土地增值税的清算与检查教材

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1、土地增值值税的清算与检查检查 中税网 杨红 注册会计师、注册税务师、注册评估师 机构简介 中税网税务师事务所设立于2003年，是中国最早 从事税务顾问服务的税务师事务所之一。 目前为AAAA级税务师事务所，2013年度5A资质已 通过北京税协初审，目前处于中税协审核中。 在中国注册税务师协会公布的全国税务师事务所 2011年度业务收入排行榜中排名第22位，2012年 度业务收入排行榜中排名第29位，2013年排名北 京市第一名，全国前十。 目前在全国有24个分所，37个分公司。 授课讲师介绍-杨红 职 务：中税网首席咨询顾问 学 历：管理学硕士、经济学学士 职 称：高级会计师 执业资格：中国注

2、册会计师、中国注册资产评估 师、中国注册税务师 专业执业经验： 20年财税专业经验 15年房地产行业审计及税务筹划经验 5年投融资咨询顾问经验 5年国企改制重组经验 3年涉外税收管理经验 授课讲师介绍-杨红 精通国家各项法规政策，尤其是熟悉中国的税制 及税法，与税务部门有良好的关系，能够娴熟运 用各项综合财税手段进行战略性税务规划，擅长 从投资角度运用资金链及股权结构安排达到税负 最优化，特别具有十五年的房地产及相关行业审 计及融资及税务管理咨询经验； 熟悉各种股权交易手段及投融资手段，长期从事 股权重组与交易中的尽职调查业务，善于在调查 中发现财务与税务风险，为投资者提供准确投资 决策。 基

3、本内容提示 土地增值税的历史与发展 土地增值税溯源 追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作 为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911 年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值 税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前 仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内 地和台湾。 征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象 就有所差别： 中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。 土地增值税的历史与发展 土地增值税政策

4、梳理 1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国 家权益， 1993年12月13日，国务院发布中华人民共和国土地增值税 暂行条例。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照 本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。 1995年1月27日，财政部发布中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则，具体实施中华人民共和国土地增值税暂行条例。 1995年1月27日，财政部发布关于对1994年1月1日前签订开发及转让 合同的房地产征免土地增值税的通知。具体规定：1994年1月1日以前 已签订的房地产转

5、让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值 税；1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投 入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免 征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准； 土地增值税的历史与发展 土地增值税政策梳理 1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布关于土地增值税一 些具体问题规定的通知，对于以房地产进行投资、联营，合作建房 ，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。国税发 199548号； 1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布关于调整房地产市场 若干税收政策的通知，规定自1999年8月1

6、日起对居民个人拥有的 普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布关于土地增值税优 惠政策延期的通知，规定：“1994年1月1日以前已签订房地产 开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月 1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策 已于1998年底到期。延长至2000年底。 土地增值税的历史与发展 土地增值税政策梳理 2002年7月10日，国家税务总局发布关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知，具 体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进 行开发，其首次转让房地

7、产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 （财税200621号 ）规定： （1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 （2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 （3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 国税发200621号 土地增值税的历史与发展 土地增值税政策梳理 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财 税2006141号 2006-10-20 规定： “

8、普通标准住宅”的认定，可 在各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等 部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制 定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知 （国税发2006187号 ） ，对土地增值税的清算提出了具体 的要求。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房 协网 前期开发 的界定： （1）前期开发。 即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区 的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用 地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案， 施工现场的“三通一平”等工作。 （2）中

9、期开发。 即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣 工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营 方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理 等内容。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房 协网 前期开发的 界定： （3）后期开发。 即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各 种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用 等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之 忧尤为重要 房地产开发与经营 土地增值税的一般清算鉴证流程介绍 土地增值税清算鉴证业务准则总则及一般规定介 绍 纳税主体资格的审核 土地增值税清算单位的审核 清算项目收入的审核 扣除项目的审核 应纳税

10、额的审核 案例 土地增值税清算鉴证业务准则简介 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通 知（国税发2007132号） 总则 第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民 共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（ 国税发2006187号）以及注册税务师管理暂行办法及其 他有关规定，制定本准则。 第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务 所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要 审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强 税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。 总则要求 第

11、四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务 环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用 者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生 重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。 第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件： （一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。 （二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职 业道德规范的要求。 （三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论 并出具书面鉴证报告。 （四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。 总则要求 第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土

12、地增值税纳税申 报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信 息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、 纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。 第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评 价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关 性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。 第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业 怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的 充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获 取的相关证据以及得出的结论作出记录。 在确定证据收集的性质、时间和范围时，

13、应当体现重要性原 则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。 一般规定 第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料： （一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 （二）项目竣工决算报表和有关帐薄。 （三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 （四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 （五）项目工程建设合同及其价款结算单。 （六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证 明资料。 （七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。 （八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 （九）转让房地产有关税金的合

14、法有效凭证。 （十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。 一般规定 第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注 ： （一）明确清算项目及其范围。 （二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 （三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 （四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清 算。 （五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 （六）明确清算项目的起止日期。 第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本 费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入

15、总 额。 第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入 总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的 金额。 纳税主体资格的审核 房地产开发业务的证据资料和审核评价 房地产房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。 房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为 建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通 常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。常它组织为公司，

16、因此又称为房地产开发公司。 房地产房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个 ：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单 证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受 让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使 用权享有占有、使用、收益、处分的权利。用权享有占有、使用、收益、处分的权利。 房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建 设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续 ，并取得，并取得“五证五