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1、一、 房地产基础知识1.1房地产房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。1.1. 房地产中介服务房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、评估、经纪等活动总称。1.2. 房地产市场分级房地产市场分为三级： 一级市场：发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目。 二级市场：发展商完成开发项目，并推出市场进行销售。三级市场：进行过一次交易后再次交易的所有房屋。四级市场：租赁市场。中介主要服务于房地产的二、三、四级市场注：一般情况下，大众理解的市场分级除土地以外的三级2.1. 土地使用权出让土
2、地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。土地使用权出让年限分别为： 居住用地70年； 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年2.2. 土地成熟度三通一平：道路、给水排水管网，供电线路引入开发区，将开发区的土地平整。五通一平：路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整。七通一平：道路、上水、下水、电力、通讯、煤气、热力，场地平整。3.1. 五证五证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证
3、 国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一 定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。也就是盖什么样的房子。 建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业
4、销售商品房的批准证件。3.2. 两书两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的 住房质量保证文件 住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。3.3. 房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。3.4. 共有房产共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 3.5. 私有（自有）房产是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房
5、产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。3.6. 房地产权登记通常称为“产权登记”。（产权登记包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记。）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施
6、有效的管理。3.7. 转移登记在产权登记后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等情节，涉及到房屋所有权人变更的，必须办理产权过户手续，即转移登记。3.8. 变更登记在总登记后，房屋发生翻建、改建、扩建、添建，以及部分拆除等增减情况，必须重新登记，属于变动情况的登记，称为“变更登记”。这类登记是经常性的，使房管机关能及时地掌握房屋状况的变化。3.9. 房屋抵押产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。4.1. 商品房从开发商手里购买的房屋，增量房。私产，大产权。能直
7、接上市销售。4.2. 公房国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。分为已购公房及使用权公房4.3. 已购公房个人以成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房”。私产，小产权。4.4. 购产价格： 成本价：按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。北京现阶段1560元/平米 标准价（优惠价）：政府根据城镇中中低收入阶层的平均工资水平，所制定的公有房出售价格（成本价的94%）以成本价购买且与原产权单位无特殊约定的可以直接上市交易；以优惠价购买的，应补齐成本价，才能上市交易；（与原产权单位有特殊约定的，应解除特殊约定）4.5. 已购央产房是指“职
8、工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房”。私产，小产权央产房上市销售需经过央产办公室上市审批。其中会有三大障碍，单位建档；个人超标；房产证发放4.6. 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 4.7. 回迁房又叫拆迁安置房，就是在拆迁原址上重新兴建的住房，允许拆迁家庭以低价格购买或者作为拆迁补偿分发给拆迁户。拆迁安置房一般是参照经济适用房进
9、行管理，发放的是经济适用房房产证。4.8. 二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 5.1. 跃层式住宅通常情况下，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层5.2. 复式住宅复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（2.7M）高，可在局部掏出夹层，安排卧室、书房等内容，用楼梯上下联系，目的是有效利用有限的空间，增加使用面积，提高住宅的空间利用率。5.3. 错层住宅错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有
10、楼梯相联系。优点是动静分区，功能区分清晰，具有丰富的空间感觉，视觉感受强烈丰富。缺点是不利于结构抗震，空间零碎，居住不便，不适用小户型。5.4. 低层住宅指一层至三层的住宅。 5.5. 多层住宅指四层至六层的住宅。 5.6. 中高层住宅指七层至九层的住宅。 5.7. 高层住宅指十层及十层以上的住宅。6.1. 层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。6.2. 玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无
11、余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。6.3. 建筑密度反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度建筑物底层占地面积用地面积。6.4. 容积率反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标容积率 = 建筑总面积用地面积。6.5. 绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。6.6. 配套设施配套设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 6.7. 建筑面积住宅的建筑面积是指
12、建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。6.8. 使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。6.9. 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主
13、要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 6.10. 房屋面积计算 套内建筑面积套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台。 使用面积：分户门内的全部的使用净面积总和（卧室、卫生间、厨房等）封闭阳台算全部，不封闭阳台算一半。 公用面积：电梯、楼梯、设备室、门厅走道、值班室、大平台不算（因为没有墙壁和屋顶） 。1.1. 房屋租赁房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。1.2. 租赁业务
14、交易流为什么公寓收业主佣金，民宅收客户佣金？同硕地产的收费标准是由市场来决定的，公寓市场供大于求，客户较少而房源较多，故公寓房收取业主佣金；民宅市场供小于求，客户多而房源较少，故民宅房收取客户佣金；介于公寓和民宅之间的甲宅的佣金收取，同样根据市场来决定，如供大于求则收取业主佣金，如供小于求则收取客户佣金。注意：在同客户和业主解释佣金收取问题时，不必强调该房屋是公寓还是民宅是强1.1. 买卖流程图1.2. 过户资料买方： 本人身份证（外地人还需暂住证）卖方： 本人身份证 配偶同意出售证明 房产证、原始购房协议（如果是已购公房） 央产房上市审批表和物业供暖结清证明（如果是央产房）北京市城八区房产过
15、户及抵押登记时间城区拿产权证时间其他项权利办理时间丰台区当天完税， 20个工作日内出产权证30个工作日内崇文区宣武区东城区西城区朝阳区当天完税， 30日内出产权证30个工作日内石景山区当天完税，10个工作日出证30个工作日内海淀区当天完税，当天出产权1个工作日1.3. 契税契税定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税是1997年7月7日重新颁布的中华人民共和国契税暂行条例，于1997年10月1日起实施。 房屋成交价格*1.5%（普通住宅）房屋成交价格*3%（非普通住宅）1.4. 印花税印花税定义：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征
