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1、2014年度房地产开发企业财税风险 诊断三大技巧与土地增值税清算和 企业所得税汇算清缴中的难点问题 处理 主讲人：中国财税培训高级讲师 税收学博士后 肖太寿博士 第一部分 2014年度 房地产开发企业财税 风险诊断的三大技巧 一、财税风险诊断技巧一:法律凭证、会计凭证和税 务凭证三证统一 （一）法律凭证：合同、协议、制度、银行 收付款凭证、运输单、保险单、法院判决 书、各种鉴证报告、评估报告和各类文件 （二）会计凭证：记账凭证、自制原始凭 证、外来原始凭证、会计报表。 （三）税务凭证：发票、完税凭证、免税证 明、不征税证明。 一、财税风险诊断技巧一:法律凭证、会计凭证和税 务凭证三证统一 法律
2、凭证、会计凭证和税务凭证三证统 一的主要内涵： （一）合同与企业的账务处理相匹配，否则 ，企业要么做错账，要么做假账。 （二）合同与企业的税务处理相匹配，否则 ，要么多交税，要么少交税。 （三）合同与企业的发票开具相匹配，否则 ，要么开假票，要么虚开发票。 案例1：挂靠工程中的发票开具技巧 营改增之前，建筑行业中挂靠工程的开 具发票流程一般如下： 案例1：挂靠工程中的发票开具技巧 营改增之后，建筑行业中挂靠工程的开 具发票技巧如下： 案例2：房地产企业从工程结算款中扣留施工企业罚 款的发票开具技巧 案例分析3：某房地产企业“三证不统一”的涉税风 险分析 （1）案情介绍： 房地产公司甲与被拆迁人
3、乙签订拆迁补偿 协议书，协议约定：甲给予被拆迁人乙开发产 品，即拆一还一的补偿方式。于是甲房地产公 司从另一家房地产公司丙团购开发产品5000万 ，用于补偿给被拆迁人乙，房地产公司丙开发 票给被拆迁人乙，房地产公司甲与房地产公司 丙签订购房合同，房地产公司甲凭银行付款凭 证5000万做开发成本，请问房地产公司有无涉 税风险？ 案例分析3：某房地产企业“三证不统一”的涉税风 险分析 （2）不符合“三证统一”的税收风险分析 首先，从法律凭证来讲，存在两方面的法律 凭证：一方面是该房地产公司甲购买开发产品 作为补偿被拆迁人的法律凭证是购买开发产品 的合同；另一方面是该房地产公司甲开户行支 付给房地产
4、公司丙购房款的银行付款凭证。该 两方面法律凭证提供以下信息：合同中的购买 主体是房地产公司甲，即该购买开发产品的所 有权物主是房地产公司甲。 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 其次，从会计凭证来看，该公 司的财务部将购买的开发产品用于房地产 公司甲补偿被拆迁人乙进行账务处理，其 体现的会计凭证为：借：开发成本土 地征用及拆迁补偿费用，贷：银行存款。 最后，从税务凭证的角度来讲，主要体 现为开发商丙开给以被拆迁人为开头的一 张金额为5000万元的销售不动产发票。 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 被拆迁人乙 买买方：房地 产产公司甲 卖卖方：房地 产产公司丙 5000
5、万元 销销售不动动 产发产发 票 拆迁补补 偿协议偿协议 明确产产 权调换权调换 签订购买签订购买 合 同并支付5000 万元资资金 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 从以上经济行为中的法律凭证、会计 凭证和税务凭证的分析来看，该房地产公司甲 不符合以下三证统一原理：开发产品购买合同 中的购买方、银行付款凭证上的付款人、销售 不动产发票上的付款人都是同一个主体。因为 法律凭证上的产权人是房地产公司甲的名字， 会计凭证上的付款人是房地产公司甲的名字， 税务凭证（发票）上的名字是被拆迁人的名字 。所以该房地产公司甲购买开发产品的涉税行 为将隐藏不少税收风险，如果今后被税务稽查 部门查
6、出，将面临以下税收风险： 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 房地产公司甲财务部对开发产品购买款记入“开发 成本土地征用及拆迁补偿费”，不可以在土地增值 税和企业所得税前进行扣除。 国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土 地有关税收问 题 的批复 （ 国税函2007645号 ）规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押 或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权 属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使 用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其 实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 ，土地使用者
7、及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营 业税、土地增值税和契税等相关税收。 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 根据以上政策规定，房地产公司甲从房 地产公司丙购买开发产品用于置换被拆迁人乙 的土地，需要缴纳营业税、土地增值税和契税 等相关税收，否则不可以在土地增值税前和企 业所得税前扣除5000万元的开发成本。 要规避房地产公司甲的税收风险，必须签 订三方买卖协议（合同），明确：被拆迁人乙 是买方，房地产公司丙为卖方，房地产公司甲 为付款抵债方。具体操作流程如下图所示： 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 买买方：被拆 迁人乙 付款抵债债方 ：房地产产公 司甲 卖卖方：房
8、地 产产公司丙 5000万元 销销售不动动 产发产发 票 拆迁补补 偿协议偿协议 明确产产 权调换权调换 代替买买方被 拆迁人支付 5000万元资资 金 案例分析3：某企业“三证不统一”的涉税风险分析 （3）分析结论 通过本案例可以发现，企业在进行税务 管控时，如果期盼实现零税务风险，必须 依据法律凭证、会计凭证、税务凭证的相 互统一。 案例4：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的 合同签订技巧 建筑企业欠材料供应商1200万元，房 地产企业欠建筑企业1000万工程款，由于 房地产企业无偿还能力，经双方协商，房 地产企业与建筑企业签订偿债协议，以其 公允价为1000万元抵其拖欠建筑企业1000 万
9、元的债务；而建筑企业与材料供应商协 商，签订偿债协议，用房地产企业抵偿其 拖欠材料供应商的1200万元，如下图所示 ，是则应怎样纳税筹划？ 案例4：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 材料 供应 商 建筑企业 房地产企业 欠1000 万 欠1200 万 案例4：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 (1) 筹划前的税收成本 房产企业销售房屋给建筑企业，建筑企业 又把房屋销售给材料供应商，视同两次销售， 要交纳两次税收。 (2) 纳税筹划方案 在三方欠款均相等的情况下，纳税筹划方 案如下：房产企业与建筑企业、材料供应商签订 三方债务偿还协议，协议约定：由房产企业将 抵债商品
10、房直接销售给材料供应商，材料供应 商将房款汇给房产企业，房产企业收材料供应 商房款后再汇给建筑企业偿还债务，建筑企业 收房产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债 务。 案例4：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程 款时，要视同销售处理，房地产公司和施工方 应该分别给对方开具发票。即房地产公司给材 料供应商企业开具销售不动产发票1000万，同 时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业 税。建筑安装企业给建设方(房地产企业)开具 建筑安装发票1000万，同时按照营业税的“建 筑安装业”税目缴纳营业税。材料供应商开销 售发票1000万给建筑企业。 案例4：
11、以房抵工程款，抵工程款抵材料款的纳税筹 划技巧 (2) 纳税筹划方案 在三方欠款均不相等的情况下，例如本案例 的纳税筹划方案如下：房产企业与建筑企业、 材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定 ：房地产企业是卖方、材料供应商是买方，建 筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支 付给房地产企业的购房款1000万，用于抵房地 产企业拖欠建筑企业的1000万工程款。 同时，建筑企业与材料供应商签订债务重 组协议，约定：材料供应商免除建筑公司200 万元材料款。 案例4：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程款时 ，要视同销售处理，房地产公司和施工方应该分
12、别 给对方开具发票。即房地产公司给材料供应商企业 开具销售不动产发票1000万，同时按照营业税的“ 销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给建 设方(房地产企业)开具建筑安装发票1000万，同时 按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。材 料供应商开销售发票1200万给建筑企业。建筑企业 在财务上做“营业外收入”200万，材料供应商在 财务上做“营业外支出”200万. 二、财税风险诊断技巧二：资金流、票流和物流 （劳务流）三流统一 所谓的“三流统一”是指资金流（ 银行的收付款凭证）、票流（发票的开票 人和收票人）和物流（劳务流）相互统一 ，具体而言是指不仅收款方、开票方和货 物销售方或劳务
13、提供方必须是同一个经济 主体，而且付款方、货物采购方或劳务接 受方必须是同一个经济主体。 二、财税风险诊断技巧二：资金流、票流和物流（ 劳务流）三流统一 如果在经济交易过程中，不能保证 资金流、票流和物流（劳务流）相互统一，则 会出现票款不一致，涉嫌虚开发票，将被税务 部门稽查判定为虚列支出，虚开发票，承担一 定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。 为了解决票款不一致的涉税风险问题，笔者建 议企业应注重审查符合以下条件的发票才可以 入账：在有真实交易的情况下，必须保证资金 流、物流和票流的三流统一，即银行收付凭 证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金 额必须一致。具体论述如下： 二、财税风
14、险诊断技巧二：资金流、票流和物流（ 劳务流）三流统一 （一）无真实交易下开票的法律风险：虚开 发票 在没有真实交易情况下的票款不一致，一 定面临着税收和法律风险，如果被税务稽 查部门查出，轻则处以补税、罚款和缴纳 滞纳金；重则相关的主要负责人员将会承 担一定的刑事处罚。企业在财税管控中必 须杜绝和防范无真实交易情况下的开票行 为。 案例5：某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 （1）案情介绍 一般纳税人A公司与B公司签订购买设 备合同， B公司不具有一般纳税人资格， 但其分公司C具有一般纳税人资格，于是B 公司让分公司C开具增值税专用发票给A公 司，请分析三方存在的涉税风险。 案例
15、5：某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 （2）涉税风险分析 根据中华人民共和国发票管理办法第十 九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他 经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收 取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情 况下由付款方向收款方开具发票。第二十二条 第二款规定，任何单位和个人不得有下列虚开 发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际 经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自 己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三 ）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发 票。 案例5：某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 依据上述规定，分公司C没有销售货物 ，为他人开具
16、与实际经营业务情况不符的 发票，属于虚开发票行为，而销售方B公司 让他人为自己开具与实际经营业务情况不 符的发票，也属于虚开发票行为，都将会 受到处罚。 案例5：某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 对A公司来讲，根据国家税务总 局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票 处理问题的通知（国税发2000187号）文 件的规定，购货方与销售方存在真实的交易， 销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和 计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销 售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全 部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知 道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的 ，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。 。 案例5：某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 但应按有关法规不予抵扣进项税款 或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税 款或者取得的出口退税，应依法追缴。如果C 公司以B公司的名义开具专用发票，A公司与B 公司的交易是真实的，但税务机关会以A公司 应该知道B公司为小规模纳税人来证明A公司知 道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的
