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1、中国温州 市场调研市场调研报告报告 CHINAWENZHOU 2 APPENDIX (附录) 选取温州市场典型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场 鹿城 区 瓯海 区 龙湾 区 温州 三大板块 3 世贸中心大厦基本信息 温州市地标性建筑，最大烂尾写字楼项目 物业类别商业、写字楼、酒店 物业地址解放南路荷花路口 总占地面积13141 总建筑面积76471 容积率5.72 绿化率16.9% 层数72层（地上68层，地下4层） 层高323米 分户面积25、156、440
2、整层面积1500-2700 总套数298套（可售233套） 开盘均价约10000元/ 开盘时间2002年 销售率售罄 车位数地下2层，约2000个 1 4 世贸中心大厦租售情况 68F 67F 52F 9F 1F 休闲会所（自持） 酒店（自持） 写字楼（销售） 银泰百货（招商） 2002年（开盘）2013年 售价（元）1000033000 租金（元/）120-150 面积（）25、156、440 项目于2002年开盘，至今仍未交楼 项目由多重业态组成，-1-8层：购物中心， 9-51层：写字楼，52-66层：酒店，67-68层：会所 项目开盘时间较早，二手价格有所上涨，但涨幅不大 ，据中介处了
3、解有价无市 项目以中小面积为主打，较受市场欢迎 1 写字楼已售罄，暂未交楼，9层以下为银泰百货 5 世贸中心大厦烂尾原因 项目违建引十年纠纷，温州富豪集体维权 正负零 销售 2002年2007年2008年2012年 违建 罚款 变相 加价 业主 上诉 拆除 违建 2013年 仍未验收 经规划部门 实测世贸大 厦的面积， 要比曾经规 划许可的面 积超出 21035.27 ，予以罚款 正负零即进 行销售，购 房意向书内 容含糊 强制要求客 户缴纳2980 元/精装款 ，未遂，后 要求客户缴 纳1475元/ 设备费 与开发商谈 判未果，业 主举行维权 大会，向鹿 城区人民法 院提起诉讼 2011年挡
4、住 南出口的马 鞍池10号楼 被拆除， 2012年部分 违建强制拆 除 1 6 物业类别写字楼、商业、星级酒店、住宅 地址温州市锦绣路与飞霞南路交汇处 总结构1栋写字楼+五星级酒店、1栋裙楼商业、1栋住宅。 楼层面积写字楼：1944 层数写字楼：52层； 住宅：46层；商业：5层 层高写字楼：4.15m，入户大堂挑11m 开盘时间2011年12月 目前均价写字楼：3万/；住宅：4万/；商业：3万/ 返租写字楼跟商业含5年返租，按照7%回报率。 户型面积写字楼：80-300；住宅：586 电梯写字楼12部；酒店3部 产权写字楼40年；住宅70年 车位1200个 鹿城中心区，综合性地标物业 写字楼
5、主塔楼共52层，其中33层以下为5A甲级写字楼，34层以上为威斯汀超五星涉外酒店； 住宅为360度全景大公馆，一层一户，共有44套，每套面积约586平方米； 商业为一栋5层的裙楼，面积区间较大，部分商铺可上下层打通，商业统一招商，统一运营。 置信广场基本概况 住宅 写字楼 商业 2 7 置信广场产品信息及销售情况 360观景大宅与甲级写字楼去化较差；裙楼商业基本售罄。 物业类型开盘时间户型总套数销售率 商业2012.12.2911-17842696% 写字楼2011.12.2980-30043634% 住宅2011.12.265864611% 住宅于2011年12月底开盘，均价约4万元/，可享
6、85折优惠 ，总成交5套，销售率仅11%，接近滞销状态； 写字楼2011年12月底开盘，均价约3.5万元/，在接近2年的 销售周期中，仅去化150套，目前销售率34%，销售缓慢； 商业2012年年底开盘，价格在3万元/平米左右，户型面积较小 ，最小10几平米；开发商统一招商经营，以7%的回报率返租5 年；预计2014年下半年开业，将会引进沃尔玛。目前销售率 96%，快速去化。 住在户型图写字楼平面图 2 8 华盟广场基本信息 纯写字楼项目，温州行政中心区第一高楼 物业类别写字楼 总占地面积7408 总建筑面积83900 楼层面积1500 层数45F 开盘时间2004-09-01 交房日期200
7、8-08-30 现价17000-20000元/ 现平均租金50-65元/月 实用率65% 物业管理费5.0元/月 物业公司香港戴德梁行物业管理有限公司 户型面积106-217 产权50年 车位350 3 华盟商务广场，高168米，45层，纯商务写 字楼项目，是温州行政中心区第一高楼。 9 1-6层 7-40层 41-45层 商业、餐饮、娱乐综合区 商务办公区 设备用房，四周为中空的云顶会所 整体分为商业、商务、会所三部分组成 华盟广场业态规划 3 10 鹿城中心区边缘地带，近温州火车站，周边多住宅小区，整体商务氛围一般 华盟广场周边概况 3 11 温州市开发较早的写字楼，配套及商务氛围一般，但
8、目前企业入驻率较高 租售分析客户分析 周边配套项目区位 开盘日期：2004-09-01 交房日期：2008-08-30 二手价格：17000-20000元/ 租金区间：50-65元/月 入住率：75% 企业规模：以小型企业为主 企业类型：以服装等商贸企业和金融机构为主 目前租售方式：租售均有 区位：位于鹿城区，属于老城区，靠近火车站附近 ，整体商务氛围一般 位置：地处温州商务金融大街车站大道与温州 主干道温州大道交汇处 中小学：火车站小学 综合商场：火车站、站前商贸城 医院：红十字门诊 银行：农行、建行 华盟广场项目现状 3 12 深蓝国际基本信息 行政区中心位置，集商业、办公为一体，现未有商
9、业营业和企业入驻 4 物业类别普通住宅，写字楼 物业地址惠民路与锦江路交叉口 总占地面积15780 总建筑面积41040 总结构 商业1311.98、餐饮5312（含配电间、 消控室、弱电房）、办公20617.34 层数18层 开盘均价26000元/ 开盘时间2013年2月8日 产权住宅70年 停车位410 13 部分房源可售，商业基本售罄，办公部分滞销，未有销售业绩 商业部分 序号室号面积单价方式 1 101242.8127000 联体 102117.7627000 3012754.4822000 小计3115.05 2103130.6533000- 4105293.8230000- 520
10、12759.5322000- 办公部分 序号室号面积单价方式 6 60130426000 联体 60213825800 60329026000 7 60420124900 联体 60513924400 60623525500 8 70130527000 联体 70213826200 70329026400 9 70420125300 联体 70513924800 70629525900 大部分房源做定向销售或固定资产，办公用房 12套定向销售给温州市工业投资集团有限公司；65 套作为本公司国定资产，不予销售。 商业201室面积大，目前正在与酒店洽谈。 办公部分可售房源均为联体销售，面积较大，
11、销售难度高，目前暂未有销售业绩。 红色字体为未售出单位 深蓝国际销售情况 4 14 鹿城广场基本信息 温州首个高端都市综合体，浙江第一高楼 总结构：购物中心约9万、五星级酒店约6万、办公 约8.8万、住宅约22万。其中酒店高度为350米， 沿江住宅最高高度155米。 项目 整体 物业类别住宅、商业、写字楼、星级酒店 物业地址温州市江滨西路与车站大道交汇处 总占地面积136807 总建筑面积458000 容积率3.35 绿化率49% 产权住宅用地70年，商业用地40年 住宅户型面积300-850； 总户数482户 开盘均价42362元/（带精装） 开盘时间一期2008年8月1日 销售率售罄 底商
12、主力面积67-411 套数39套 开盘均价55000元/ 开盘时间2010年9月10日 销售率售罄（空置率高） 凯 悦 酒 店 五 星 级 写 字 楼 一期4-5#二期1-3# 购物中心（招商 ） 写字楼及购物中心至今仍未动工建设 5 15 鹿城广场价格走势 投资客撤离，项目空置率高，价格获腰斩 2013（40000元/） 2010（78000元/） 2009（48000元/） 2008（30000元/） 仅4套，转现售 二手最高达10万/ 二期开盘价格微涨 一期开盘 掉价约50%，仍无市场 并存在较大溢价空间 赶超一线城市房价， 房产泡沫严重 房价逐渐回归理性， 但市场无购房热度 5 投资客
13、炒作，项目房 价开始小幅上扬 一期开盘价格略高于 市场 16 温州客户的特点：攀比、跟风、精于计算 围挡广告样板房产品发布会 圈层效应明显，出于分担风险，喜欢抱团做事，听从领导者的意见； 精于计算投资回报，会慎重考虑投资回报及机会成本； 购房注重风水，对某些数字非常忌讳； 做事谨慎，善于谈判，习惯把购房谈判作为商业谈判； 虚荣心及攀比心理强，讲求排场，好面子。 客 群 特 征 鹿城广场客群特征 5 17 橡树湾家园基本信息 知名开放商品牌，住宅区聚集，生活配套较成熟 6 物业类别住宅、公寓、豪华住宅 总占地面积16001 总建筑面积27222 开盘时间2011-10-12 交房日期2013-0
14、6-30 现价41000元/ 绿化率30% 容积率2.29 物业公司温州市中梁物业管理有限公司 户型面积100-200 18 品牌和户型的影响，楼盘价格稳定，销售走量较乐观 楼盘主打90以下刚需产品，总体销售情况 较好，刚需产品走量较好，大户型改善型住 宅市场销售难度大。项目目前楼体已建成， 处于尾盘阶段。 温州房地产市场总体呈下降趋势，橡树湾家 园开盘至今始终持续在41000元/的均价， 价格较稳定，周边楼盘的价格略有浮动。 橡树湾家园销售情况 6 历史价格走势 项目开盘时间均价主力户型销售率 一期2011-10-1241000元/ 60.51、81.69、88.03、164.85、192.
15、06 83% 二期2012-8-841000元/ 88.77、73.19、165.87、61.79 88% 19 选取温州市场典型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场 鹿城 区 瓯海 区 龙湾 区 温州 三大板块 APPENDIX (附录) 20 亿象广场基本信息 靠近瓯海新区政府，周边多住宅区，属政府新规划开放区域 1 物业类别商铺 物业地址瓯海新区府后面，古岸路靠近娄东大街 总占地面积15114 总建筑面积22678 总结构 地下一层4000大型超市，一层“国际
16、街区 ”旗舰联盟，二层“精致生活”时尚购物， 三层“闲情逸致”，规划餐饮娱乐 层数3层 开盘均价 一层：37000-50000元/ 二层：16000-23000元/ 三层：12000-13000元/ 开盘时间2013年9月4日 产权住宅50年 21 销售火爆，目前接近尾盘扫尾阶段 亿象广场销售情况 1 亿橡广场共推出353套商铺，目前已基本售罄，总体销售率达96%，仅剩余1层6套、2层8套商铺未售。 开盘时间总套数已售未售均价主力户型销售率 2012-9-435333914 一层：37000-50000元/ 二层：16000-23000元/ 三层：12000-13000元/ 40-50 96% 2222 温州站南
