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1、通州写字楼市场概述2013年，通州办公市场实现销售19.6万，1142套，均价20422元/，供需比0.54；截止2014年9月30日，通州办公市场实现销售18.9万，824套，均价19477元/，供需比0.99。通州主要写字楼项目销售概况(表1) （数据来源：克尔瑞）排名项目名称办公类型板块办公总建面(万)首开日期销售期总去化面积(万)总去化套数月均面积()月均套数成交均价备注1万达广场（万方大厦）甲级;新华大街262013/10/2712111,4489,18412127,745万达广场推出26万办公产品，于2013年10月首次开盘，首开去化6.2万772套，并于2014年6月和9月加推，
2、截止9月底成交11万；项目顺销期月均去化5325，14年均价27745元/。2北京ONE（鑫源贸大厦）甲级;新华大街5.752011/3/1233.62281,5681023,817北京ONE写字楼于2010年底启动推广，于2011年3月开盘，但2011年仅成交2套993，2012年无成交数据显示，2013年全年成交2.7万179套，月均2250；2014年截止目前成交807347套；全盘月均去化1568，2014年月均约5套897/月,均价24962元/，最高成交均价27800元/3京杭广场其他;新华大街6.52013/3/28151.157738428,257京杭广场于2013年3月底开盘
3、，开盘成交8856，后的14个月一直处于顺销阶段，顺销期月均158；2013年完成1.1万；2014年仅成交2套278，均价28000元/。4金成中心甲级;南通州82012/9/23242.81761,152724,416金成中心于2012年9月首次推出办公产品，在2012年成交了2.7万后一直未有销售数据的推进，2年来月均去化1152，均价24416万元/平米；2014年无销售数据显示。5华远好天地乙级;南通州12.22014/5/1740.06649166225,427华远好天地2014年5月首次开盘，一期推出写字楼12.2万，项目写字楼单套面积较大，去化速度缓慢，月均去化166，均价25
4、427元/。6北京总部创意东通州242013/3/1184.1182,287119,909北京总部从2013年3月首次推出写字楼产品，匀速去化，2013年实现1.87万 8套的销售，均价20030元/；2014年实现2.24万 10套的销售，月均2500，均价19808元/。通州办公市场稳定增长，但整体市场去化速度较慢；新华大街板块作为通州老城区核心片区，亦仅有万达项目支撑写字楼市场去化，顺销期5325/月；东通州板块主要为产业园区办公产品，代表项目北京总部月均2250；其它板块写字楼项目月均均在1000以下，从克尔瑞销售数据来看销售结果并不理想。综上认为，通州办公市场机会与风险并存，最好的万
5、达广场顺销期月均去化在5325每月，均价2500030000元/，在通州区域未来办公供应量将集中增加，区域商务氛围尚待成熟，办公产品在满足项目“快去化，高溢价”的要求下，存在一定风险。通州住宅市场概述2013年通州普通住宅完成149.2万，15049套，均价20419元/，供需比0.75，位列全市普通住宅成交面积第一； 截止2014年9月，通州普通住宅完成38.4万，3730套，均价22910元/。2013年北京普通住宅成交区域排名情况（表2） （按2013年销售面积排名 数据来源：克尔瑞）区域供应面积（万）供应套数成交面积（万）成交套数成交均价（元/）成交金额（亿元）供求比通州区111.51
6、088014921504920419304.6 0.75 房山区81.98437136.41339815406210.2 0.60 大兴区126.8112081251141721715271.3 1.01 朝阳区805328121.4786638912472.5 0.66 昌平区43.6410967.5596719195129.6 0.65 顺义区50.2423364552716787107.4 0.78 汇总620.256220895.879248228402046.1 0.69 然而在通州CBD东扩逐步落地的规划前提下，住宅用地供应已逐渐稀缺，通州2013年成交F2公建混合住宅用地2副,
7、R2二类居住用地3副；2014年仅1副R2类居住用地成交。通州20132014年住宅用地成交情况（表3） （数据来源：北京土地整理储备中心）土地名称土地属性日期总建面积()占地面积()总价(亿元)受让方项目产品通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块；4-1-022地块F3他类多功能用地、F2公建混合住宅用地2013/4/11163535167590平方米,其中代征地面积5670219.3福州泰禾房地产开发有限公司“泰禾一号”商业、办公、住宅通州区台湖镇4-1-005地块；4-1-008、4-1-009地块F3其他类多功能用地、F2公建混合
8、住宅用地2013/4/1212343489348平方米,其中代征地面积2763112北京万科企业有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体“万科公园里”商业、办公、住宅通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目（配建公共租赁住房）R2二类居住用地、R53托幼用地2013/5/20132044 50730。公共租赁住房面积73000平方米（其中配建公共租赁住房面积38000）11.25楼面1.53福州泰禾房地产开发有限公司“泰禾拾景园”住宅（住区服务设施）;商业（商服）;办公通州区于家务乡A-06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场库地、A-28地块R2二类居住用地、R53托幼
9、用地、S3社会停车场库用地、C2商业金融用地2013/11/042312221297868.1限价商品房1北京紫峰房地产开发有限公司（首旅）“首旅紫峰九院城 ”自住型商品房京土整储挂（通）2013124号R2二类居住用地、R53托幼用地、R52小学用地2013/12/24466353195824 35.6限价1自住1.6北京东方长安房地产开发有限公司“富力惠兰美居” 自住型商品房通州区永顺镇0204-A地块R2二类居住用地和0204-B地块R53托幼用地（配建公共租赁住房、限价商品住房、安置用房和自住型商品住房）R2二类居住用地、R53托幼用地2014/08/20382554 139626.8
10、 17.17自住1.6北京第六大洲房地产开发有限公司和陕西逸博置业有限公司联合体（中铁）公租房、限价商品房、自住型商品房综上而言，通州区域住宅需求旺盛，且随着住宅用地的逐渐稀缺，通州未来住宅产品在2015年后供应紧缺，价格上扬，其住宅需求将随着整体规划向台湖及城区外部转移，老城区与核心区住宅将绝版。通州公寓市场概述2013年通州公寓完成销售34.3万，4907套，均价19411元/，全年销售面积全市第二，金额第三，月均2.86万；从2013年月供求表可以看到，公寓项目推出后能够快速去化；2014年市场观望转浓，整体销售表现与住宅一致有所下滑；2014年公寓完成销售14.3万，2032套，均价2
11、0408元/，为全市销售面积与金额第二，且全市第一的大兴14.5万基本持平。2013年北京市公寓分区域成交排名情况（表4） （按2013年销售面积排名 数据来源：克尔瑞）区域供应面积（万）供应套数成交面积（万）成交套数成交均价（元/）成交金额（亿元）供求比大兴区17.7 224279.9 824220957 167.4 0.22 通州区55.8 850134.3 490719411 66.6 1.63 朝阳区16.6 208430.1 374732840 98.9 0.55 顺义区17.8 324718.0 301418390 33.2 0.99 海淀区0.0 010.3 178932945
12、33.9 0.00 房山区10.3 20897.3 142016438 12.1 1.40 丰台区2.1 2905.3 87827209 14.5 0.40 昌平区2.4 3884.7 77316212 7.6 0.52 怀柔区0.0 03.2 28510989 3.5 0.00 东城区0.0 01.9 10573158 13.7 0.00 门头沟区2.9 4081.8 26221686 3.9 1.61 崇文区0.0 01.3 12757523 7.5 0.00 平谷区5.5 4681.2 10014172 1.6 4.73 汇总131.1 19717200.5 2579123307 467
13、.3 0.65 2014年北京市公寓项目销售面积排行（表5） （数据来源：克尔瑞）项目名称区域成交面积成交套数成交均价成交金额供应面积供应套数中粮万科长阳半岛房山区4.3 69622866 9.83 0.0 0珠江四季悦城通州区3.8 44320154 7.60 0.0 0泰禾1号街区通州区3.5 55128217 9.82 4.7 712合生世界村通州区3.4 40112734 4.35 0.0 0城乡世纪广场莫尔空间大兴区3.2 47225892 8.40 6.8 909东亚华欣湾澜岸怀柔区2.9 37312974 3.74 7.7 1083富力飞常haos大兴区2.7 19313551 3.72 0.0 0林肯公园大兴区2.7 19735425 9.48 0.0 0顺义绿地启航国际顺义区2.3 46919409 4.46 0.0 0香悦四季顺义区2.1 52217073 3.64 0
