九江房地产市场调研报告解析

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1、报报告结结构 一、项目地块分析 二、城市特点分析 三、发展潜力研究 四、房产市场研究 五、消费群体研究 六、定位方向探讨 第二部分城市特点分析 城市发展大环境国家发发展规规划 十五期间，中部地区打造城市群 武汉城市圈 长株潭城市群 皖江城市带 环鄱阳湖城市群 太原都市圈 太原和榆次是核心部分 中原城市群 郑州为中心，洛阳为副中心 武汉城市群 武汉为城市圈中心城市，黄石 市为城市圈副中心城市 长株潭城市群 长沙、株洲、湘潭，湖南省经 济发展的核心增长极 皖江城市带 合肥和芜湖为“双核” 环鄱阳湖城市群 景德镇、九江、南昌、鹰潭、 上饶共5个设区市，具有构建 世界级城市群的多项有利条件 中原城市群

2、 太原都市圈 环鄱阳湖城市群是中国经济最有活力 城市化率最高的地区之一 是全国城市群建设的先行者 以鄱阳湖为核心，以沪昆和京九线为主轴，密切 中心城市和沿线城镇之间的联系与协作，加快发 展鄱阳湖生态城市群，着力培育以信江河谷城镇 群、赣西城镇群为重点的沿沪昆线城镇密集带和以 吉泰城镇群、赣南城镇群为重点的沿京九线城镇密 集带，提升中心城市辐射能力，加快南昌超大 城市建设。 江西省第十二个五年规划纲要城市发展大环境省级发 级发 展规规划 自我省提出建设鄱阳湖生态城市群以来， 南昌的城市规模有了较大增长， 而赣州、九江也已发展成大城市。 “十二五”期间，赣州、九江将发展成人口超过100万的特大城市

3、。 南昌、九江、赣州将成为江西未来经济发展的核心增长极， 随着南昌与九江工业走廊大都市区的形成，将进一步带动整个江西经济的发展。 环鄱阳湖城市群 对九江城市发展的重要性，不言而喻 为什么会这么说？ 九江发展契机 发挥通江达海的区位优势，加快临港 产业开发，积极发展商贸旅游业， 建成赣北区域中心城市、现代化 港口旅游城市、区域性物流枢纽 和长江沿岸重要工业基地。 树立“大九江”理念，加快产业和 人口集聚，扩大城市规模，尽快 建成京九中段和长江中下游经济实力 雄厚、环境优美、幅射力强、人口超 百万的特大城市。 城市发展大环境省级发级发 展规规划 加快环鄱阳湖城市群建设 坚持“强工兴城”不动摇 数据

4、支撑 鄱阳湖的水面面积，九江占了三分之二。 环鄱阳湖城市群 在省发改委对环鄱阳湖经济圈20062010年的规划中，九江有12个县市区涉及其中，而在 重点规划的15个滨湖县市内九江也占了9个。 在所涉及的12个县市区中，人口占全市人口的70以上，经济总量占到全市的80， 工业总量、旅游资源都占全市的绝大份额。 数据新闻来源： 九江新闻网九江日报 环湖生态旅游资源的开发与利用 昌九工业走廊的工业化发展水平 也将直接关系九江人饭碗的质量 环鄱阳湖区域的第二产业和第三产业将要养活70到80的九江人 打开环鄱阳湖经济建设的钥匙 在昌九工业走廊上 环鄱阳湖经济建设 如果没有昌九工业走廊的建设 那么环鄱阳湖

5、经济圈也好，城市群也好 又就会陷于空谈境地 城市发展大环境昌九一体化 昌九城市一体化 2012年7月2日，南昌与九江共同签署了昌九战略 合作协议，在全省“龙头昂起”中，两地表示在 规划、基础设施、产业布局、社会事业、旅游业、 交通等方面推进一体化发展，由此推动南昌核心增 长极，助推九江沿江大开发。 打破行政区域限制 实现两市产业布局一体化、区域市场一体化和区域经济一体化 并以南昌和九江间的昌九为传动轴，建设环鄱城市群 “昌九一体化”，九江发展良机，逐步形成同城效应 财财政收入（单单位：亿亿元） 城市特征扫描经济经济 指标标 排名地区单位：亿元排名地区单位：亿元 江西省20466吉安市143.2

6、6 1南昌市508.97景德镇120.7 2赣州市230.828新余市117 3九江市220.869抚州市108.3 4宜春市200.3610萍乡市100.5 5上饶市200.3611鹰潭市95.4 江西省2012年 各市财财政总总收入排名 财政总收入跨上200亿元大台阶；强工兴城势头强劲，赶超发展步伐铿锵。 2012年 各县县市人口及 GDP GDP（单单位：亿亿元） 城市特征扫描经济经济 指标标 连续3年GDP破千亿 为房地产业发展 创造了绝佳外部环境 GDP 排名 地级 市 2012年GDP （亿元） 2011年常住 人口（万） 人均GDP （元） 人均GDP 排名 1南昌3000.52

7、508.958960.902 2赣州1508.43842.7817898.2711 3九江1420.1476.2729817.16 4上饶1265.39662.3519104.5510 5宜春1247.6545.2822879.997 6吉安1006.26584.2920778.059 7新余830.32114.772390.581 8抚州825.04393.7820951.808 9萍乡733.06186.7539253.555 虽虽然九江经济经济 增长较长较 快 但在省内地级级市比较较下可以看出 九江经济总经济总 量不大 工业业化、城市化水平低 与财财政的增长长和现实现实 地位不相称 政府

8、提出决战战大工业业、建设设大九 江 城市特征扫描经济经济 指标标 九江市人均GDP 近10年人均GDP增速都在13%以上 宏观经济观经济 运行良好 房地产处产处 于高速增涨涨期 第一产业产业 逐年萎缩缩，第二产业产业 、第三产业产业 逐年增加 但第二产业产业 仍位居首位，说说明九江仍是工业为业为 主的城市 十大工业产业业产业 集群主营业务营业务 收入占全市81.6% 2012年三次产业结产业结 构比为为8.3：57.0：34.7 城市特征扫描经济经济 指标标 第三产业比重逐年增加，写字楼商业发展空间提升明显 城市特征扫描经济经济 指标标 2012年各县县市、区GDP及人口 都市区核心区域 浔浔

9、阳区：服务业务业。例如： 商贸贸物流，房地产业产业，旅 游业业等。 庐庐山区：电电子、纺织纺织和制 造业业。例如：汽车车及零部件 制造等。 开发发区：制造业业，例如：机 械，电电子纺织纺织，汽车车制造 等。 八里湖新区：建筑业业。例如 ：基础设础设施建设设，房地产产 开发发等。 九江县县：工业业和商贸贸物流 业业。例如：医药药，农农副食 品加工制造，旅游开发发等。 都市区次中心区域 瑞昌：突出沿江优势优势 的产业产业 。例如：水泥， 造船，化工等。 湖口：突出沿江优势优势 的产业产业 。例如：化工， 制造，物流，旅游等。 星子：服务务，制造业业。例如：旅游，造船等。 都昌：加工，制造业业。例如

10、：农农副产产品加工 ，造船等。 城市特征扫描经济经济 指标标 职职工收入水平 2011年江西各设区市城镇非私营单位在岗职工平均工资 1南昌39816元/人、年6景德镇29049元/人、年 2新余35370元/人、年7宜春27806元/人、年 3萍乡31023元/人、年8赣州27775元/人、年 4鹰潭30696元/人、年9上饶27625元/人、年 5九江29452元/人、年10吉安27505元/人、年 不同行业之间的工资差距仍未打破旧格局 2012年 企业业、事业业、机关单单位在 岗职岗职 工平均工资资分别为别为 33116、35939元和 34510元。 国有、集体和其他经济经济 的 在岗职

11、岗职 工平均工资资分别别 为为36844元、29397元和 30796元。 19大行业中，7大行业平均工资高于全市平均水平。 电力、煤气及水生产供应业和金融业，年平均工资分别达到42002元和48667元。 居民服务和其他服务业在岗职工的年平均工资最低，仅有16871元； 行业间最高工资与最低工资的差距比由2010年的2.65：1扩大到2011年的2.88：1。 整体平均收入较较低，两极分化严严重，高端消费费未被激活 城市特征扫描九江人口 人口基数小，人口外流情况严严重 九江江人口480万，市区人口70万人，县区人口 数目庞大，县区人口的基础对九江房地产的发展带 来巨大的需求。 城市化水平低，

12、外出就业、打工人口较多，外 来人口较少，属于一个内需型城市，中高端房产的 有效客群比偏低。（2010年九江外出半年以上人口 74.29万人，九江外来半年以上人口53.7万人。） 逢年过节 大量返乡客进场 一波不容忽视的购房生力军 1、GDP增速较较快，宏观经济观经济 运行良好。 2、近10年人均GDP增速都在13%以上，房地产产行业处业处 于高速增涨涨期。 3、第三产业产业 比重逐年增加，对对于房地产产行业发业发 展而言，写字楼商业发业发 展空间间提升明显显 。 4、居民消费费能力稳稳步增长长，通过过合理的观观念引导导，有利于促进进房地产产消费费市场发场发 展。 城市分析小结 经济经济 上升阶

13、阶段、城市快速发发展 收入二级级分化严严重 有一定的高端消费费群 第三部分城市发发展潜力分析 九江产业未来发展分析 城市经济圈 南昌、九江、宜春、抚州四市 携手并进抱团发展 建立健全“优势优势 互补补、互利共 赢赢”的区域合作机制，着力打 造“一圈两化”(省会一小时时 经济经济 圈、昌九一体化、昌抚抚一 体化)的发发展格局。 九江产业发展 强工兴城战略实施三年来， 高位的工业投入、持续的重大产业项目建设， 全市经济保持着平稳增长的惯性，特点明显。 都市区核心区域 浔浔阳区：服务业务业。例如：商贸贸物流 ，房地产业产业，旅游业业等。 庐庐山区：电电子、纺织纺织和制造业业。例 如：汽车车及零部件制

14、造等。 开发发区：制造业业，例如：机械，电电 子纺织纺织，汽车车制造等。 八里湖新区：建筑业业。例如：基础础 设设施建设设，房地产产开发发等。 九江县县：工业业和商贸贸物流业业。例如 ：医药药，农农副食品加工制造，旅游 开发发等。 都市区次中心区域 瑞昌：突出沿江优势优势 的产业产业 。例如：水泥， 造船，化工等。 湖口：突出沿江优势优势 的产业产业 。例如：化工， 制造，物流，旅游等。 星子：服务务，制造业业。例如：旅游，造船等。 都昌：加工，制造业业。例如：农农副产产品加工 ，造船等。 周边县区产业经济持续蓬勃发展 产业职工收入逐渐提高 造就了更多的中产富人阶层 高端产品潜在需求逐渐扩大

15、未来产业发产业发 展将以工业为业为 主发发展 高新技术产业术产业 潜力巨大，前景广阔阔 带动带动 城市人口收入和外来高端人 群 产业发 展小结 支撑未来九江高端物业发业发 展 城市空间未来发展分析 城市空间结构 瑞昌方向 沙河 星子 湖口 市区 九江空间现实 状况： 城市山水资源丰富，单单核心、圈层层式结结构，城市功能、人口过于主要集中在浔阳区的大中路、浔 阳路、十里大道、长虹大道等区域，城市中心负荷过重，城市化进程较慢，需要向外围发 展。 主城 西部城镇 发展区 中部城镇 发展区 东部城镇 发展区 城市空间结构 决战沿江，打造“大九江” 市政规规划：将瑞昌、湖口、星子和九江县纳 入城市发展格

16、局 未来大九江城区面积将达到1000多平方公里 形成“一心两轴轴三区”，“”形放射状城镇空间结 构 一城（九江城，含浔阳和庐山区），一区（八里湖新区）。 城市进入快速发展、迅速扩容阶段 中心城区的人口聚合能力加强。 第四部分房地产产市场场研究 九江土地市场概述 年份成交宗数出让面积（亩）成交总价（万）成交均价（万）当年商住成交万 2005年131,464.2161,517.1342.01 2006年26725.1666,459.2791.65 2007年5246.0735,404.97143.8880.64 2008年221,305.2084,202.3464.5137.8 2009年15899.0384,847.0694.3875.91 2010年162,236.77409,055.90182.8882.16 2011年28（全年出让36宗）1793.1478422.3266.813102.38 2012年16（全年出让19）1231.87192934.86156.62116.28 2013年