房地产项目停车库方式专项研究报告-34PPT (1)教材

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1、 2007年3月 *集团地产新项目 停车库方式专项研究报告 o一、本项目定位与停车设施要求 o二、本项目可供选择的停车库方式 o三、停车库建筑设计方案的对比分析 o四、停车库建设成本的对比 o五、停车库营运成本的对比 o六、停车位经济效益产出的对比 o总结 目 录 一、本项目定位与停车设施要求 本项目定位与停车设施要求 （a）豪宅产品定位:国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性 住宅物业 集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。 1、本项目的市场定位与停车数量的要求: （b）销售对象的用车需求:根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上

2、 。 （c）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在1：2以上为宜。 （d）商业及访客备用车位数量:本项目一共约554户，商业体量相对较小， 因此主要考虑访客车位，访客车位比应在1个/8户。 本项目定位与停车设施要求 2、停车方式的要求: 停车方式的总要求： 有利于提升项目的形象和档次， 给予业主以尊贵服务的享受。 p 考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性； p 考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下； p 车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全 ； p 停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便； p 车库设计应特别突出专用性

3、，例如占位器的设计； p 车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应 限制数量； p 车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。 本项目定位与停车设施要求 3、停车位经济效益的产出要求 （a）单个车位销售价值:参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在20万/个以上。 （b）本项目车位销售预期效益: 车位总数：1178个 可售车位：1178-554/8=1108（按照每8户一个访客车位计算） 单价：20万/1个（预计均值） 则：本项目车位销售预期效益=1108200000= 221，600，000元（人民币） 考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按

4、照60%的 销售率则车库总售价为221，600，00060%= 132，960，000元（人民币） 本项目定位与停车设施要求 （c）政府关于车位产权的界定标准 p 如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主； p 如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主； p 如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主； p 如果是改造车位(库)，也属于全体业主。 p 采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。 本项目定位与停车设施要求 4、停车库投入使用后的营运要求： （a）物业管理要求: 根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物

5、业管理服务。可以考虑聘请国 际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。 物业管理服务具体到停车库问题上，要求： p 确保汽车和车主的安全性； p 存取车的效率性； p 服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。 （b）维护费用的控制: 维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库 每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每 一天为：50/366*834=114元/天 二、本项目可供选择的停车库方 式 本项目可供选择的停车库方式 1、通道式地下停车库:传统地下停车库形式，目前在广州采用 此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海

6、湾等)。 项项目名称车车位个数地下层层数住宅车车位比车车位售价 观园国际58831：1.520万 誉峰8422 1：1.5 25万-30万 金海湾5003 1：1.520万 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库:自动化程度高；可实现全封闭无人停车；停 车量大；减少车库内车道设置，节省用地面积及空间； 可节省部分土建造价。 机械停车库的类型: a.简易升降类、升降横移类：这些是机械车库最初级的产品，也是 目前机械车库的主打产品。该设备特点是造价低（2万/车位），自 动化程度不高，每个车位都须有专人操作，故障率高、事故率也高 ，此类设备不适合用在本项目中 ； 本项目可供选择的停车库方式 2、

7、机械停车库: b.垂直循环、多层循环和平面循环：此类产品特点是地方空间利用 率高、造价也高（6万/车位），平时运转时耗电高，故障率也高， 但取（存）车效率较低，以多层循环式为例，取一部车几乎所有的 车位都须随着转轮移动，取一部车几乎要一度电，而且取一部车时 间还需4-5分钟，所以这类型号的设备也不适合本项目的要求； c.塔库:一般是在没办法的情况下采用的一种停车形式。它是以高耸 空间的形态展现在人们面前的，它空间利用率很高，通常可以在仅有 三个车位的地面上建25层（50个车位）到30层（60个车位）高的车库 。这种车库造价高，对防震及防风的要求也高，这种形式的塔库在广 深地区用得最好的是深圳中

8、国银行金融大厦项目。它是一家韩国公司 产品，从1998年使用至今基本正常，基本能满足银行职员们的上下班 存取的要求，但这种形式的车库对本项目来说仍然是不合适的； 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库: d.巷道堆垛式：该种车库造价属中低档，其适用的地方是若采用塔库 则嫌地方不够高（比如仅有8-9层），用平面往复式则嫌不够长（比如 长仅20米左右）。一般来说，一套巷道堆垛系统有效搬运存取的车辆 在40部以内比较合理。该种设备在中国大陆仓储式设备中曾较多地被 采用，从使用效果来看，基本上是失败的，主要原因一是存取车效率 低；二是故障率高，有大约20%的使用方在投入使用后不断地维修又不 断地出

9、现故障的情况下，已灰心地放弃了维修，从而也停止了使用。 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库: e.平面往复式（也称平面移动类）：该设备造价属中上档（5万/车 位），是在克服和改进了上述设备种种缺陷毛病的基础上发展起来 的。该种形式的设备在日本、韩国是在淘汰了第一代升降横移类产 品，又逐渐淘汰第二代多层循环和巷道堆垛式产品基础上发展起来 的。它以运行平稳流畅、噪音低、故障率低而被日本、韩国所使用 。如果运用在本项目上，需要和通道式停车库相结合使用，这样可 以不用增加首层汽车出入口的数量，保证首层的商业利用价值，同 时减小停、取车高峰时在首层出入口处的“颈瓶”现象（国家行业 标准中对于平面

10、往复式停车库的单辆车进出库所需时间尚未作有关 规定，但基本要求应当不能出现存取车排队的现象）。 三、停车库建筑设计方案的对比分析 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 (a)首层地下车库 出入口布置（首层总 平面图） 采用通道式停车 库,需设置3个首 层汽车出入口。 分别分布在地块 北入口、地块东 入口及地块3#楼 宇与4#楼宇之间 . 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 采用通道式停 车库 ，-1层地 下室建筑面积 为：20904平方 米，可设置普 通车位349个， 子车位:23个. （b)负一层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（

11、-1层平面图） 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 (c)负二层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-2层平面图） 采用通道式停 车库，-2层地 下室建筑面积 为：21560平 方米，可设置 普通车位419 个，子车位： 38个. 停车库建筑设计方案的对比分析 (d)负三层地下车库车 位分布、停车数量、停车面积（-3层平面图） 采用通道式停车 库，-3层地下室 建筑面积为 ： 9100平方米，可 设置普通车位142 个，子车位：14 个. 剩余空间可 满足增加1个 车位的面积。 1、通道式地下停车库设计方案的解读 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车

12、库设计方案的解读 (e)地下车库 的建筑层高与下挖深度（地下车库 剖面图） 采用通道式停 车库 ，需设置3 层地下室，负 一层层 高4.2米 ，负二层层 高 3.8米，负三层 层高3.8米，地 下室埋深约为 12米。 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 小结：采用通道式停车库,现设计方案可实现的停车总数为 985个，其中正常车位910个,子车位75个。距离1178个目标 车位数量的差距为193个，由于差距不大，可通过加大负三 层地下室范围增加车位数量。采用通道式地下停车库优点有 ：汽车出入口数量要求少；住户停取车方便，特别是在上下 班高峰期时，相对于机械车库没有排

13、队等候的时间；同时不 会因为发生机械故障，造成业主无法取车；可以满足特殊尺 寸的车辆停放。采用通道式地下停车库的不足是不能最大化 的利用建筑空间，单个车库所占空间过大,停放车数量有限 。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、本项目机械停车库设计方案的解读 (a)首层机械停车库 出入口布置（首层总 平面图） 本方案采用的是平面往复式机 械停车库 与通道式停车库 相 结合的方式。需设置16个汽 车升降出入口,如果出入口设 在首层则 需要16个升降出入口 ，因此，在不影响首层功能的 前提下，停车库 出入口同通道 式出入口相同，16个汽车升降 口分五组需设置在负一层地 下室。 停车库建筑设计方案的对比分

14、析 2、本项目机械停车库设计方案的解读 (b)机械停车库车 位分布、停车数量停车面积（机械停车库 -1层平面图） 汽车需要由正常的地 下室坡道入口驶入负 一层，再通过汽车升 降出入口分流入库。 16个汽车升降分五 组设 置在负一层地 下室. 因此负一层 地下室保留了通道式 停车库 ，可设置非 机械停车位306个。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、本项目机械停车库设计方案的解读 (c)机械停车库车 位分布、停车数量停车面积（机械停车库 -2层平面图） 负二层地下室分三 部分设置机械停车 库，剩余部分保留 通道式停车库 ，可 设置机械停车位 834个，非机械停 车位38个。 停车库建筑设计方案的

15、对比分析 2、本项目机械停车库设计方案的解读 (d)机械停车库 的建筑层高与下挖深度 （机械停车库 剖面图） 采用机械停 车库 ，需设 置2层地下室 ，负一层层 高3.2米，负 二层层 高6.7 米，地下室埋 深约需要11 米。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、本项目机械停车库设计方案的解读 小结:采用机械停车库和通道式停车库相结合,现设计方案可 实现的停车总数为：1178个，其中机械停车位834个,非机械 停车位344个。采用了机械停车库能有效满足目标车位数量 的要求，提高了车库建筑空间的利用率。但同时也存在一些 缺陷：需要在首层设置多个汽车出入口和多条通行道路；高 峰时车库局部的“颈瓶”

16、现象，机械连续存、取车时造成后面 车主等候时间过长（按国家有关部门规定，机械车库的清库 时间为120分钟）；发生机械故障时如何处理，是否具备应 急措施（现有产品中很多不具备应急措施）；无法满足特殊 尺寸车辆停放要求。 四、停车库建设成本的对比 停车库建设成本的对比 停车库车库 方式 地库库土建总总造价 （万元） 机械车库总车库总 造 价 （万元） 车库车库 地坪涂 料 （万元） 总总价 （万元） 传统传统 通道式 地下停车库车库 13820（16884）200 14020 （17084） 平面往复式 机械停车库车库 12896.504170126.12万元 17193 备备注 834车车位5万元 /车车位=4170万元 五、停车库营运成本的对比 停车库营运成本的对比 供电总负荷：约550KW 可能的每天运行负荷量为：550KW*12小时*0.2（使用率）=1320度电 费，按1元/度计费，也就是1320元/天； 机械停车库运营成本: 维护费用：50元/年车位 包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/365*834=114元/天 设备更新周