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1、房地产和建筑业“营改增”新政 全方位解析和全程模拟演练 主讲人：于老师 2016年3月31日 课程简介 本课程以提升房地产和建安企业“营改增”税改实务应对技能为出发点，深刻剖析“营改 增”政策可能对这两大行业经营、融资、财务、管理、公司组织架构、供应链等方面产生 的一系列影响。通过学习增值税管控理念、发票管理技能和健全的财税应对知识体系及方 法，有效掌握“营改增”税制改革财税应对技能，通过企业相关部门上下联动，有效进行 涉税风险管控。通过对 “营改增” 各类型企业税负测算、不同成本构成项目分析测算及 成本管控案例，手把手教你识别出本企业“营改增”税改过渡期可能出现的涉税风险点， 有效进行税收筹
2、划。在目前企业转型大背景下，通过企业组织架构重新搭建、供应链调整 和公司内控流程重新规划，掌控有效应对策略，轻松渡过房地产和建安企业“营改增”税 改过渡期，自由掌握房地产和建安企业财税筹划主动权，通过掌握高效财务管控技能，真 正有效提升企业价值。 目 录 管控思维调整篇管控思维调整篇（找到险峰找到险峰） 税改政策影响篇税改政策影响篇（找到上山的路找到上山的路） 税务核算篇税务核算篇（备齐装备备齐装备） 发票管控篇发票管控篇（防范事故防范事故） 过度阶段处理篇过度阶段处理篇（翻越险坡翻越险坡） 公司架构调整管控应对篇公司架构调整管控应对篇（踏上通途踏上通途） 税负测算税负测算和成本管控篇和成本管
3、控篇（险峰赏景险峰赏景） 管控思维调整篇 一、“营改增”背景简介 李克强总理在经济转型大背景下，提出目前助推我国经济转型发展的三大助推器- “一带一路”、”互联网+”、”营改增”。 “营改增”是我国经济结构调整引发企业转型和税务征管应对的一次全新变革。 1979 年我国引入增值税制度，至 1994 年税制改革，增值税征税范围扩到所有货物和加工 修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和不动产征营业税，由此进入“增值税”和“营业 税”并行期。 营业税本身存在重复征税特征，随着三产发展，重复征税愈加突出；销售货物和提供劳务 日益融合，企业难以分开核算，两套税制增大征纳成本；税收累积效应和额外征纳成本，
4、产生深层次问题，抑制企业间分工协作深化，影响服务业发展，制约调结构、转方式经济 发展要求。 2011 年起我国推行“营改增”税改，即通过“货物和劳务”一体化征税、扩大增值税征收 范围，完善商品劳务环节扣税链条，消除重复征税，减轻企业负担，实现结构性减税，促 进现代服务业发展，实现我国产业结构调整和发展方式转型目标。 如何看待“营改增” 税收规模： 2015年房地产业营业税占全国营业税31.6%（6,104亿元），建筑业营业税占26.6%（ 5,136亿元），金融业营业税占23.6%（4,561亿元）。此次增值税扩围对国家经济产生自 营改增实施以来最大影响。 行业税负： 湖南大学2014年发布房
5、地产行业税负调查报告显示： 房地产行业实际税率已达54.3%。媒体曾报道，地产商每赚1元利润需交税1.02元。税负 若再增加，对近几年利润已持续下滑的地产商，是一个难言之痛。 税务总局原副局长许善达： 税改影响： 全面“营改增”减税额有望达9000亿元（约为GDP 0.4%）。有预测，2016年已纳入“ 营改增”行业减税规模估计有2000亿元，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业减 税规模或接近4000亿元，2016年“营改增”减税总规模近6000亿元。 李克强总理： “营改增”有利于减少重复征税，降低企业成本和税收成本，这将对发展服务业尤其是科 技等高端服务业、促进产业和消费升级、培育新
6、动能、深化供给侧结构性改革发挥重要作 用。 营改增税制改革是当前的让利，更是在培育未来新动能。”用短期财政收入 的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实 基础。全面推进“营改增”，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重 头戏”。 全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康： “营改增是一项税制改革，其结构性减税特征很明显。营改增内在机理是鼓励专 业化竞争。它减少营业税重复征收。 楼部长答记者问：2015营改增 财政部长楼继伟就“营改增”答记者问核心内容： 1、营改增过程实际是降税。 拟准备方案是17%标准税率不提高，但由于所有不动产可纳入抵
7、扣，没一个地方不用不动 产，道路、道路两边的交通工程、厂房，都是不动产，这些可抵扣，实际税基缩小了，造 成减收，无论中央财政还是地方财政都要减收。 2、可做到行业不增负，不能做到所有企业不增负。 不动产可抵扣，企业租来房产、投资形成的不动产可抵扣，但过去以往不动产不能抵，有 个消化过程，新投资部分可抵，以往部分不能抵，开始阶段可能有税负变化，然后逐渐消 化掉，鼓励投资，都可抵税，甚至投资量大时，可能一两年可不交税。但不能保证每一个 企业实行营改增最后一个环节时不增负。 3、营改增会造成财政收入降低。 营改增后，中央和地方收入都要减少。总的考虑是维持目前中央和地方总财力分配格局不 变下，安排一个
8、过渡性中央地方收入划分办法，解决地方收入减少问题。 本次营改增方案中为何仍称“试点”？ 楼继伟部长解释，原增值税和营业税并存造成一定扭曲，包括企业行为和财务方面的 扭曲，因此改革中采取不少过渡措施，全面推开后是一种全面的试点。 初步认识增值税 增值税： 对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现增值额征收。 特点： 对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收; 核心是税款抵扣制; 实行价外征收; 日常会计核算中，其成本不包括增值税。 1994年 2009年 2012-2014 2015-2016 增值税政策变革增值税政策变革 “营改增”总体
9、进展 交通运输业和现代服务业实施时间： 2012.1.1上海市 2012.9.1北京市 2012.10.1江苏和安徽 2012.11.1福建和广东 2012.12.1天津、浙江和湖北 2013.8.1全国 范围内实施 铁路运输和邮政业： 财税2013106号规定，自2014年1月1日起，铁路运输和邮政业营改增试点。 电信业： 财税201443号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。 5月1日改革营业税税目： 建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。 返回 税改政策影响篇 “营改增”对房地产和建安企业可能产生的影响 1、盈亏情况直接挂钩税负。 “营改增”前，建安企业和房地
10、产企业无论盈亏，都须按计税营业额纳税。 “营改增”后，建安企业和房地产企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业利润微薄或产 生亏损时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。 2、甲供材可抵扣税金。 “营改增”前，建安和房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣 。 “营改增”后，房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税 额，避免重复征税。 问题：建筑主耗材在哪一方核算直接影响增值税的税负，建安企业如何处理和房地产企业的 进项税率抵扣问题？ 3、对财务影响 营改营改增后增后应应纳税纳税额额的计的计算算 财政部关于印营业税改征增值税试点有关
11、企业会计处理规定的通知 财会201213号 17%、11%、6%、3%、0 明细科目核算或项目辅助核算 营改增会计核算营改增会计核算 对财务人员核算水平提出更高要求 项目施工增值税税负如何评价呢？ 按项目？ 按年？ 按月？ 项目销售收入测算表 序号项目 测算第1期第2期 预算收 入 不含税 收入 销项税 额 预算收 入 不含税 收入 销项税 额 预算收 入 不含税 收入 销项税 额 1建筑工程总包收入 2安装工程总包收入 3门窗销售收入 4钢结构销售收入 5玻璃幕墙销售收入 6工程设计收入 7商品砼销售收入 8废旧材料销售收入 9利息收入 序 号 类 别 成本费用明细 是否可抵扣 发票类型 增
12、值税税率 1 人工费 员工工资、五险一金否 2 3 材料类 钢材是增值税专用发票17% 4商砼是增值税专用发票3% 5 除钢材、商砼外的其 他主材 是 增值税专用发票 17% 6地材（沙土石料）是增值税专用发票3% 7除地材外的其他辅材是增值税专用发票17% 8材料委托加工是增值税专用发票17% 9预制构件是增值税专用发票17% 10 11 机械类 设备采购及安装是增值税专用发票17% 12设备租赁费是增值税专用发票17% 13自有设备修理费是增值税专用发票17% 对财务人员控制水平提出更高要求 p 现状： p工程造价采取工程量清单计价法编，一般由直接成本、间接费用、利润和税金构成， 其中，税
13、金指营业税、城建税及教育费附加，采用综合税率记取。 营改增逼迫建筑企业完善产业链，促使人工、材料、机械等成本规范化、合法化。 理顺总包与分包间税务关系。 对联营挂靠、合作经营、非法转包、随意肢解工程等建筑行业不正当竞争行为有一定 制约作用。 营改增对工程造价的改变 4、“营改增”对房地产建造成本产生影响 建筑业是房地产企业重要上游行业，财税2011110号规定其适用11%增值税税率，原则上 适用增值税一般计税方法。建筑业“营改增”直接造成房地产企业建造成本增加。 （1）建筑材料来源方式较多，增大建筑业增值税进项税额抵扣难度 由于建安企业面对材料供应商及材料种类“散、杂、小”，且基本由个体户、小
14、规模纳税人 供应，购买材料没发票或取得非增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实 际税负加大。 （2）建筑人工成本直接影响税负 建筑工程中人工费占工程总造价2030%，其劳务用工主要来源于劳务公司和零散农民工。 建筑劳务公司为建筑企业提供专业劳务服务，原按3%缴营业税，营改增后，税率大幅提高， 但没进项税可抵扣。目前在人工成本上涨趋势下，劳务公司必将税负转嫁到建筑企业。零散 农民工提供劳务产生人工费也没有增值税发票可抵扣进项税，加大建筑企业人工费税负。以 上两方面导致成本增加也必然摊销在商品中转嫁给房地产企业。现在房屋售价趋势是政府通 过宏观调控手段抑制房价继续上涨。房价不能对应上
15、涨，由税改带来成本增加只能由建筑企 业和开发企业自行消化。 （3）“营改增”对建筑企业主耗材税率的影响直接增加建筑业税负 相关文件：财税20099号 一般纳税人销售自产下列货物，可选择简易办法依6%征收率计算增值税：建筑用和生产 建筑材料用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、 石灰（不含黏土实心砖、瓦）；自来水；商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥 混凝土）。 上述货物都是建筑工程主要原材料，且占工程造价比较大。假设建筑企业购入以上原材料均 能取得正规增值税发票，可抵扣进项税率6%，销项税率11%。相对营改增前，建筑企业购 入上述建材增加5%税负成本。根据2010年公布该行业产值利润率3.55%而言，营改增必将 增加建筑业税负，挤占利润空间。 6、联营合作项目风险加大 目前联营合作方大部分不是合法正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全会计核算体 系，工程成本核算形同虚设，采购材料、分包工程、租赁机械设备和设施基本没有正式税 务发票，也没索取发票意识。营业税下，以工程总造价为计税依据征营业税，与成本费用 关系不大。 增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租 赁、工程分包等环节取得的专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环 节，
