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1、土地规划编制及实施管理 政策概要 重庆市国土资源和房屋管理局 二 一三年十一月 主 要 内 容 一、本轮土地利用总体规划要点 二、土地规划实施管理政策要点 主要内容 一、本轮土地规划要点 （一）土地规划的基本概念和规定 1、土地利用总体规划概念 概念：土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家 社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条 件，对土地的开发、利用、治理和保护在空间上、时间 上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的 依据。 规划期限：一般为10-15年 2、规划体系 我国的土地利用总体规划由国家、省、地（市）、县 （市）、乡镇五级组成。 重庆只有四个层次，没有地市级规划
2、。 土地利用总体规划由各级人民政府组织编制，报有批 准权的人民政府批准实施。 3、规划的审批与修改（法律规定） （1）审 批 土地利用总体规划的编制与审批是政府行为。 国家审批权限：省级规划、省级政府所在地的市、城市人口100万 人以上的市、国务院指定的市。 省级审批权限：地区规划、县级规划、乡镇规划。 重庆市涉及的区县和乡镇规划审批全部由市人民政府审批（包括 乡镇规划的局部调整）。 3、规划的审批与修改（法律规定） （2）修 改 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经 批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 经国务院和省级人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建
3、设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院和省级人民政 府文件修改规划。 法律效力：使用土地的单位和个人必须严格按 照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地 。这便确定了土地利用总体规划的法律效力和 强制力。 指标体系规模控制 6项约束性指标 8项预期性指标 分类设置，自上而下，分层控制，布局落实 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 1项预期性/约束 性指标 四、规划修编重点与创新 总体考虑 约束性指标（6项）：耕地保有量、基本农田保护 面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规 模、整理复垦开发补充耕地义务量和人均城镇工 矿用地规模； 预期性指标（9项）：指按照经济社会发展预期规 划期内
4、应实现的或不应当突破的指标。 指标标指标标属性 总量指标耕地保有量 约约束性 基本农农田面积积约约束性 园地面积积预预期性 林地面积积预预期性 牧草地面积积预预期性 建设设用地总规总规 模预预期性 城乡乡建设设用地规规模约约束性 城镇镇工矿矿用地规规模预预期性/约约束性 交通、水利及其他用地规规模预预期性 增量指标 新增建设用地总量预期性 建设设占用农农用地规规模预预期性 建设设占用耕地规规模约约束性 整理复垦垦开发补发补 充耕地规规模约约束性 效率指标标 人均城镇镇工矿矿用地（平方米） 约约束性 城乡建设用地=城镇工矿用地 + 农村居民点用地 建设用地总规模=城乡建设用地 + 交通水利及其他
5、建设用地 城镇工矿用地=城镇用地+工矿用地 城镇工矿用地 规划指标分层控制 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 耕地最低限度法 建设用地极限法，“天花板”理论 （人口、生态环境、开发强度） 其他土地总量平衡法 指标测算方法 2020年总人口达到3257万人 城镇化率达到70% 人均城镇工矿用地99平方米 确定城镇工矿用地 考虑两栖人口比例，按照一定 的建设用地更新率和滞后性 确定农村居民点用地 + 确定城乡建设用地 = 与相关规划衔接，预留一定不 可预见性 确定交通水利及其他用地 + = 建设用地总规模 建设用地控制规模测算方法 现状与规划分类 独立工矿用地 城镇工矿 采矿用地 独立建设用地
6、建设用地布局的基本考虑 城镇格局：功能定位明晰、产业布局合理、体现区位 优势、与资源环境承载力相适应，大中小互相协调、 多样、有序； 生产方式：工业布局集中、节约集约； 农业区域化布局、专业化生产、适度规模经营； 生活方式：居者有其屋、居者只一屋； 出行以公共交通为主； 休闲游憩以近距离活动为主； 公共服务设施紧凑集约、小型分散。 各级规划的关系 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制 ；地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不 得突破上一级土地利用总体规划确定的控制指标；耕地保有量不得 低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。 （二）本轮土地利用总体规划知识
7、要点 土地规划与其他规划的关系 根据土地管理法第三章第二十二条，“城市总体规划、村庄和集镇 规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划 中建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规模 。 根据城乡规划法第五条规定的：“城市总体规划、镇总体规划以及 乡规划和村庄规划的编制应当与土地利用总体规划相衔接。 根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国办发200428 号文），“在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外， 不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。 土地利用总体规划的空间管制 在土地利用总体规划中，为加强对城乡建设用地的 空间管制
8、，200951号文件明确提出在县、乡级土地利 用总体规划编制中，应当划定“三线四区”。 三线：城乡建设用地规模边界、城乡建设用地扩展边界、禁止 建设用地边界 四区：允许建设区、有条件建设区、限制建设区、禁止建设区 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 “三线”概念 （1）城乡建设用地规模边界。按照土地利用总体规划确定的 城乡建设用地面积指标，划定城、镇、村、工矿建设用地边界。 （2）城乡建设用地扩展边界。为适应城乡建设发展的不确定 性，在城乡建设用地规模边界之外划定城、镇、村、工矿建设规划 期内可选择布局的范围边界。扩展边界和规模边界可以重合。 （3）禁止建设用地边界。为保护自然资源、生态、环境
9、、景 观等特殊需要，划定规划期内需要禁止各项建设的空间范围边界。 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 “四区”概念 （1）允许建设区。城乡建设用地规模边界所包含的范围，是规划期 内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡 建设用地指标落实到空间上的预期用地区。 （2）有条件建设区。城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的 范围。在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，区内土地可以用于 规划建设用地区的布局调整。 （3）限制建设区。辖区范围内除允许建设区、有条件建设区、禁止 建设区外的其他区域。 （4）禁止建设区。禁止建设用地边界所包含的空间范围，是具有重 要资源、生态、
10、环境和历史文化价值，必须禁止各类建设开发的区域。 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 三 线 四 区 土 地 利 用 总 体 规 划 图 三、土地利用规划基本知识 允许建设区 允许 + 有条件 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 允许 + 有条件 + 限制 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 允许 + 有条件 + 限制 + 禁止 （二）本轮土地利用总体规划知识要点 二、土地规划实施管理政策要点 土地利用总体规划是指导土地管理的纲领性文件 土地利用总体规划一经批准，具有法定效力; 以土规审查本地区各部门、各行业编制相关规划; 各类开发区、工业园区、工业集中区的设立、调区和扩区，必须符 合土地利用
11、总体规划; 建设项目用地预审、建设用地报批、城乡建设用地增减挂钩、地票 、低丘缓坡等各项土地管理工作，必须以土地利用总体规划为依据; 规划引导项目。 二、土地规划实施管理政策要点 规划基本农田与永久性基本农田划定 各区县要按照土地利用总体规划确定的基本农田保护目标、保护区布 局及管制规则，完成基本农田划定工作。 永久性基本农田与规划基本农田应有90%（95%）以上一致，不一致 的应符合永久性基本农田划定技术规程中相关规定的情形。 永久性基本农田划定工作经国家验收确认前，应以规划基本农田为 准；验收确认后按国家有关规定认定。 二、土地规划实施管理政策要点 依据充分，程序合法，要件完整， 情况真实
12、，标准合理，技术规范。 依据充分： 土地管理法26条，国土部2号文件 国家的产业政策，用地目录，用地标准 二、土地规划实施管理政策要点 程序合法： 主体合法：编制主体、请示主体、请示对象 依据合法：法定规划、法定批复、法定标准 程序合法：公告听证、方案审查、报批等 规划实施 日常管理 规划符合性审查（单独选址类） 规划局部调整（城镇村、单独选址 ） 规划评估修改（规划重大修改） 二、土地规划实施管理政策要点 单独选址项目规划符合性审查的标准：图、表 表达 形式 规划要 素 规划表达实施情况判定 点或 面 水库、 机场、 站场、 军事、 变电站 、油井 等 清单+位置与规划图一致符合 清单+示意
13、误差范围内 无清单+位置与规划图一致 清单+无示意 不占基本农田 占用多划基本农田 按规定核 销后，符 合 占用基本农田不符合 无清单+无示意 单独选址项目规划符合性审查标准：图和表 表达 形式 规划 要素 规划表达实施情况判定 线铁路、 公路、 高速公 路、油 气管道 、高压 走廊等 清单+位置与规划图一致 符合 清单+廊道误差范围内 无清单+位置与规划图一致 清单+无廊道 不占基本农田 占用多划基本农田 按规定核销后， 符合 占用基本农田不符合 无清单+无示意 单独选址项目规划符合性审查标准 城镇批次用地 选址在允许建设区， 符合规划 选址在有条件建设区、 限制建设区、禁止建设 区，均不符
14、合规划 1 不突破约束性指标 2不超过多划基本农田 3列入清单（文本或附表） 4项目类型（基础设施、民生） 5技术导致的布局位移 规划符合性审查的条件 规划符合性审查的指标类型 城乡建设用地 交通水利及 其他建设用地 采矿用地（采矿、采砂、砖瓦窑等） 其他独立建设用地（污垃、供水供电等） 交通（铁路、公路、机场、轨道、港口码头、管 道运输等项目及配套设施） 水利设施（水工建筑、水库水面） 风景名胜设施（旅游景点及基础设施、管理用房） 特殊用地（军事、涉外、宗教、监教、殡葬） 规划符合性审查与建设项目用地预审的关系 先预审后办理符合性审查： 预审、立项、可研、初设、确定红线、完善 数据库 按符合
15、土规通过预审 1 2 规划局部调整的控制原则 不突破约束性指标 不改变扩展边界 不涉及禁止建设区3 地类基本平衡4 1 2 城乡允许建设区空间布局调整 基础设施、民生等单选项目布局调整 规划局部调整的类型 3预留的规划指标落实布局 规划调整的指标类型 城镇建设用地（城镇规划范围内，限于在有条件区） 农村建设用地（城镇内调整规划范围外） 交通（铁路、公路、机场、轨道、港口码头、管 道运输等项目及配套设施） 水利设施（水工建筑、水库水面） 城乡允许建设区 空间布局调整 1 交通水利及其他 建设项目 空间布局调整 2 独立工矿用地（对选址有特殊要求的工矿用地） 风景名胜设施（旅游景点及基础设施、管理
16、用房） 特殊用地（军事、涉外、宗教、监教、殡葬） 其他独立建设用地（污垃、供水供电等） 规划局部调整（调入）前 u扩展边界范围内的调整调入 规划局部调整的类型 规划局部调整（调入）后 u扩展边界范围内的调整调出 规划局部调整的类型 规划局部调整（调出）前规划局部调整（调出）后 规划局部调整前 u独立选址项目的调整 规划局部调整的类型 规划局部调整后 规划调整的基本程序和分工 区县局：调规条件审查、拟定初步方案、委托中介、现场踏 勘、报政府定方案、方案初审、公告听证、报政府拟请示、 向市局报件。 中介单位：调规政策和技术咨询、参与现场踏勘、编制方案 和数据库、参与公告听证。 市局：要件审查、委托技术审查、行政审查、打捆报市政府 审批、拟定批复文件。 技术审查单位：技术审查、技术指导、参与行政审查、更新 和维护数据库。 高山生态扶贫搬迁、新农村建设等农村建设项目的 规划调整（或符合性审查） 要件基本一致 审查权责下放 规划控制范围内、扩展
