普洛斯的案例研究.

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1、 普洛斯企业研究 1 二零一四年一月 普洛斯的企业研究 普洛斯企业研究 2 目 录 p 普洛斯概况 p 普洛斯战略解析 p 普洛斯未来战略发展趋势 p 普洛斯成功要素总结 普洛斯企业研究 3 基本情况：普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。公司的业务 遍及中国、日本及巴西的62个主要城市，拥有并管理约2,240万平方米（约合2.41亿 平方英尺）的物流基础设施，形成了一个服务于700余家客户的高效物流网络 2013年资产净值分析 基本情况： 普洛斯是一家新加坡公司，新加坡政府投资公司 （GIC）是普洛斯最大的单方投资者，2010年10 月18日成功在在新加坡主板上市，股票市值1

2、43亿 新加坡元 是中国、日本和巴西领先的现代物流设施提供商 所在地区： 普洛斯目前业务主要集中在亚洲的三大国家，日 本、中国、巴西。从资产净值看，中国是普洛斯 最有价值的市场 截止至2013年，普洛斯168亿美元房地产投资组合 中包括在62个城市的2240万平方米物流设施,这形 成了一个高效的物流网络以服务700余家客户 目标使命： 成为亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商， 为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基 础设施解决方案 普洛斯企业研究 4 发展沿革：普洛斯前身是美国集团企业，2002年进入亚洲。2008年受金融危机影响 ，发生重大变化。其在中国全部资产和日本剩余基金股权出售给

3、新加坡GIC，掀开了 普洛斯（GLP）在亚洲新篇章 起步阶段 SCI纽交所IPO SCI与 Krauss/Schwartz合并 SCI更名为Prologis 定位为区域性公司 2002-2007 亚洲扩张期 6月新加坡政府投资公司 与ProLogis以80:20出资 成立基金运营日本物流设 施 9月第一个物流园在东京 成立，客户为DHL 在苏州建立第一个物流园 ，之后进入上海、广州、 日本名古屋 1994-1997 亚洲易主 2008 新加坡政府投资公司与 ProLogis成立中国基金， 投资中国物流设施 12月24日新加坡政府投 资有限公司以13亿美元 收购ProLogis 全部中国 资产和

4、日本房地产基金 20%的权益。 GIC与原普洛斯中国管理 团队合资成立了SMG基 金管理有限公司负责这些 资产未来运营 新形象亚洲布局 2009-至今 普洛斯成立，接管由 新加坡政府投资公司 收购的ProLogis中国 资产及日本基金的剩 余权益 启用“Global Logistic Properties”作为其新 的英文企业商号，而 中文商号将沿用“普洛 斯” 全新企业品牌 2012年进入巴西 普洛斯企业研究 5 客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴, 客户只需要通过与普洛斯的 一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化； 而电子商务和第三方物流成

5、为近年来普洛斯的重心行业（1/2） 客户 普洛斯中国 强大的物流网络 普洛斯日本 普洛斯巴西 与普洛斯任一方合作，都可以得到普洛斯已经在全球布局的物流网络助力，实现真 正意义上的全球化配送 n阿迪达斯 n三星 n宝洁 n欧莱雅 n好孩子 n 制造商 n沃尔玛 n百盛食品 n亚马逊 n易初莲花 n乐蜂网 n 零售商 n德邦 n辛克物流 n德国邮政 n日立物流 n三九空运 n 第三方物流公司 p截止2013年9月，在全球拥有超过700多高知名度客户 p客户涵盖各行业跨国公司和本土企业。 p尤其集中在制造商、零售商和第三方物流公司 普洛斯企业研究 6 电子商务：20% 电子商务：11% 电子商务：2

6、3% n普洛斯服务的行业中快消比重较大，有诸 多例如欧莱雅等的制造商 n在中国和巴西，电子商务和第三方物流为 普洛斯提供了大的发展空间 n除了电商和第三方物流，普洛斯的业务也 在向医药、汽车拓展 客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴, 客户只需要通过与普洛斯的 一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化； 而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2） 普洛斯企业研究 7 业务分布：借助地利，普洛斯持续拓展，目前业务网络已经遍布中国、日本和巴西的 62个主要城市，在亚洲建立了高效网络，为普洛斯提供了不可复制的核心竞争优势 高效物流 网络

7、地利： 普洛斯认为在目前和未来十年，中国 、日本、巴西是物流设施发展和投 资最好的市场， p国内消费驱动和持续城市化促使中 国成为主要的增长市场 p2012年，普洛斯成功登陆巴西。巴 西作为全球第六大经济体并拥有相 对年轻的人口、强劲本土需求，且 目前物流设施落后等使巴西具有强 劲的发展空间 中国日本巴西 出租率90%99%98% 已落成物业数4318442 普洛斯企业研究 8 普洛斯基金平台：致力于物流设施的同时，普洛斯在全球投资者中拥有高品质的房地 产投资伙伴，管理6个房地产基金。良好的资金管理平台，为业务拓展提供资金支撑 年份 2011年9月2011年12月2012年11月2012年11

8、月2013年1月2013年10月 基金名称 普罗斯日本发展型 合资公司 普罗斯日本收益合 资公司 普洛斯巴西收益合 资公司 普洛斯巴西发展型 合资公司 普洛斯J-REIT CLF基金 完整资产价值 $2.2bn $1.1bn $1.3bn $0.9bn $2.9bn $3.0bn 合资伙伴 CPPIB CIC&CBRE CIC,CPPIB&GIC CPPIB&GIC Public Various 总股本保证 $1.1bn $600m $600m $800m $1.5bn $1.5bn 普洛斯联合投资 50%33.30%34.20%41.30%15%55.90% 投资授权 开发 增值 增值 开发

9、 核心 开发 基金管理平台：帮助实现投资回报最大化 p为了支持强劲的业务发展，基金平台不断扩大以支持长期可持续化发展，并提升普洛斯资本投资回报率 p普洛斯团队在整个物流仓储价值链领域为客户提供整合性的解决方案以满足客户在运营和财务方面的需求 p使得普洛斯及投资机构能够从更多的渠道获得收益如资产管理费，基金管理费，租赁费，物业管理费和长 ，调整长期激励等 p与全球的投资机构的合作中持有高品质的地产资产，这使得普洛斯在服务全球化客户时能有着出众的能力 提高并同时保持着整个财务报表的健康发展 普洛斯企业研究 9 普洛斯中国：在中国的33个城市拥有并管理着125个综合性园区，形成了一个覆盖主 要物流枢

10、纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。 基本情况 p成立于：2003年 p总部：上海 p进入市场：33个城市 p园区数量*：125个 p总建筑面积*：1600万平方米 其中完工物业约820万平方米 发展渠道约780万平方米 土地储备约1180万平方米 业务分类： 普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。 临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港 空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场 加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等 普洛斯企业研究 10 普洛斯中国发展：自2003年

11、进入中国，普洛斯在中国沿海地带开始布局，从长三角地 区逐渐入驻华北，形成了高效物流网；并与国内外诸多大型企业建立了良好合作关系 n在中国开展业务，总部 设于上海 n在苏州建立第一个物流 园 n进入上海，临港普洛斯 国际物流园 n广州保税物流园开工奠 基进入珠三角地区 2003-2004 n进入重庆、青岛、嘉兴、 南京、无锡和大连、北京 、天津、佛山、深圳和杭 州市场，全国网络拓展至 14个城市 n进入华北市场；首个空港 物流园北京空港物流园 2005-2006 n进入珠海、宁波、成都 、沈阳市场，全国网络 拓展至18个城市。 n普洛斯中国首个多层库 项目深圳盐田港普洛斯 国际物流园奠基 200

12、7-2008 n启用新英文商号“Global Logistic Properties” n成为中国最大的现代物流 设施提供商 n入股中国第二大现代物流 设施提供商宝湾的母公司 。 n进入中山市场，全国网络 拓展至19个城市。 2009-2010 n第二季度在中国覆盖33个 城市。拥有并管理125个综 合性园区 n为华晨宝马开发建设在华 最大的配送中心 n发起30亿美金CLF基金， 世界上最大的专注于中国 的物流基础设施基金 2013- n 与传化物流建立战略合作伙伴 关系 n 收购上海宇培49%的股份 n 收购中国航港发展有限公司约 53%的股份 n 进入厦门、常州、滁州、德州 、哈尔滨、廊坊

13、和西安市场， 全国网络拓展至26个城市 n 与德邦物流扩大了合作范围 2011-2012 普洛斯企业研究 11 目 录 p 普洛斯概况 p 普洛斯战略解析 p 普洛斯未来战略发展趋势 p 普洛斯成功要素总结 普洛斯企业研究 12 普洛斯战略：创建亚洲一流的物流仓储平台，致力于为全球最具活力的制造商、零售 商与第三方物流公司提供完整解决方案，在为客户提供国际化服务的同时，推行本土 化战略 全球工业地产 提供商 亚洲一流物流 设施提供商 角色转变 战略重心一：亚洲 p2009年普洛斯作为新加坡公司以新品牌形象继续 业务时，其角色从全球工业地产生产商向亚洲一 流物流仓储平台转变，其现阶段战略重心落在

14、亚 洲 p在亚洲的布局已经从中国、日本两个重心向巴西 渗透，并且有可能逐步进入韩国、印度 战略重心二：中国 p由于地理、经济、业务等因素，中国是普洛斯在 亚洲最重要的据点 p普洛斯专注于中国的配送网络，特别是在东部沿 海地带，比如渤海湾，长江和珠江三角洲的经济 发达和制造业发达的沿海地带 p处于对中国经济环境的判断，普洛斯在中国的布 局已经逐步渗透到内陆 普洛斯的宗旨是创建亚洲 一流的物业仓储平台，提 供国际标准的客户服务， 专业开发，拥有与管理高 品质的物流配送设施。 人才本地化战略 p 这个行业最重要的创新是全球的供应链平台，这大大提高了行业的效率和服务质量。建立这个平台靠的不仅仅是IT技

15、术，更 重要的是高素质的人把行业原有的要素，例如客户关系管理、企业资源管理和金融服务的能力放在这个平台上应用，这样创 新才能相得益彰 p 本地人才对于当地政府关系维护、政策理解、客户需求等的了解更为深入，因而普洛斯积极推崇本土化人才战略 普洛斯企业研究 13 发展模式： 一业为主。专注于物流地产的开发经营，为各行业的跨国企业和优秀的 本土公司提供最佳物流仓储解决方案，提高供应链效率。基金管理助力主业 传统地产开发 普洛斯主业： 地产物流投资 开发 p只从事物流地产投资开发辅以物业管 理，日常物流业务仍由客户指定物流 公司操作 p普洛斯专注于物流地产的投资开发业 务，建成相关物流设施后转租给客户

16、 ；普洛斯资产管理队伍进行物业管理 ，提供物业相关服务 p使制造商、零售商、物流公司等不必 投入很大的资金用于设施建设上，专 心致志地做好主业 物流商 p提供物流设施而非简单的第三方物流 p更像是第四方物流，借用客户和物流设施网络整 合资源和信息，可提供综合的供应链解决方案 p与工业地产有所不同，将市场进行了再度细分， 专注于物流设施提供 p物流地产不管是标准化物流实施提供还是量身定 做都是以客户为中心，为客户提供解决方案，并 且其收益关注在后期的租金；传统地产开发更多 关注房子的销售资金 信托基金 在物流和传统地产行业交 叉领域开辟出一片天地， 使得普洛斯占领先机，成 为行业领袖 普洛斯企业研究 14 使命 p成为最佳物流资产管理公司，为 所有利益相关方包括股东、客户 、投资者、员工和社区创造最大 价值。 投资价值判断标准 p客户需求的最大化才能体现投资 的最大化，一直有客户需求才是 最好的投资 经营哲学：一业为主的发展模式背后是客户需求至上和可持续化发展的经营哲学 客户需求至上可持续化经营 相