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1、聊聊如何做好房地产开发前期副总 想了解如何做好房地产开发前期副总工作还真要好好地缕缕思绪将多年的工作实践进行梳理并加以小结。总结可是进步最快的方法呀。 有两种专业人士一种将简单问题复杂化他总能将简单的几个问题进行分解然后堆砌好多概念叫发明创造也好使得别人云里雾里先上锁再开锁似乎让人有恍然大悟之感群呼专家也。另一种是复杂问题简单化他会寻找好多依据作为基础经过去伪存真结合着工作实践嫁接在自己的理论系统里深入浅出的娓娓道来听起来似乎家常但越品越有味道。本人更喜欢后者的做法。 聊聊房地产。房地产就是普通的行业之一做这个行业无非是涉及的资金多些上道的门槛高些负面的钱权交易多些。基本上由前期总监、工程总监
2、和资财总监三个人扛起一个公司。房地产开发三个阶段前期、中期、后期。中期多指施工阶段由施工、监理配合完成基础、主体、屋面、内装修、设备管道等几个建设步骤。后期多指销售阶段一般由代理公司或是自有销售通过找平衡、找概念、找需求经历预热期、开盘期、强销期和尾盘期完成销售回款工作。下面聊聊前期。 聊聊前期。前期概念比较泛泛一般狭义的前期特指项目报建本人更愿意以大前期的概念称谓前期投资论证、项目定位、规划设计、手续报建凡是开工之前的事情都应该是前期的事情。就其工作内容而言简单说就是“三拿”拿人、拿地、拿证。这里偏重投资论证和手续报建多些项目定位和规划设计应该由专业公司来代为执行旁观者清嘛。 拿人。什么事情
3、都是人干的关于人一定要认一个“准”字。从拿地到拿证到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间最常涉及的10个部门规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、交通局、市政主管部门、水电燃气各主管部门要尤为重视这个“准”字。这里要着重关注几门学问一是政策解读这些主管部门的人员可以说水平不一学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师遇到不懂行的咱们出主意有条件上没条件创造条件上。朋友帮你一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这可是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰换位思考他们也愿意交这样的朋友这也是魅力所在之处。二是人脉梳理理清这张网似乎事情就已经成功了一半公司治理、渠
4、道建立、上压法、下供法等都是其精髓所在。 拿地。店大欺客客大欺店。拿地一定要有个“狠”字对于政府来说可以说是典型的“势利眼”。对人可以真诚客气但对拿地这件事情一定要高姿态狠杀价。至于什么办法应了小平同志那句话“黑猫白猫抓住耗子就是好猫”。拿到好地项目基本就成功了一大半。说到拿地应该长期培养一项基本功和一个圈子。本人经过多年经验来看基本在3分钟之内就可以预判地块是否可行。有个前提投资论证人员要对地块所在宏观和中观环境较为了解。这就要求有过硬的经济技术功底。另外要保持着与国内外知名的房地产策划公司、设计公司和评估公司专业人员保持朋友关系达到拿起电话就有朋友帮忙的效果。毕竟不是一个人在战斗嘛。拿地过
5、程中和政府谈判的策略那就仁者见仁智者见智了。通常有几种做法最简单的就是市场化拿地没的说市场化运作玩的就是纯实力当然也要看上面动下面听四面想全面硬着头皮拿是不是被穿小鞋就不一定了。第二种是直接找政府经历画大饼、调规划、挑毛病、缩小拿地范围、压价、要政策等几步骤使得地方政府为了政绩和工程形象不等不妥协。第三种是为政府代建公益设施捆绑拿地这里的学问能说上一天。第四种是用“天”压画个圈通过招商进行土地运作。第五种是干公益调规划。实在不好说的有机会看缘分再聊吧呵呵。 拿证。拿证本身是个程序化的过程但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题要突出一个“快”字。项目报建看起来是个简单工作其实不然市面招聘都
6、用报建员这个称谓明显是公司低估了这个职位的重要性。“一书两证”是整个报建拿证的核心如何将三十二个步骤的报建工作进行统筹达到时间效益最大化却是门大学问。就报建拿证的思路还应该聊聊潜规则。 聊聊潜规则。潜规则本是拿不上桌面的一些东西但是不聊聊总觉得没有说到事情的本质上。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志一看这几样东西的发出时间基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及
7、到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩简单的说一下土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用途及使用期限只是载明建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来包括现在的那个小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来。 一般来说一块地必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证以下简称地规证之后才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能
8、计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢在现实中呢这个想法只能是理想状态。因为首先很多地方的国土部门在出让土地的时候根本不考虑规划直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡无论是修改规划也好还是根本没有规划都好反正我的土地出让金是已经交了剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地是到2000年之后才上市的。我只
9、不过是说我国在这个问题上缺乏经验国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了起码我个人觉得把我放到90年代的背景里面去我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心更何况当时呢。 不过无论如何这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块不得出让
10、国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要注意一下母
11、公司拍到的土地转到其全资设立的项目公司名下按我国法律不属于交易。我再次强调一下母公司与其全资子公司之间的土地流转不属于交易。再次强调不属于交易。因此房地产公司可以任意设置项目子公司在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物非常的烦也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里可行性这个东西政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管有些地方就管得非常严。
12、而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策事情都是人办出来的。反正到目前为止建设项目都在纷纷的上马中我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情基本上都是直接去这些部门譬如去计划部门就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司去环保局就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都
13、没关系。总之我自己一看到这些手续头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢在这个事情上乱来因为任何人都可以上网查到某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少日照够不够总容积率是多大有没有超过规
14、定的容积率建筑密度是多少进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范等等等等这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下比如建筑密度这个东西看起来很简单是吧就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米有3000平方米的地面上有建筑物那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面有2000平方米是一个大型的架空平台架空层下是停车位上面是空中绿化广场。现在争议就来了我这个2000平方米到底算不算建筑基底你之所以限制我的建筑密度无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊我的绿化没有减少啊我的休闲空间没有减少啊所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题反正技术规范没有限死有无穷的空间可以钻营。 再举个例子容积率总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看啥是净用地面积啊从哪里起算啊是纯粹的土地使用权证载的面积呢还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢这个东西根本说不清楚怎么算都行。把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
