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1、Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 黄博文 房地产计划运营实战培训 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 课程目标 n “运营管理”管什么？ n 如何
2、做好计划运营管理？ n 如何搭建匹配的运营管理体系？ Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 课程构架 第一部分：房地产企业运营管理解析 什么是运营管理？运营管理管什么？在企业的不 同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适？ 第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系 结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、 计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理 的对策和方法。 第
3、三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系 以房地产开发流程为主线，系统地分析房 地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出 一些相应的解决方案。 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 目录 第一部分：房地产企业运营管理解析 第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系 第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系 Copyright 2009 By Bonzercn Manag
4、ement Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 2、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点； 3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式； 1、什么是运营管理？运营管理管什么？ Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的
5、。 先从房地产项目的管理目标谈起 房地产项目主要评价指标 财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成本 效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 资产类：NPV 资金类：经营性现金流/资金平衡时间 客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度 客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修 等的客户满意度 运营纬度指标进度：关键节点的达成 质量：设计图纸、工程质量等 安全：是否发生重大安全事故 专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成 能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高 知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升 Copyright 2009 By Bonzercn
6、Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 项目开发、经营目标责任书案例 项项 目数 值值备备 注 除地价外项项目总总成本目标标 68052包括建安成本、管理费费用、营销费营销费 用、财务费财务费 用、营营 业业税和土地增值值税 单单位销销售面积积建安成本4417 销销售总总收入173959 税后净净利润润17718 销销售净净利率 10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于9 IRR 18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于
7、15 NPV 3381 项项目从拿地到开盘时间盘时间10个月 项项目月均去化速度80套可用月均去化（套/月，或平米/月）表示 项项目开发发周期 25个月参照集团颁团颁 布之项项目基准开发发周期 项项目设计设计 周期 150天从拿地施工图图完成时间时间 ，参照集团团技术术管理部相关 标标准 项目的基本经济指标 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 什么是运营管理？ 从本质上讲
8、，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而 采取的各种管理手段”。 房地产项目目标 （财务、客户、运营、能力等目标） 人 + 钱+ 土地 运营管理 带来的疑问 运营管理管什么？ 谁来管？ 如何选择合适的运营 管控模式？ Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域”管什么？ 知识领域管理目标管理内容 项目整体管理保证项目有良好
9、的整体计划，并得到执行和控制进行整体规划，执行和控制 项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制 项目时间管理保证项目按进度计划完成编制项目各类进度计划，并进行控制 项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算，并进行控制 项目质量管理保证项目工作成果的质量确定成果的质量标准，执行标准，检验工作 项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队并进 行团队建设 项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项 目的执行状况 项目风险管理保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险 项
10、目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或 服务 规范采购的全过程：采购计划、采购管理、 合同管理等 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 房地产项目运营管理基于项目管理“九大知识领域”的管里内容，更体现实战性 知识领域管理目标管理内容（运营管理范畴） 项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行 和控制 明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利 达成
11、 项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工 项目时间管理保证项目按进度计划完成编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进 行有效控制 项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目 成本目标，并进行控制 项目质量管理保证项目工作成果的质量明确各阶段的成果，建立个阶段成果质量管理机制，并 进行有效控制 项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架 项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通建立项目报告及会议沟通机制并有效执行 项目风险管理保证项目受到的风险损失最小建立会议决策、
12、风险预警机制并有效执行 项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的 产品或服务 建立规范的招标采购流程并有效执行 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 说明及图例： 一 、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、 工程施工管理、销售管理和客户关系管理。 ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活
13、动的输入条 件。 ：配合专业的任务。 房地产项目主开发流程 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程管理阶段 项目立项 主体结构开工开盘销售入伙竣工 销售管理阶段 客户关系管理 阶段 拓 展 营 销 设 计 工 程 组织项目论证 初步产品定位 规划要点/规划草案 组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究 概念规划设计 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 方案设计扩初设计施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工 至竣工验 收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 成 本 估算
14、测算预算、标底、合同价 进度款、工程变 更、招标采购 结算 入伙事务管理 客 服 报 建 建设用地规划许可证、 签订土地使用合同 设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建 办理房地产预售 许可证 产权初始 登记 合同备案、 按揭办理 工程施工配合设计配合销售配合 采购管理 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 房地产项目开发流程特点：三多（多专业-7 、多阶段
15、-7、多关键活动-超过50） 房地产项目的特点： 周期：项目运作时间长 繁杂性：内外部接口多 方式：并行、交叉运作多 对象：以人为主，变数多 结果：一次性，遗憾多 很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩 充和完善运营管理职能应对项目管理过 程中出现的一系列问题 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 一些房地产企业运营管理职能的设置情况-1 华远运营管理部（06年的职能） p
16、 组织管理 p 计划管理 p 资本运作与管理 p 商业经营管理 p 流程管理 p 信息化管理 首创运营管理中心（05年的职能 ） p 项目经营计划管理 p 项目实施监察管理 p 合作供应商管理 p 业务流程管理 p信息化管理 世茂运营管理部（06年的职能） p 综合计划管理 p 部门绩效评估 p 流程管理 p 公司制度管理 华润运营管理部（07的职能） p 战略管理 p 项目计划运营管理 p 客户满意度管理 p 销售定价管理 Copyright 2009 By Bonzercn Management Consultants Ltd. p道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、
