物业权属法律规定.

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1、第3章 物业权属法律规定 学习目标 了解物权、物业产权、物业权 属的概念和特征; 了解物业产权的取得、消灭和 限制； 了解物业权属登记相关概念、 房屋登记制度 熟知业主的建筑物区分所有权 、共有及其相关概念。 模块一 物权与物业权属 【案例】 我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得 到保护 本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。 原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收 ，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至 2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了 产权过户手续。 这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一 直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁

2、合同已过期， 但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。 分析 长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政 府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告 即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不 动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生 效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用 物权法，与法不溯及既往原则并不冲突。综上， 依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规 定，尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不 是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协 议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是 ，法院判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。 一、物权的概念

3、和特征 1物权的概念 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利，包括所有权、用益物权 和担保物权。 物权法规范的物，包括不动产和动产。 不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着 物； 动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机 。 2物权的种类 （1）自物权和他物权 （2）动产物权与不动产物权 （3）完全物权与限制物权 自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权 。 他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他 人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他 物权又分为用益物权与担保物权。 用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利 ，形式有承包经营权、土地

4、使用权、典权等。 担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定 财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权。 （1）自物权和他物权 （2）动产物权与不动产物权 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的 区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不 动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。 （3）完全物权与限制物权 这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的 区分。 完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权 ； 限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限 制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是 根据所有权人的意志设定的所有权上的负担， 起着限制所有权的作用。用益物权和担保物权 属于限制物权。

5、 二、物业产权的概念和特征 1物业产权的概念 物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其 直接进行支配并享有其利益的排他性权利。 物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业 所有权，包括用益物权和担保物权。 2物业产权的分类 （1）物业所有权 （2）用益物权 （3）担保物权 （1）物业所有权 物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益 、处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所 有权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地 所有权和房屋所有权。 （2）用益物权 根据物权法第一百一十七条之规定，用益物权 是用益物权人对他人所有的不动产或者动产， 依法享有占有、使用和收益的权利。

6、（3）担保物权 根据物权法第一百七十条之规定，担保物权是 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生 当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有 就担保财产优先受偿的权利。 三、物业产权的取得、消灭和限制 1物业产权的取得 物业产权的取得是指在我国享有民事法律关 系主体资格的国家机关、法人、社会团体和 公民，因某种法律确认的事实存在，得到对 物业占有、使用、收益和处分的权利。 物业产权的取得包括原始取得和继受取得。 （1）原始取得 原始取得是指根据法律规定，不以 原产权人的所有权和意志为依据，而直接取得物业 所有权。 主要包括：因建造取得物业产权；因没收取得物业 产权；因无主取得物业产权。 （2）

7、继受取得 继受取得是指物业所有权人通过某种法律行为从原 所有人那里取得财产的权利。如通过买卖、交换、 继承、赠与和遗赠等方式取得物业产权。 2物业产权的消灭 物业产权的消灭是指因某种法律事实的出现 ，使原物业产权人失去了对物业占有、使用 、收益或处分的权利。 引起物业产权消灭的法律事实有：物业产权 主体的消灭；物业产权客体的消灭；物业产 权因转让而引起消灭；物业产权因国家行政 命令或法院判决而丧失；物业产权人放弃物 业所有权。 3物业产权的限制 我国法律基于社会公共利益，国防及文化设施、相邻 关系等多种原因考虑，规定了对物业产权人权利的限 制，这种限制主要体现在以下方面： （1）物业产权人行使

8、所有权不得妨碍公共利益。 （2）物业产权人行使所有权不得妨碍其他产权人的合法权益。 （3）物业产权人行使所有权必须符合环境保护、自然资源保护 和生态平衡的要求。 （4）物业产权人行使物业所有权不得破坏名胜古迹、国家规定 的风景区、游览区、自然保护区和依法受保护的寺庙以及其他 宗教建筑。 模块二 物业权属制度 一、物业权属的概念 1、定义 物业权属是指房地产所有 权及其有关的其他财产权利在 主体上的归属。 2、物业权属的内容 国家土地所有权 土地所有权 农村集体土地所有权 国有土地使用权 土地使用权 集体土地使用权 房屋所有权 二、城市土地与房屋 1房屋登记 （1）房屋登记办法规定，房屋登记是

9、指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应 当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的 行为。 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房 屋占用范围内的土地使用权权利主体一致 的原则。 2房屋登记机构 城市房地产管理法第61条规定： （1）以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当 向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记， 经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同 级人民政府颁发土地使用权证书。 （2）在依法取得的房地产开发用地上建成房 屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方 人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上 地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所 有权证书； 房地产转让或者变更时，应当向县级

10、以上 地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记 ，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政 府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经 同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民 政府更换或者更改土地使用权证书。 （3）房屋登记办法明确规定，房屋登记，由房屋 所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直 辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者 其设置的负责房屋登记工作的机构。 3、房屋权属证书 （1）房屋权属证书：房屋登记办法规定，房屋 权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房 屋所有权证、房屋他项权证等。房屋登记机 构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发 放房屋权属证书。 房屋权

11、属证书的内容：编号、发证单位、房屋所有 权人或土地使用权人（包括法人和自然人）、所有 权性质、共有人及应占份额、房屋坐落、地号、地 籍号、房屋状况（幢号、房号、间数、建筑结构、 层数）等。 （2）房屋登记簿： 房屋登记办法 规定，房屋登记簿应当记载房屋自然状 况、权利状况以及其他依法应当登记的 事项。 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿 记载不一致的，除有证据证明房屋登记 簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 4、房屋登记的程序 根据房屋登记办法规定，办理房屋登记，一般依照 下列程序进行： 申请 受理 审核 记载于登记簿 发证 5、房屋登记的种类 根据物权法第十九条 、第二十条以及房屋登记办法规定

12、，房 屋登记分为： （1）总登记 （2）初始登记 （3）预告登记 （4）更正登记 （5）异议登记 （6）转移登记 （7）变更登记 （8）他项权利登记 （9）注销登记 （1）总登记 总登记是指县级以上地方人民政府根据需 要，在一定期限内对本行政区域范围内的 房屋进行统一的权属登记。 通过总登记编制的图、档、卡、册，是全 部房屋产权产籍的基础资料。 （2）初始登记 初始登记主要是指新建的房屋和由集体土地转 为国有土地上的房屋，没有进行过产权登记的 ，房屋产权人应当在规定的期限内办理物业产 权登记。 （3）预告登记 预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不 动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照

13、约定向登记机构申请预告登记。 （4）更正登记 更正登记是指对于已经完成的登记，由于初始 登记的错误有遗漏，致使登记与事实上权利关 系不一致，为消除这种不一致状况，经权利人 或利害关系人申请，或者由登记机构关依照职 权所进行的补正和更改登记。 （5）异议登记 异议登记是指事实上的物权权利人或利害关系 人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将 该异议进行登记的行为。 （6）转移登记 转移登记是指因房屋买卖，交换、赠与、 继承、转让、分割，合并、裁决等原因致 使其权属发生转移而进行的登记。 （7）变更登记 变更登记是指权利人因法定名称改变、或 是房屋状况发生变化而进行的登记。 （8）他项权利登记 他

14、项权利登记是指房屋抵押权、典权等项权利的登记。 包括房屋抵押登记和房屋典权登记。房屋抵押登记，是 指房屋权利人以其支配的房屋设定抵押权后，依照法定 的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登记 。典权登记是指房屋权利人以自己的房屋设定典当后， 依照法律规定的程序申请房地产管理机关，对房地产权 利所做的登记。 （9）注销登记 注销登记是指上地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、 存续期届满、客体消灭、债权债务清偿、被行政机关撤 销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对 房地产权利做出的登记。 何为“三证”？ “三证”：房产所有权证、土地使用权证、契证 购房者在购房时需注意开发商有无“五证

15、”、“二书” “五证”： 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售） 许可证； “二书”： 住宅质量保证书、住宅使用说明书 一、建筑物区分所有权的概念 二、建筑物区分所有权的组成 三、住宅小区常见的所有权争议问题 模块三 建筑物区分所有权 当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组 成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各 个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有 权是一种权是一种复合权利复合权利，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有 部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。 一、建筑物区分所有权的概念 我国我国物权法物权法第七十条：第七十条：“ “业主对建筑物内业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权 ，对专有部分以外的共有部分享有共有和共，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。同管理的权利。” ” 专有部分所有权专有部分所有权共有