房地产开发流程报建全套

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1、Research 2006-10-31 房地产专题报告 投资规划部 b 教育培训系列报告 Research Page 2 房地产专题报告 目 录 一、 报 告 进 度 计 划 二、 房地产基础知识 三、 房地产开发流程 四、 房地产法律法规 五、 房地产税法介绍 六、 Research Page 3 房地产专题报告 时间主题重点摘要报告人协助人 2006-11-1房地产基础知识 1.大陆房地产制度 2.专业术语 all 2006-11-8房地产开发流程介绍 1.公部门审批 2.私部门操作 all 2006-11-15房地产开发法规介绍 1.规划 2.建筑 3.金融 all 2006-11-22

2、房地产税法实务介绍 1.所得税 2.营业税 3.增值税 4.其他 all 2006-11-29商业地产入门 1.何谓商业地产 2.零售业专业术语 all 2006-12-6商业地产市场调研方法 1.调研内容 2.经验分享 all 2006-12-13经济指标介绍与说明 1.常用经济指标 2.经济指标如何应用 3.实例分析 all 2006-12-20市场定位与差异化分析 1.如何寻找差异化 2.市场定位方法 3.市场定位内容 4.实例分析 all 2006-12-272006大陆商业地产回顾 1.重要大事记 2.宏观市场环境分析 3.区域比较分析 4.重要实例分析 all 一、进度计划 Res

3、earch Page 4 房地产专题报告 二、基础知识 u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 一、中国大陆现行土地制度 全部土地都为 社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地） Research Page 5 房地产专题报告 一、中国大陆现行土地制度 u 国有土地使用权出让 国 家土地使用者 土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权， 没有所有权。 u 国有土地使用权出让方

4、式 1.招标方式 2.拍卖方式 3.协议方式 4.挂牌方式 u 国有土地使用权出让年限 1.居住用地：70年 2.工业用地：50年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 4.综合或其它用地：50年 5.商业、旅游、娱乐用地：40年 二、基础知识 Research Page 6 房地产专题报告 二、相关专业术语 类别 代号 类别名称范 围 R居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 C公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研 设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M工业用地 工矿企业的生产

5、车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道 路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地 ；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维 修设施等用地 G绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地 E水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 1. 城市用地 二、基础知识 Resea

6、rch Page 7 房地产专题报告 二、基础知识 Research Page 8 房地产专题报告 二、基础知识 2. 建筑术语 二、相关专业术语 u 建筑用地面积 u 总建筑面积 u 建筑密度（建筑覆盖率 ） u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性 的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范 围内的空地

7、率和建筑密集程度。 Research Page 9 房地产专题报告 二、基础知识 2. 建筑术语 二、相关专业术语 u 用地红线 u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步 行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化 、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一 般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良 好的效果。 Research Page 10 房地产专题报告 二、基础知识 2.

8、建筑术语 二、相关专业术语 u 房屋层数 u 层高 u 建筑高度 u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地 坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房 屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼 ）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个 高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯

9、机房、排烟 机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、 通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 Research Page 11 房地产专题报告 二、基础知识 2. 建筑术语 二、相关专业术语 u 低层建筑 u 多层建筑 u 小高层建筑（非规范性） u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 u 点式（塔

10、式）建筑 指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 小于2的建筑。 u 板式建筑 指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 大于或等于2的建筑,并且 短边长度小于或等于16米 。 Research Page 12 房地产专题报告 二、基础知识 2. 建筑术语 二、相关专业术语 u 复式 u 跃式 u 错层 一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。 餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系 上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处

11、于几个高度不同 的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 Research Page 13 房地产专题报告 土地出让方式 一、取得国有土地使用权 国有土地使用权 1. 出让方式2. 划拔方式 （1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议 3. 承租方式 Research Page 14 房地产专题报告 办理土地登记 核发建设用地批准书 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估 确定出让底价 编制、确定 出让方案 公布出让计划 确定供地方式 签订出让合同 公布结果 招 标 拍 卖 挂 牌 协 议 招拍挂实施 土地出让方式 (1)(2)(3)(4)(5) (7)(8) (9

12、) 申请及资格审查 (6)(10) 二、国有土地使用权出让流程 Research Page 15 房地产专题报告 土地出让方式 招 标 u 招标方式概念 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书的竞 争，来确定土地使用权受让人的方式。 u 招标流程 评标 出让人 确定标的及标底 投标人 投标 出让人、投标人 开标 评标小组 确定中标人 对能够最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实 质性要求且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 Research Page 16 房

13、地产专题报告 土地出让方式 拍 卖 u 拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞买人 ）。 u 拍卖流程 （一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 Research Page 17 房

14、地产专题报告 土地出让方式 挂 牌 u 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 ，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 u 挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定竞得人 挂牌起始日挂牌截止日 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报 价单者为

15、竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出 价最高者为竞得人。 Research Page 18 房地产专题报告 土地出让方式 协 议 u 协议方式概念 指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用 权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划 拔 u 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土 地无偿交给土地使用者的行为。 Re

16、search Page 19 房地产专题报告 三、出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌协议 1 经营性用地以(商业、旅游、商品住 宅等)及有竞争要求的工业用地； 1 经营性用地以外用途的土地， 同一宗地只有一个意向用地者 的 1国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用 地者； 2 原划拨、承租土地使用权人申 请协议出让 2城市基础设施、公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收 回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办理 协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通等 项目用地 4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地 5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地 异 同 有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿 有期限限制有期限限制一般无期限限制 Research Page 2