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1、湘潭大学 硕士学位论文 我国房产制度的宪法学透视 姓名：邓非 申请学位级别：硕士 专业：法律宪法学与行政法学 指导教师：欧爱民 20081014 I 摘 要 获得住房是公民的基本权利，而“居者有其屋”则应当是政府对公众最起码的宪 法承诺。一国的房产制度涉及公民的居住权、人格尊严、平等权和财产权等重要的宪 法权利，具有重要的意义。当中国经济大跨步向中等发达国家的目标迈进的时候，如 何建立正确的房产制度，对畸形发展的房产市场进行有效合理的引导与规制，使其与 经济发展的步调相适应，以及国家怎样更好地履行其在公民基本住房保障中所应承担 的宪法义务，这些都是值得我们认真思考的问题。 本文主要运用宪法学中
2、的基本权利和基本原则理论，对我国房产政策进行了深入 浅出的剖析，并根据其当前存在的问题提出了自己的完善主张，以期对我国房产政策 的研究有所裨益。 在研究方法上，本文主要运用了实证分析和比较分析的方法，将现实中对于居民 住房难问题的感性认识上升到理性思考的高度，并通过对香港、新加坡及美国等国家 和地区房产政策的介绍与了解，从中获得一些值得借鉴的成功经验。在资料收集上， 由于目前从宪法学角度论述我国房产制度的著作和论文并不多，因此本文主要收集了 一些介绍域外同样是人多地少的国家房产制度的文章，并结合自身对我国房产政策的 了解，对如何将国外的经验运用于本土进行了思考。 论文的第一部分主要从相关立法制
3、度、金融政策和税收政策等三个方面，简要阐 述了我国现行的房产制度，阐述其涉及的居住权、人格尊严、财产权以及平等权等宪 法权利，并结合中国当前的具体国情进行了分析，提出完善房产制度对我国公民基本 权利保障的重要意义；论文的第二部分主要运用宪法的几个基本原则，对我国现行房 产政策存在的宪法问题进行了较为深刻的剖析；基于以上的论述，最后一部分则针对 我国房产政策的不足，提出国家应当积极承担在公民住房保障中的宪法义务，并主要 从立法体系的改进、平等保护及最低制度保障等方面提出了一套完善措施。 关键词： 房产制度 居住权 宪法保障 关键词： 房产制度 居住权 宪法保障 II Abstract To ge
4、t a house is a basic right of the citizen, and “Everybody has its house”is the lowest promise which the government should make to the citizen. The real estate system of a country refers to the citizens housing rights, human dignity, equal rights and property rights and so on, what is very meaningful
5、 to the protection of the citizens constitutional rights. As Chinas economy walk forward to the target that becoming a medium-developed country, how to make correct real estate policy which guide and regulate the deform estate market, and coordinate with the development of economy, and what role the
6、 government should play, all above are question which we should think seriously. The article introduces Chinas real estate policy and the constitutional rights which it refers to. At the same time, the article talks about the measures for soluting the problem of Chinas real estate system，hope to do
7、something meaningful for Chinas real estate policy. This article uses the way of example and compare, which make the sensibility problem up to the level of sense, and introduce the real estate system in Hongkong, Singapore and American ,to get some useful experience that worth learning . The first p
8、art of this article expounds the real estate policy of our country, what is analysised combinate with the constitutional rights it refers to and the reality in China. Then, the article uses the constitutional basic principles to analysis the problem of our countrys real estate policy. For the shortc
9、oming of our countrys real estate policy, the last part of this article puts forward some advice that how to consummate the real estate policy, chiefly from the consummation of the legislation, the equal protection and the lowest protection. Key words: The real estate system The housing rights Const
10、itutional protection 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得 的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承 担。 作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。
11、本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 1 引言：安得广厦千万间？ 引言：安得广厦千万间？ 唐代诗人杜甫曾有诗云“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜” ，但一千多年 过去了，诗人的社会理想却仍未得以实现。尤其是近十年来，由于我国土地资源的 有限性和人口的不断增长，再加上一些人为因素，房价节节攀升，完全背离了经济 规律，我国中低收入家庭离“居者有其屋”的理想似乎已经越来越远。 获得住房是公民的基本人权，而“居者有其屋
12、”则应是政府对公众最起码的承 诺。当中国经济大跨步向中等发达国家的目标迈进的时候，如何构建正确的房产制 度，对畸形发展的房产市场进行有效合理的引导与规制，使其与经济发展的步调相 适应，以及国家怎样更好地履行其在公民基本住房保障中所应承担的宪法义务，这 些都是值得我们去认真思考的问题。 本文在较为系统地阐述了我国现行房产制度的基础上，立足于当前房产制度存 在的不足，从加大国家对房产市场的干预力度及建立健全基本住房保障制度两大方 面提出一套系统的完善措施。 学界目前对于房产制度的研究主要是从民法财产权角度出发进行论述的，但近 几年来，也有不少宪法学者开始从国家保障义务角度对房产制度进行研究。其中，
13、 金俭的房地产立法研究 、周伟的宪法基本权利原理以及陈耀东的商品 房法律问题专论是论述这方面的主要著作，而胡兰玲的我国房产立法的缺陷及 其完善 、李维哲的香港住房保障：不干预原则下的“干预”措施 、沈君的完 善我国住房社会保障制度 、王平的住房制度改革与政府职能以及于明的我国 住房公积金制度像中低收入家庭倾斜的改革探讨等论文都涉及我国房产制度的完 善问题，对本文的写作也有一定的参考价值，但不可否认的是，基于种种原因，这 些研究成果主要都局限于房产制度中某个具体制度的完善，而没有从宏观角度出发， 揭示我国住房难问题的最大症结在于国家如何积极采取各项措施，履行住房保障的 宪法义务。 在研究方法上，
14、本文主要运用了实证分析和比较分析的方法，将现实中对于居 民住房难问题的感性认识上升到理性思考的高度，并通过对香港、新加坡及美国等 国家和地区房产制度的介绍与了解，从中获得一些值得借鉴的成功经验。 本文第一章对我国现行房产制度进行了简单阐述，并对其涉及的宪法权利即居 住权、人格尊严、财产权与平等权进行了详细分析。 第二章运用宪法基本原则，从法律保留原则、正当程序原则、平等保护原则及 最低制度保障原则等角度出发，对我国现行房产政策存在的不足进行了较为深刻的 剖析。 2 第三章是文章的重点章节，主要针对我国房产政策的不足，从立法体系的改进、 平等保护及最低制度保障等方面提出了一套完善措施。 3 第
15、1 章 我国房产制度及其涉及的宪法权利 第 1 章 我国房产制度及其涉及的宪法权利 1.1 我国现行房产制度简述 从一些发达国家的成功经验来看，完全依靠市场自发调节是根本无法实现“居 者有其屋”的目标的，只有通过政府的强制干预，公民的居住权才能得到实现。各 国政府为了控制房价，缓解公民住房紧张的状况，往往会通过宏观调控的手段，制 定有关房产转让、房屋拆迁、基本住房保障等相应的房产政策对房产市场进行管理。 一国的房产制度是变动不居的，容易受到各种因素的影响，后者主要包括一国的人 口增长状况、经济发展方向及自然环境等各种因素。 目前，我国政府主要通过立法规制、经济手段及行政政策等各种方式对房产市
16、场进行调控与引导。 1.1.1 我国房产市场的相关立法 1.1.1 我国房产市场的相关立法 完备的法律法规体系对于房产市场的繁荣意义重大。上个世纪末至本世纪初， 由于国家对于房产市场的立法大大滞后于经济的发展水平，我国房产业出现了极为 混乱的局面，房价暴涨，违法交易现象层出不穷，一些投机者也乘机牟取巨额利润。 近年来，我国政府逐步加强了对房产市场的立法规制。2005 年 3 月，国务院办 公厅下发关于切实稳定住房价格的通知 ，这份通知针对房价上涨过快提出了八点 要求，简称“国八点” 。同年 5 月，国务院办公厅又转发了建设部等部门关于做好 稳定住房价格工作的意见的通知， 意见要求遏制投机炒房，控制投资性购房， 鼓励普通住房和经济适用住房建设， 并规定实行实名购房制， “期房” 将被禁止转让。 此后，国家决策层在房产宏观调控政策上达成共识，调控重点开始由初期的鼓励发 展转为谨慎地规制与紧缩，相关法规规章也陆续出台。而在近两年，国家也制定并 颁布了保障公民财产权的物权法 、加强土地调控的
