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1、房屋征收与补偿条例解读 张旭东 吉林省房屋征收经办中心 2013.3 报 告 内 容 拆迁条例与征收条例对比 征收条例释义 征收条例实务 一 二 三 一、拆迁条例与征收条例对比 拆迁条例征收条例 1、民事法律关系 2、城市规划区内国有 土地上房屋拆迁 3、因建设单位申请 4、由市、县拆迁管理部门 发放房屋拆迁许可证 5、建设单位或拆迁公司 6、建设单位自筹 7、申请裁决 8、行政强迁或司法强迁 9、个别公开 1、行政法律关系 2、国有土地上房屋征收 3、因公共利益需要 4、由市、县级政府作出 房屋征收决定 5、市、县级人民政府 6、市、县级政府筹集 7、作出补偿决定 8、申请司法强制执行 9、
2、各个环节全面公开 1、法律关系不同 2、适用范围不同 3、启动目的不同 4、许可形式不同 5、主体不同 6、补偿资金来源不同 7、达不成协议解决 方式不同 8、强制方式不同 9、信息公开程度不同 不同之处 二、征收条例释义 （一）制定征收条例的总体思路 一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和被征收人的合法权 益，努力把公共利益与被征收人的私人利益统一起来； 二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征 收人的利益，使房屋被征收群众居住条件有改善，原有生 活水平不降低； 三是通过完善征收程序，加大公众参与，禁止建设单 位参与搬迁，取消行政强迁制度，加强和改进群众工作； 四是坚持必要性原则，“确需”时
3、方启动征收，坚持 节约集约利用土地。 （二）房屋征收应遵循的原则 征收条例第三条规定了三个原则：决策民主、程序正当、结果 公开。其实还有两个原则，一个是公平补偿原则，另一个是必要性原则。 主要体现在：公众参与、专家论证、风险评 估、合法性审查、集体讨论等方面。 决策民主 程序正当 主要体现在：严格执行法定程序，依法保障 行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权 和救济权等方面。 结果公开需把握的七个重点环节 1、经论证的补偿方案应公布，征求公众意见（第十条第二款 ） 2、征收意见情况及修改情况应公布（第十一条第一款） 3、房屋征收决定应公告（第十三条） 4、房屋权属等情况的调查结果应公布（第
4、十五条） 5、房屋补偿决定应公告（第二十六条） 6、分户补偿情况应公布（第二十九条第一款） 7、审计结果应公布（第二十九条第二款） 1、征收条例中必要性的表述：第八条规定：“ 有下列情形之一，确需征收房屋的”，这里的确需 就是对选取征收方式作为实现公共利益的必要性强调。 比如说，如果能够通过市场交易购买或置换等方式得到 土地时，就不必用通过征收方式实现。 2、必要性在房屋征收中的具体体现：征收条例 中规定的房屋征收决定、补偿决定及司法强制执行等均 是国家征收权的具体体现。 必要性原则 公平补偿 主要体现在：同等情况同样对待，不同情况不同对 待。要想方设法解决“先签约吃亏，后搬迁得利”的不 公平
5、问题。 （三）房屋征收与补偿相关职责分工 1、组织有关部门论证和公布补偿方案，征求公众意见（第十条）； 2、对补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，组织召开相关 听证会（第十一条）； 3、进行社会稳定风险评估（第十二条）； 4、作出征收决定并公告，做好宣传、解释工作（第十三条）； 5、制定补助和奖励办法（第十七条）； 6、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处 理（第二十四条）； 7、依法作出补偿决定并公告（第二十六条）； 8、对拒不搬迁的，依法申请人民法院强制执行（第二十八条）。 市、县级人民政府职责 市、县级房屋征收部门的职责 1、委托实施单位承担房屋征收与补偿具体工
6、作，并负责 监管（第五条）；拟定补偿方案，并上报政府（第十条） ； 2、组织对征收范围内房屋权属等情况的调查、登记，公 布调查结果（第十五条）； 3、书面通知有关部门暂停办理相关手续（第十六条）； 4、与被征收人签订补偿协议（第二十五条）； 5、达不成协议时报请政府作出补偿决定（第二十七条） ； 6、依法建立房屋征收补偿档案，将分户补偿情况向被征 收人公布（第二十九条）。 市、县级房屋征收实施单位的职责 1、接受委托，协助征收部门进行调查、登记； 2、协助编制征收补偿方案； 3、协助进行房屋征收与补偿政策宣传、解释； 4、就补偿的具体问题与被征收人协商； 5、协助组织征求意见、听证、论证、公示
7、及组 织被征收房屋的拆除等。 （四）征收补偿方案相关注意事项 征收补偿方案应满足 的条件： 一是合法，内容符合 法律法规规定； 二是合理，应为大多 数被征收接受，标准公开 、补助与奖励科学； 三是可行，在符合法 律法规规定外，要符合当 地实际情况。 征收补偿方案的内容： 一般包括征收范围、实施时间、 补偿方式、补偿金额、补助与奖励、 用于产权调换房屋的地点、面积、搬 迁过渡方式和过渡期限等事项。 值得研究的几个问题：一是补偿方案 是总体方案而不是个体方案；二是不同阶 段补偿方案的效力是不一样的；三是注意 征求意见、公告、批准的时间把握。 （五）如何做好宣传、解释工作 为什么要做好宣传解释 房屋
8、征收涉及群众众 多，事关被征收人切身利 益，政策性强，时间又往 往比较紧张，只有更多地 得到被征收人的理解、配 合，甚至是支持，才能更 好地完成征收工作。靠什 么来达到这样的目的，要 靠广泛地宣传和解释。 宣传解释什么？ 一方面从公共利益的需要，从大局、 全局的角度宣传；更主要的是要让被征 收人了解补偿政策、补偿标准、奖励办 法、安置房具体情况，做到心中有数； 同时，也要说清不搬迁的后果。 宣传解释的方式：多种多样，如召开 征收动员会、政策咨询会、散发传单、热 线答疑、情景短剧及在现场设立征收办公 室等，主要体现便民、利民、惠民。 （六）如何做好房屋调查登记工作 谁来做？调查人员一般包括： 征
9、收部门、征收实施单位、预评估 机构的相关工作人员，可由政府协调街 道、社区配合调查工作。 什么时候做？ 一般应当在房屋征 收决定前进行。因为 拟定补偿方案时应根 据调查情况。 怎么做？征收部门应当在被征收范围内发布征收调查公告，调查公告应当 明确：调查的范围、调查时间、调查人员等内容。 调查登记事项：房屋权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构及装修情况、 附属物等其他不动产情况。建立调查登记档案，一户一档，并公布调查结果 。 调查方式：逐户登门实地调查，拍照、摄像、做调查笔录、履行签字手续。 （七）何为不当增加补偿费用 如何禁止：由征收部门书 面通知规划、土地、建设、 房产、工商、公安、税务等
10、部门，暂停办理相关手续， 暂停期限最长不得超过1年。 具体通知那些部门，由各 地根据实际情况自行确定。 房屋征收范围确定后，被征收人所实施的突击抢建、改变用途、栽 种地上物等行为即为不当增加补偿费用活动，应严格予以禁止。 禁止活动有：一是新建、扩建 、改建房屋，将直接影响房屋评估 结果，增加补偿费用；二是改变用 途，房屋用途对补偿价格的确定有 重要影响；三是房屋分割、抵押、 种植地上物等其他不当增加补偿费 用行为。 （八）对被征收人的补偿包括那些 3、因征收房屋造成的停产 、停业损失的补偿，针对非 住宅房屋。各地大体有以下 方法：以补偿总价的一定比 例计算；按房屋面积计算； 根据经营收入、纳税
11、情况等 指标确定；按照营业年限确 定；由评估机构评估；据实 补偿，协商确定。 1、被征收房屋的价值补偿，一是房屋及附属物补偿；二是占用范 围内的土地使用权补偿；三是室内装饰装修价值 2、因征收房屋 造成的搬迁、临 时安置的补偿， 主要包括搬迁费 、临时安置费等 。提供了周转用 房，则不必支付 临时安置费。 4、补助 与奖励，对 特困家庭予 以补助，对 按期搬迁家 庭给予奖励 ，注意这不 是普惠性质 的。 （九）评估机构如何确定 确定原则：由被征收人选定。 首先应由被征收人协商确定，在规定的时间内协商不成的，由房屋 征收部门组织，通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式确定。 应注意的几个事项
12、： 1、从事征收评估的机构必须是三级或三级以上资质的评估机构； 2、征收范围较大的，可以由两家或两家以上评估机构共同承担。 3、随机选定的方式，应有被征收人代表、有公信力的人士或机构到场 监督，一般由被征收人代表抽签、摇号； 4、评估机构确定后，征收部门应及时出具委托书，与评估机构签订评 估委托合同。 （十）房屋征收补偿档案包括哪些内容 房屋征收档案不仅是征收过程的重要依据，也记录了城市和社会发 展变迁的历史过程，其原始凭证为历史遗留问题的解决处理提供了依据 ，是城市建设档案的重要组成部分。 包括的主要内容：征收与补偿相关会议纪要；征收决定所依据的相 关规划、立项资料；听证会和征求意见相关资料
13、；房屋调查登记相关资料 ；征收补偿方案；征收决定及公告；委托实施单位合同；委托评估合同； 整体评估报告和分户评估报告；暂停办理相关手续书面通知；分户补偿资 料；补偿协议；补偿决定相关资料；申请法院强制执行相关资料；监察、 审计部门的监督检查、审计相关资料；其他与征收有关的档案资料。 三、征收条例实务 （一）房屋用途认定问题 首先区分已登记和未登记。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建 筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房 屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登 记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理 结果为准
14、。 其次，重点关注住改非房屋的补偿问题。处理原则“尊重历史，实 事求是”，2003年9月国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作，维 护社会稳定的紧急通知中第一次从政策层面规定，“各地要本着实事求是 的原则，切实解决城市房屋拆迁中的遗留问题。对性质为住宅，但已依法取 得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等 实际情况给予适当补偿。 （二）违法建筑处理问题 违法建筑类型： 一是未申请或申请未 获批准的建筑； 二是擅自改变建设工 程规划许可证规定的建筑 ； 三是擅自改变使用性 质的建筑； 四是擅自将临时建筑 建设成永久性的建筑。 违法建筑处理分两种情况： 一是实体违法，在
15、实体上严重影响 城乡规划，无法采取改正措施消除影 响，应限期拆除或没收。这种情况不 予补偿。 二是程序违法，虽然没有履行相关 审批手续，但尚可采取改正措施，经 城乡规划部门限期改正并罚款，已按 规定补办相关手续并缴纳了罚款，应 按合法建筑给予补偿。 （三）临时建筑处理问题 临时建筑处理也分两种 情况： 一是未超过批准期限的 ，应给予适当补偿。适当主 要是考虑剩余年限使用价值 ，但不能全额补偿。 二是超过批准期限的， 不予补偿。 临时建筑：是指单位和个人因生 产、生活需要临时建造使用，而搭建 的结构简易并在规定期限内必须拆除 的建筑物、构筑物或其他设施。 临时建筑特征：结构相对简易、 期限不得超
16、过两年（可申请延期一次 ）、层数不超过两层、材料不采用现 浇钢筋混凝土等永久性结构形式。 市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征 收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理。（第二十四条第二款） （四）租赁房屋补偿问题 公房承租人的处理：各地自行制定办法 公房又分政府直管公房和单位自管公房 。 考虑到公房承租情况复杂，一般由各地 政府根据本地实际情况制定相关政策。从以 往经验看，采取“先房改再拆迁”做法的地 方比较多。也不排除实行产权调换后，由原 承租人继续承租的做法。这都是以人为本的 一种具体体现，主要是为了保证这部分人的 居住条件。 被征收人是指被征收房屋的所有权人，征收与补偿针对的也是房屋所有权人 。 私房承租人的处理： 依据相关法律规范解决 主要是依据合同法 的相关规定办理。第 94条规定可单方解除权 ，第96条规定对承租人 如何补偿，应在租赁合 同中约定，这点很重要 。 （五）设有抵押权房屋的补偿问题 房屋抵押：是指房屋产权人以房屋作为 履行债务的担保，当债务人不履行债务时 ，债权人
