域新建酒店公寓特征 1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套； 2、小户型零居、一居、两居为主，占90%； 3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%； 4、取暖多用中央空调或户式中央空调； 5、物业费高，多在6元/月/以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费 、空调等费用等）； 6、各区域核心区销售速度快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东 方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回
9、款近1亿元；靠近 使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右； 各区域酒店式公寓销售速度都较快。 良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素。 联系qq： 74442198211 二、区域酒店式公寓分析 联系qq： 74442198212 重点区域酒店式公寓分布 1.黑字体是老项目 2.绿字体是新建成 或在建项目 新世界太华公寓 长安驿 美华世纪 世界城 和乔丽晶 东环广场京广中心公寓 汇园公寓 国贸公寓 金桥国际 雅诗阁 嘉里公寓 世华国际 和乔丽致 盈科中心公寓 泰悦豪庭 丽都苑 三全公寓 华业玫瑰东方 富顿酒店公寓 华贸中心公寓 棕榈泉万豪行政
10、公寓 CBD 使馆区、三元 桥、机场沿线 联系qq： 74442198213 区域酒店式公寓分布特征 1、客户趋向特征明显：CBD、使馆区、机场路周边分布较多； 2、由以CBD核心区集中分布，逐渐向外沿发展。 联系qq： 74442198214 项目名称 建筑面积 ()总套数 销售价格 (元/ )取暖方式开盘时间剩余套数 销售速度 （套/月） 世界城43593 671 36000户式中央空调2007.1.40027.1 华业玫瑰东方21000 296 16000地热2007.7售完98.7 长安驿108962 883 30000中央空调2006.5.2015.6 世华国际中心30000 370
11、 21000户式中央空调待定3700 CBD区域酒店式公寓 项目名称总套数 户型面积 （） 日租赁价格 （元/）出租率 世桥国贸公寓131 148-1623.4470% 国贸公寓401 70-4079.8190% 京广中心244 60-2355.5090% 华贸中心55 68-1386.5781% 金桥国际253 38-1287.8085% 嘉里公寓196 100-2247.2695% 雅诗阁310 105-38011.6890% 和乔丽致168 60-1005.56100% 美华世纪300 79-2004.6980% 富顿酒店公寓150 50-1003.6070% 泰悦豪庭382 45-10
12、06.3975% 盈科中心公寓318 85-22012.780% 出租酒店式公寓 新建在售酒店式公寓 联系qq： 74442198215 CBD区域酒店式公寓特征 1.总体供应量大：占北京市总量的近50% 2.出租率高：基本都在70%以上 3.租金、售价高：每套月租金人民币10000元以上。 4.户型结构：出租项目户型普遍偏大，新建在售项目 户型普遍偏小。 原因分析： 产业支持：CBD规划办公面积500万平米以上，且 大部分已经建成。该区域聚焦世界500强企业有130 家入驻CBD，使区域内聚集大量外籍高收入人群。 需求量大：欧美企业为员工提供较高的租赁住房 补贴，但不支持异国购房。 雅诗阁
13、联系qq： 74442198216 1、总体供应量大：CBD总量占北京市总量的近50%； 2、出租项目比例达到北京市出租项目的62.1%；在CBD酒店式公寓比例为75%； 3、新建酒店式公寓在北京市分布更加分散：在售项目达到北京新酒店式公寓项目 的30.7%。 经营状态数量（套）在CBD的比例在北京市的比例 出租2908 75%62.1% 在售1287 25%30.7% 合计3877 47.3% CBD酒店式公寓供应量特征 联系qq： 74442198217 老项目 项目名称 户型面积 （）户型结构 世桥国贸公寓148-162三居至四居 国贸公寓70-407一至四居、跃层 京广中心60-235
14、一居至四居 华贸中心68-138一居至三居 金桥国际38-128零居至三居 嘉里公寓100-224二居至四居、跃层 雅诗阁105-380二居至四居、跃层 盈科中心公寓85-220一居于四居、跃层 美华世纪79-200一居至四居、跃层 富顿酒店公寓50-100一居至两居 泰悦豪庭45-100一居至两居 和乔丽致60-100一居至两居 CBD酒店式公寓户型大小及结构特征 在售项目 项目名称 户型面积 （）户型结构 一居 户型比例立项类别 世界城55-88零居、两居60%写字楼/公寓 华业玫瑰东方47-101零居、两居80%写字楼 长安驿40-100零居、两居80%公寓 世华国际中心40-120零居
15、、两居50%写字楼 1、老项目户型普遍偏大，以两居到三居为 主；少部分一居、四居、跃层； 2、在售项目户型偏小，基本都是零居、一 居为主，最大户型为小两居。 在售项目小户型居多的主要原因是多数项目以写字楼立项，为实现快速、 高价销售而将项目改造成酒店式公寓。受结构限制而建成小户型。 目前房价过高，小户型总价相对低，便于销售。 联系qq： 74442198218 项目名称总套数 户型面积 （） 日租赁价格 （元/）出租率 世桥国贸公寓131 148-1623.4470% 国贸公寓401 70-4079.8190% 京广中心公寓244 60-2355.5090% 华贸中心55 68-1386.57
16、81% 金桥国际253 38-1287.8085% 嘉里公寓196 100-2247.2695% 雅诗阁310 105-38011.6890% 和乔丽致168 60-1005.56100% 美华世纪300 79-2004.6972% 富顿酒店公寓150 50-1003.6070% 泰悦豪庭382 45-1006.3975% 盈科中心公寓318 85-22012.780% CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市场消化量大 1、老项目出租率普遍高，基本都在81%以上,租金都在3元/平方米以上。原因之一是长期 的市场培养；二是这些项目处于以国贸为中心的CBD核心区，高端写字楼的高端客户。 2、新项目（后四个项目）出租率亦不低，透露出市场潜在需求旺盛。 3、租金高于同区域普通住宅一倍，甚至更多。酒店式公寓提供的硬件及服务附加值是租 金高出的主要原因。 联系qq： 74442198219 三、区域市场环境研究分析 联系qq： 74442
