成本法——建筑物折旧.

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1、成本法 建筑物折旧 成本法内容回顾 1、成本法的基本原理 1 2、成本法操作步骤 3、成本法总结和运用举例 l 搜集有关不动产开发建设的 成本、税费、利润等资料 l 测算重新构建价格 l 测算折旧 l 求取积算价 l 成本法的概念 l 成本法的理论依据 l 成本法适用的对象和条件 l 成本法的操作步骤 建筑物折旧内容概要 l 一 、建筑物折旧含义和原因 l 二 、建筑物折旧的求取方法 l 三、求取建筑物折旧应注意的问题 本节主要内容 l建筑物折旧含义和原因 l建筑物折旧的求取方法年限法 一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 关系式 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

2、含义含义 指由各种原因所造成的建筑物价值损 失，是建筑物在估价时点时的重新购 建价格与其市场价值之间的差额。 自然经过的老朽 功能落后 （二）建筑物折旧的原因 某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地 面、门窗等破旧引起的物折质旧为3万元，户型不 好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能 折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经 济折旧为7万元。 则该建筑物总的折旧为18万元，其现值为40万 元减18万元等于22万元。 例题1： 李某于2000年花7万元购得“一大三小”住宅一 套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂 ，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在 2004年底将该住房以5万

3、元低价转售，则引起减 价的折旧原因有（ ） A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧 例题2： l因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈 旧而引起的减价，属于（ ）。 A自然折旧 B物质折旧 C功能折旧 D经济折旧 l风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于（ ） A、经济折旧 B、物质折旧 C、功能折旧 D、外部折旧 l新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应 （ ） A、扣除折旧 B、预算折旧 C、以一定的比率计算折旧 D、不扣除折旧 练习题1 二、 建筑物折旧的求取方法 年限法 直线法 成新折扣法 市场提取法 分解法 物质折旧 功能折旧 经济折旧 1 年限法和有关年限的

4、概念 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命 、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。 1）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命 2）建筑物的经过年数分为实际经过年数和 有效经过年数 有效经过年数可能短于 也可能长于实际经过年 数。 举例说明哪些情况下？ 3）建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命 自然寿命经济寿命 实际经过年数 剩余自然寿命剩余经济寿命 有效经过年数 有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命 l下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是 （ ）。 A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过 年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过 年数也可能长于实际经过

5、年数 C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经 过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过 年数可能短于也可能长于实际经过年数 练习题2 式中： Di第i年的折旧额，或称做第i 年的折旧; C 建筑物的重新购建价格; S 建筑物的净残值，是建筑物 的残值减去清理费用后的余额 N 建筑物的经济寿命; R 建筑物的净残值率; (CS)称为折旧基数; 2 直线法 直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的 折旧额相等。 公式为： 建筑物的现值V 年折旧率 有效年龄t年的建筑物折旧总额Et 某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑 面积的重置价格为500元/m2，判定其有效 经过年

6、数为10年，经济寿命为30年，残值 率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折 旧额、折旧总额，并计算其现值。 例题3： 某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价 格为2000元/，现值为284，800元。该建筑物 已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损 耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造 成本、已使用折旧总额、年折旧额。 练习题3 计算公式为： VCq 式中 q建筑物的成新率()。 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新 旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求 取建筑物的现值。 成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行 估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较 粗略。 3 成新折扣法

7、 l 某幢10年前建成交付使用的房屋，在 此10年间维修养护情况正常，房地产估 价师经实地查看判定其剩余经济寿命为 30年，残值率为零。请用直线法计算该 房屋的成新率。 例题4： 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员 现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑 物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计 算该建筑物的成新率为（ ）。 A.80 B.82 C.83 D.92 练习题4 本节内容小结 l建筑物折旧含义 l建筑物折旧原因 l建筑物折旧求取方法 年限法 直线法 成新折扣法 本节课后练习题 l1.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确 的是（ ）。 A建筑物的经济寿命短于自然寿

8、命，有效经 过年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经 过年数也可能长于实际经过年数 C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效 经过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经 过年数可能短于也可能长于实际经过年数 2.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。 A交通拥挤 B建筑技术减少 C城市规划改变 D自然环境恶化 3某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是 120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑 物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的 现值是（ ）元。 A76880 B79104 C77952 D81562 4.当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改 造的，实际成新率应（ ）直法计算出的成新率。 A、大于 B、大于或等于 C、小于 D、小于或等于 5.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后 认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折 旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数 为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直 线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A43.2 B50 C56.8 D70