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1、某物流园区建设项目经济评价摘要：物流园区的营运模式主要有四种。即专营权模式、BOT模式、出租模式、自营模式。其中以前两种模式为主要运营模式。物流园区建设项目通常需要较大的占地面积，较高的建设投资，流动资金的投入也较大，所以，项目建设前的经济评价应该客观真实的反应项目的具体情况。本文以某市内陆物流园区为例，简述建设项目经济评价的方法。引言：近几年来，随着我国物流业的快速发展，对我国的物流基础设施建设，特别是物流结点的发展提出了新的要求，物流园区作为物流结点的重要组成部分，在各个城市大量被建设，因而，其建设投资的经济评价和财务分析就显得尤其重要。一、基础数据1、物流园区货运量预测项目建设初期对园区
2、货运量进行预测，预计2015年入园货物量为300万吨，2020年将达到400万吨。2、建设规模项目总占地面积约30万平方米，建设内容包括土地动迁、场地平整机整个区域的九通一平及公共建筑物的建设。3、项目的计算期本项目的计算期为22年，其中建设期2年，营运期20年。达产期3年，达产比例分别为涉及能力的60%，80%，100%。4、 项目的总投资估算与资金来源（1）项目建设投资估算本项目建设估算值为16021万元（不含建设期利息）。按资产分类的项目建设投资估算情况见表1，本表可以用来辅助计算固定资产折旧。表1资产分类表序号资产分类合计序号资产分类合计1固定资产原值11321 1.12集装箱堆放场地
3、2481.1道路工程7431.13门卫室及大门201.2供电工程7431.14停车场2481.3给排水工程9661.15地基处理2601.4通信工程5941.16场地绿化3101.5供暖工程11141.17围栏工程621.6消防系统7431.18临时工程781.7监控系统2971.19仓储设备6681.8计算机系统6191.20固定资产其他费用436.6771.9管理办公楼1205 2无形资产原值45001.10仓库19813其他资产原值2001.11冷藏库446合计16021 （2）流动资金估算根据其他物流园区建设的经验，本项目流动资金估算为建设期总投资的10%，即916万元，由企业自筹解决
4、，并与投产第一年一次性全部投入。（3）资金来源项目建设投资的50%考虑采用国内贷款，其余50%企业自筹。贷款年利率为5.94%。本项目采用等额还本利息照付方式还款，投产期10年内还清贷款。5、营运收入及营业税金估算（1）管理办公楼出租总面积0.75万平方米，可供出租面积为0.6万平方米，月租金30元/平方米，达产年的收入为216万元。考虑土地的升值，第5年以后设定每迟后一年的土地出租价格按5.94%增加。（2）仓库出租收入普通仓库采取两种出租方式：一是只出租不负责管理，二是园区出租仓库并负责仓储管理，两种出租方式各占一半，月租金分别为10元/平方米，15元/平方米。考虑土地的升值，第5年以后设
5、定每迟后一年的土地出租价格按5.94%增加。冷藏库占地0.2万平方米，可容纳0.6万吨，月租金为60元/吨。达产后仓库出租收入为732万元。（3）运输配送收入根据入园货物量估算，假设其中20%的货物有运输需求，长短途运输比例分别为40%和60%，估算年运输配送收入为1500万元。（4）信息收入物流园区信息系统提供交易信息获取的收入，估算为50万元每年。（5）停车场收入根据园区面积，停车场收入估算为90万元。（6）其他收入主要是园区配套服务设施获得的收入，例如餐饮食宿等收入，按以上各项收入的15%估算。（7）营业税金及附加主要考虑营业税，城市建设维护税，教育附加费，其税率分别为5%，7%，4%，
6、营业收入和税金情况见表2表2 营业收入和营业税及附加表序号项目计算期345672122负荷60%80%100%100%100%100%100%1营业收入24073209401141334202572358861.1信息费收入3040501001001001001.2仓储收入439586732775822184319521.3运输配送900 1200 1500 1500 1500 150015001.4停车费收入547290909090901.5办公楼出租1301732162292425445761.8其他收入233 311 388 397 406 604 625 2税金及附加99 132 16
7、5 169 173 257 266 2.1营业税5%89 119 149 152 155 232 240 2.2城市建设维护税7%6 8 10 11 11 16 17 2.3教育费附加4%4 5 6 6 6 9 10 6、年成本费用估算（1）原材料、燃料及动力费 按总收入的10%估算（2）工资及福利费估算 园区拟雇佣工人100人，年人均工资福利2万元，年工资及福利费用为200万元。（3）维修费估算 修理费按折旧的20%估算。（4）折旧费计算 参考运输企业财务制度规定的运输企业固定资产分类折旧年限表进行折旧。按照国家现行固定资产使用年限，采用分类计算折旧，残值率按4%计算。固定资产其他费用折旧年
8、为年，残值为0。（5）摊销费用计算 无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销。由于本项目中其他资产为0，因此其他资产摊销费用也为0。（6）企业管理费计算 企业管理费为营运收入的2%。（7）利息支出 国家贷款的利息之和。 （8）企业经营过程中除去以上各种成本、费用之外的其他费用支出，估算为200万元。7、利润计算所得税税率按25%计算，法定盈余公积金提留按净利润的10%计算。具体利润分配情况见表3表3 利润分配表序号项目正常营运期34567821221营运收入1786 2381 2976 3041 3110 3182 4631 4794 2税金及附加99 132 165 169 173 177
9、257 266 3总成本费用2256 2297 2337 2287 2237 2187 1959 1963 4利润总额（1-2-3）-569-48474 585 700 818 2414 2565 5弥补以前年度亏损474 143 0 0 0 0 6应纳税所得额（4-5）442 700 818 2414 2565 7所得税106 168 196 579 616 8净利润（4-7）336 532 622 1835 1949 9盈余公积金、公益金34 53 62 183 195 10可供投资者分配的利润（8-9）302 479 560 1651 1754 二、 财务评价1 财务评价（1）财务盈利能
10、力分析财务盈利能力指标主要有项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值、项目投资回收期三项。通过编制项目投资现金流量表进行财务现金流量分析，各项评价指标计算如表4所示。表4 项目财务盈利能力指标指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率/%9.93%8.68%项目投资财务净现值（=8%）/万元2,921989项目投资回收期（含建设期）/年11.2512.02计算的项目投资财务内部收益率大于财务基准收益率，项目投资财务净现值大于零，以上指标表明项目具有较好的盈利能力。（2）财务清偿能力分析由于项目的融资方式采用国家贷款，贷款年限为12年，包括建设期，采取等额还本利息照付的还款方式。如果当年未分配
11、利润不够还贷，可使用当年以及往年所提取的折旧费用和摊销费用偿贷款。因此，该项目具有较好的债务清偿能力。（3）财务生存能力分析根据财务现金流量表（表5）可以看出，计算期内除投产前两年亏损之外，其他各年经营活动现金流入始终大于现金流出，说明项目有较强的财务生存能力。表5 现金流量表序号项目/年份建设期正常营运期12345621221现金流入1786238129763041463161631.1营业收入1786238129763041463147941.2回收固定资产余值4531.3回收流动资金9162现金流出79428530170291110361040116011732.1建设投资7826782
12、62.2流动资金00916000002.3经营成本1167046877788708729039072.4营业税金及附加00991321651692572662.5维持运营投资3税前净现金流量-7942-853084147019412001347049904累计税前净现金流量-7942-16472-16388-14918-12977-1097727225322155调整所得税123111991674404686税后净现金流量-7942-8530-40135918421834303045227累计税后净现金流量-7942-16472-16512-15152-13310-114762222026742（4）不确定性分析本方案从建设投资、经营成本和营业收入等几个方面进行敏感性分析。计算结果如表6，并作出财务内部收益率的敏感性分析图，如图1，图2。表6 财务敏感性分析表变动因素变动范围敏感性分析指标FIRRFNPV(万元)税前税后税前
