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1、第一部分：房地产组织模式 土地获取土地获取 资金到位资金到位 项目方案项目方案 过程监控过程监控 结果评估结果评估 前期手续前期手续 工程管理工程管理 成本控制成本控制 营销推广营销推广 项目公司项目公司 集团集团 一级开发完成一级开发完成 的土地的土地 招拍挂结束招拍挂结束 土地储备阶段土地储备阶段产品开发阶段产品开发阶段物业管理阶段物业管理阶段 竣工验收竣工验收 计划预算体系计划预算体系 绩效及激励体系绩效及激励体系 审计体系审计体系 基于价值链的运营体系分析基于价值链的运营体系分析 集集 团团 土地获取土地获取资金到位资金到位项目方案项目方案运营管理运营管理 战略发展部战略发展部投融资部
2、投融资部产品研发中心产品研发中心运营管理部运营管理部 部部 门门 职职 能能 项目公司项目公司 前期手续前期手续 （五证）（五证） 工程管理工程管理成本控制成本控制营销推广营销推广 前期部前期部 设计部设计部 工程部工程部 采购部采购部 合同预算部合同预算部 市场部市场部 销售部销售部 客服部客服部 部部 门门 职职 能能 第二部分：房地产组织机构范例 华润置地 公司架构示例 计划部 公关部 档案室 企管行 政部 总经办 财务部资金管理中心研发部经营部设计管理部网络部人力资源部法律部工程管理部招标采购中心合同预算部客服中心 董事长 总经理 技术发展委员会 公司投资地产项目， 以项目经理制执行
3、信息化 平台建 立维护 合同起草、 审核、执行 、监约、做 工程预算 总工负责制 凤凰城 华亭嘉园 优仕阁 翡翠城 成都翡翠城 华润俱乐部 市场研究 、土地谈 判、前期 策划 规划局 、立项 、证照 办理 总建筑师负责 ，每个项目实 行责任建筑师 制 资金调 配 万科周刊 秘书处 档案室 企管行政 部 总经办 董事长 总经理 监事长 财务管理部资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部 投资决策 中心 区域项目 利润中心 大连万科天津万科北京万科武汉万科南京万科沈阳万科 分管财务 、成本、 预算 分管营销 分管工程 、规划设 计、工程 、采购、 预算 人力资
4、源 、行政、 信息等功 能集合 成本费用 中心 财务部营销部工程管理 部 综合部 万科公司 深圳万科 天鸿宝业 股东大会 董事会监事会 总经理 副总经理 研 究 发 展 部 工 程 技 术 部 总经济师 计 划 成 本 部 行 政 管 理 部 人 力 资 源 部 证 券 部 财 务 部 财务总监 销 售 部 客 服 部 总工程师 董事会秘书 项目 项目 项目 项目 总经理助理 审 计 部 万达公司 当代公司 首创置业股份有限公司（总部）组织结构图 住总 中远地产 房地产开发项目/子 公司 非房地产开发子公 司 中远房地产 远 嘉 房 地 产 开 发 公 司 远 嘉 房 地 产 开 发 公 司
5、新 的 房 地 产 开 发 子 公 司 远 洋 大 厦 有 限 公 司 信 通 联 合 商 贸 公 司 中 远 酒 店 物 业 管 理 公 司 其 他 非 房 地 产 开 发 子 公 司 . 市场开发部工程技术部经营管理部其他职能部 上海悦达 万通 第三部分：房地产组织职能定义 目 录 组织架构图 财务中心 发展中心 营销中心 管理中心 成本中心 工程中心 一、财务中心职责说明及职位体系设计 财务中心 财务中心 中心定位职责综述 负责制订、完善各项财务管理、资金管理制 度和流程，批准后贯彻实施； 负责财务预、决算方案、全面预算管理方案 的编制与监督执行； 执行税法规定，收集、研究相关的财税法规
6、 、政策，充分利用税收优惠政策； 负责拟定融资计划、资金使用计划并组织实 施； 负责资金的调配工作，提高资金的使用效率 ，降低资金使用成本； 按照会计制度进行会计核算，按时编制财务 会计报告和其它相关报表； 负责对公司的资金运用、现金流状况、财务 成本等进行财务分析， 为公司决策提供依据； 对公司财务风险进行有效监控； 负责指导项目公司对口部门的工作。 通过建立完善的财务系统制度 、流程，及时准确地反映集团公 司的经营状况，降低企业财务风 险，为企业的经营决策提供依据 ；通过合理的资金调配，提高资 金的使用效率。 集团财务部 部门定位职责综述 负责制订、完善各项财务管理制度和 流程，批准后贯彻
7、实施； 按照会计制度进行会计核算，按时编 制财务会计报告和其它相关报表； 执行税法规定，收集、研究相关的财 税法规、政策，充分利用税收优惠政策； 负责对公司的资金运用、现金流状况 、财务成本等进行财务分析， 为公司决 策提供依据； 负责财务预、决算方案、全面预算管 理方案的编制与监督执行； 财务风险控制； 负责指导项目公司对口部门的工作。 通过建立完善的财务系统制度 、流程，及时准确地反映集团公 司的经营状况，降低企业财务风 险，为企业的经营决策提供依据 。 集团财务部 财务管理部职责模块细分 部门 一级职能二级职能 财 务 部 会计核算 拟订并根据集团公司会计核算制度，制定相应的实施 细则和
8、实施办法并检查、指导子公司加以贯彻执行； 负责集团公司总部各项费用的日常审核及总部日常发 生经济业务的帐务处理； 核对各项往来帐目，及时发现问题； 汇总、合并集团公司的财务报表，为集团公司领导提 供各种财务数据； 定期、不定期对集团公司的经营状况、财务状况进行 分析，向集团公司管理层提供分析报告； 负责各类会计资料的保管和定期归档工作； 税务管理 规范集团公司纳税申报制度，管理监控公司的纳税情 况和税收优惠政策的实现情况； 负责集团公司整体税收筹划工作的制定和贯彻执行 ； 集团财务部 财务管理部职责模块细分 部门一级职能二级职能 财 务 部 税务管理负责集团公司税务事宜办理； 预决算管理建立和
9、完善财务预、决算管理办法； 组织编制集团公司的财务预算方案，对 财务预算工作进行分析、监督和指导； 组织集团公司年度财务决算； 合同管理建立和完善合同管理制度； 审核限上各类合同经济条款； 监督合同执行情况； 集团财务部 财务管理部职责模块细分 部门一级职能二级职能 财 务 部 资产管理负责完善资产管理制度，加强资产管理 ，按季度推进资产盘点及帐务核对，保 证资产安全和完整； 负责资产台账管理； 风险控制建立和完善风险控制管理办法； 分析公司财务现状，及时发现风险问题 并提出解决方案； 负责应收款项管理，督促有关部门及时 催缴欠款； 定期组织对项目公司的财务审计。 集团资金管理部 财务中心-资
10、金管理部 部门定位 为集团发展提供资金支持； 通过合理的资金调配，使资金 的使用效率最大化。 职责综述 负责制定、完善有关资金管理的规 章制度； 研究国家融资政策信息，为决策提 供依据； 负责拟定融资计划并组织实施； 拓展融资渠道和融资方式； 建立融资信息系统，保障融资工作 的有序进行； 负责资金的调配工作，提高资金的 使用效率，降低资金使用成本； 负责编制公司年度资金计划； 负责集团公司对各项目公司货币资 金的核查工作。 集团资金管理部 资金管理部模块细分 部门 一级职能二级职能 资 金 管 理 部 融资管理 负责研究国家融资政策信息，为决策提供依据； 负责拟定集团公司的融资计划，组织实施并
11、定期进行 考核； 负责组织集团公司土地开发贷款、银行按揭工作的推 进和落实 ； 负责拓展公司的渠道和融资方式； 负责建立融资信息系统，保障融资工作有序进行； 资金管理 负责集团资金集中管理体系的建设，制定、完善集团 公司的资金内控管理制度，并监督实施； 负责编制公司年度资金计划； 负责集团公司每周现金预算的编制，组织监督各项目 公司严格按现金预算执行； 集团资金管理部 资金管理部模块细分 部门一级职能二级职能 资 金 管 理 部 资金管理 负责公司定期的资金分析； 负责集团及各项目公司的资金调拨； 负责监控集团及各项目公司资金占压情 况，并对相关问题进行分析通报； 负责集团公司对各项目货币资金
12、的核查 工作。 发展中心职责说明及职位体系设计 发展中心 中心定位 通过对公司外部环境风险的 监控、内部管理风险的监控及 控制后评价；规避政策风险、 投资、运营等风险； 提供有效的土地信息，为公 司的发展拓宽渠道。 职责综述 组织编写集团各项风险控制等相关 制度 ； 组织进行公司外部环境风险的防范 ； 组织进行公司内部管理风险的防范 ； 负责对签约项目拓展过程中工作进 行评价； 负责收集有效的土地信息，并进行 相关分析和预测； 组织对目标市场的调查分析，准确 把握消费者的消费需求和消费倾向，撰 写市场调研报告，提交公司决策层参考 ； 负责组织项目可研与论证，确定项 目的市场定位、产品定位，编制
13、项目建 议书； 负责项目谈判，签定土地合同并负 责相关手续的办理。 集团风险控制部 部门定位 通过对公司外部环境风险的 防范、内部管理风险的防范及 控制后评价,规避政策风险、投 资、运营等风险。 职责综述 组织编写集团各项风险控制等相关制 度 ； 外部环境风险防范： 1、政策风险防范； 2、融资风险防范； 3、市场风险防范； 4、竞争风险防范。 内部管理风险防范： 1、信息处理风险防范； 2、作业风险防范； 3、廉政风险防范； 4、决策风险防范； 5、合约风险防范。 控制后评价。 风险控制部职责划分 集团风险控制部 部门一级职能二级职能 风 险 控 制 部 制度建设组织编写集团风险控制等相关制
14、度 ，并在上级核准后监督执行； 外部环境风险防范政策风险防范：分析研究国家的宏观经济形势和房地产政策以及它们对企业的 影响方式、程度,每季度完成房地产宏观政策分析报告； 融资风险防范：分析当期资本市场融资方法、融资条件、融资成本，为决策提 供依据； 市场风险防范：组织研究目标市场特点及其土地招、拍、挂情况，进行投资潜 力评估； 竞争风险防范：分析公司面对的竞争机会和威胁，组织收集竞争对手经营模式 、资源状况、优劣势、合作条件、与合作方管理者“利害”关系等信息，提交竞 争方案与意见； 内部管理风险防范 信息处理风险防范：监控项目信息的完整性、时效性、有效性、准确性、 真实性等方面情况，并提出规避
15、措施； 作业风险防范：监控公司运行过程中的作业不规范、制度疏漏、时间拖延、数 据使用的权限设置不够安全（造成机密的泄漏）、决策程序方法不合理等方面 情况，并提出规避措施； 集团风险控制部 部门一级职能二级职能 风 险 控 制 部 内部管理风险防范廉政风险防范：监控公司运行过程中存在的管理欺诈、雇员 欺诈、非法行 为、无授权操作等方面情况，并提出规避措施； 决策风险防范：负责对决策项目分析报告进行核查或抽查， 以判定可研报 告是否完整、正确、及时，是否与决策信息对称等方面情况 ，并提出规避 措施； 合约风险防范：负责对合约进行核查或抽查，以判定其法律 文本是否规 范，是否核准了相关制度或程序，并
16、提出规避措施； 控制后评价 拓展项目签署合作合约后，负责对签约项目拓展过程工作进 行评价，对参 与人员工作表现进行评价。 集团项目拓展部 部门定位 通过对目标市场的微观研究 和项目可行性分析，为投资决 策提供依据，收集有效的市场 信息，为公司的发展拓展渠道 。 职责综述 组织对对目标市场的调查分析，准 确把握消费者的消费需求和消费倾向， 撰写市场调研报告，提交公司决策层参 考； 负责研究分析目标市场房地产产品 类型、价格、热销户型等相关信息，编 制相关分析报告； 负责收集土地信息 ； 负责项目谈判，签定土地合同； 负责组织项目可研，确定项目的市 场定位、产品定位； 负责组织项目论证； 编制项目建议书 ； 负责北京地区项目的立项办理。 项目拓展部职责划分 集团项目拓展部 部门 一级职能二级职能 项 目 拓 展 部 市场研究组织对目标市场的调查分析，准确
