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1、学生姓名与学号：刘琦（10241074）课程名称 :财务管理课程专题研究报告（1）：公司财务分析公司名称: 金融街控股股份有限责任公司 股票代码: 000402所属行业: 房地产开发经营代码SIC:7210学院:经济管理学院授课时间:2011-2012学年 第一学期 (64+16课时)专业与班级:小组成员姓名（学号）:组长姓名（学号）:本次报告主笔人:任课教师:小组全体成员签名: 提交日期:承诺本报告是在小组成员沟通与讨论的基础上由本人完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。报告完成人姓名与签字：小组成员姓名与签字：小组成员
2、姓名与签字： 报告摘要我们小组财务状况分析研究报告主要以金融街控股股份有限公司（000402）为研究对象，结合整个房地产行业的发展状况，主要运用比较分析法和因素分析法，使用了财务比率分析，杜邦财务分析体系，现金流量分析体系等工具。具体过程分为三个层次：一为行业宏观分析，结合了国家宏观经济背景，以及行业数据来综合分析地产业的发展现状和前景，了解金融街在行业中的地位，判断其发展战略是否合理，以及发展前景是否良好；二是对公司的资产自然状况进行分析，目的在于总体上了解金融街的经营状况和财务状况，判断财务问题的大致方向；三是利用以净资产收益率为核心分析体系和现金流量分析体系这两个工具，遵循“以问题为导向
3、”的分析原则，结合金融街的经营数据，对财务状况进行详尽的分析，发现公司可能存在的财务问题，并找出财务问题背后的经营原因，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策依据，并以外部投资人的角度评价企业的财务状况，提供股权投资建议和债权投资建议，最终实现企业价值最大化。报告期内，公司积极应对政策调整和市场变化，抓住机遇促进公司持续发展。公司加强政策研究和市场变化的反应速度，统筹安排项目开发、销售节奏，积极推进重点项目的销售，全年实现房产销售合同金额约162 亿元。同时坚持商务地产为主导的战略，立足北京，在已进入的城市进行深耕，通过项目收购、招拍挂等多种方式积极开展项目储备工作，获取新项目约202 万平方
4、米。加大销售回款速度，积极研究多种融资渠道和融资方式，积极探索在项目层面的合作模式，在合理控制资产负债率水平的情况下，确保公司现金流安全。在保持业务积极发展的同时，强调公司的依法合规经营，强调公司的社会责任和法人责任，强调各种资源的有效利用，保证公司持续稳健的发展。2010年，2010 年，公司完成总开复工面积289 万平方米，其中新开工面积98 万平方米，竣工面积74 万平方米，实现营业收入约81.1亿元，其中其中房地产开发业务收入约73.8亿元，增长43.39%，物业租赁收入约4.43亿元，增长52.91%，物业经营收入约2.86亿元，增长17.94%，归属于母公司所有者的净利润约17.8
5、亿元，增长30.52%。整体水平较2009年，有明显的提高，这取决于公司做出的相关决策，而且也同时证明了这些策略的正确性。 我们小组通过对金融街控股股份有限公司2008-2010三年来的资产负债表、利润表以及现金流的分析中，发现公司三年来净利润平稳增长，偿还短期债务的能力提高，公司总体实力处于行业前列。当然，也存在着许多问题当然也存在着许多问题。2009年房地产行业在金融危机过后在国家政策的带动下恢复迅速，金融街控股和其他房地产企业一样大量购进土地，但大规模购进项目使得资金投入较大，易引起资金链出现断裂。而存货数量大大增加，导致经营活动产生的现金流量净额连续三年为负，资金压力增大，且自2008
6、年公司增发了股票进行融资，但使用公开发行股票方式会向市场发出消极信息后，市场上股价引起波动，影响了公司市值，使得金融街控股并没有找到一个很好的办法解决融资压力问题。同时大量存货造成营运资金紧张已带来了企业经营的高风险。普通企业会依赖出售存货或举借新债偿还到期债务，但金融街控股的存货多是难以出售流通的土地，企业面临很大的偿债风险。另外，金融街控股过高的成本造成了一定程度上的资金浪费，也是一个亟待解决的问题。 报告期内，公司深入推动成本优化，通过开展成本对标，建立成本和市场价格数据库，严格控制项目成本，确定最具性价比的部品选择和工艺标准方案。因此，公司的业绩有所回升。在未来，公司应针对现阶段公司所
7、存在的经营和管理问题，并合理分析取舍利益与风险，理智看待存货，调整公司扩张速度。并根据国家宏观政策以及政府出台的涉及住房问题的相关文件，加大保障性住房的建设力度，采取各种策略积极促进销售，增加营业收入，消化库存，优化运营，开展成本优化，加强对应收账款、存货以及期间费用的管理，进一步拓展融资渠道，获得资金支持，以扩大规模，实现企业价值最大化。目 录 承诺III报告摘要IV1. 近年来公司经营与财务概况11.1 公司概况11.2 公司近年来经营状况11.3 公司目前财务状况12. 以净资产收益率为核心的分析22.1整体分析22.2 盈利能力分析22.3 资产营运效率分析42.4 偿债能力分析72.
8、5权益变动分析103. 现金流量分析113.1 现金流量结构分析113.2 现金流量的保障能力分析153.3 现金流量创造能力分析154. 公司存在的主要财务问题分析164.2 财务问题说明165. 财务问题的经营相关性分析185.1 公司经营对财务状况的影响185.2 经营策略对财务政策选择的影响196. 分析结论与措施206.1基于公司管理层视角的分析结论206.2 基于外部投资者视角的分析结论217. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整227.1 小组沟通与讨论说明227.2 对小组沟通与讨论的建议228. 参考文献229. 附录23参考文献附录1:金融街控股份有限责任2008-20
9、10年度资产负债表附录2: 金融街控股份有限责任2008-2010年度利润表 附录3： 金融街控股份有限责任2008-2010年度现金流量表 29 Course group director: Ma Zhong财务分析报告金融街控股股份有限责任公司（000402）1. 近年来公司经营与财务概况1.1 公司概况公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进行了整体资产置换；2000年5月24日，华西包装集团公司办理了将其所持4869.15万股公司国有法人股全部转让给金融街集团的股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有本公司股票，金融街集团持有本公司全
10、部国有法人股。2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员。自2000年8月8日起，公司更名为金融街控股股份有限公司，公司股票简称由“重庆华亚”更名为“金融街”；2001年4月公司将注册地由重庆市迁至北京市。现在，金融街控股股份有限公司（000402SZ），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司。公司从事的主要业务是房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、
11、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊。公司积极参与市场化竞争，逐步实现市场化经营。通过在重点城市的核心地段打造高品质和标志性建筑，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。1.2 公司近年来经营状况2008 年，经中国证监会证监核准，公司实施了2007 年度公开发行股票方案。以27.61 元/股的价格公开发行30,000万股A 股。由于上述变化，公司总股本由发行前1,078,451,644 股增至发行后1,378,451,644 股，
12、增发股份于2008 年1 月25 日在深圳证券交易所上市。2009 年公司实施了第一期公司债券发行方案，当年9 月15 日，本次发行的3 年期和5 年期品种债券分别在深圳证券交易所上市。近五年来，公司总资产年均增幅达到50.1%，净资产年均增幅达到57.2%；收入年均增幅达到33.9%，净利润年均增幅达到35.1%。累计开发面积超过千万平方米，业态涉及办公楼、商业、酒店、公寓、住宅等，其中商务地产比例超过70%。这些年来，公司不可避免的遇到了商务地产自身业务特点带来的发展压力：第一，商务地产相对住宅开发周期长，周转速度慢；第二，持有物业短期会沉淀大量资金，较长的培育期会为公司的短期业绩造成一定
13、压力。为了解决上述发展过程中的问题，公司转变经营方式、转变服务理念、转变价值观，通过管理提升、产品创新、服务创新、融资渠道创新实现经营能力和盈利能力提升，实现公司当期效益。公司的业务模式由最初单纯的土地开发向房地产开发转变，再由房地产开发向“房地产开发+持有经营”转变，逐渐形成具有公司特色的可持续的发展模式。1.3 公司目前财务状况目前，公司坚持商务地产为主导,适当持有优质物业,以快速销售型项目为补充总资产达到542亿元，净资产约170亿元，主营业务收入达81亿，。2010年底，公司持有本公司股权80360.65万股，持股比例为26.55%，每股收益为0.59元，市盈率（LYR）为10.7。公
14、司目前842万平米土地储备中32%是商务地产,预期未来占比将提升至70%,利润构成也将相应提升,未来项目拓展将以商务地产为主。目前公司自持物业64万平米,主要分布在北京金融街和天津和平区,未来自持物业上限将有望从净资产的70%提升至100%,规模及占比将稳步提升,对绝版商务地块公司未来将以自持为主,非绝版核心地块虽然珍贵,但考虑到现金流等仍将开发与自持并举。目前公司自持物业盈利能力较好,金融街区域平均租金240元/月,较可比的国贸商圈租金高30%,较中关村区域高40%,且近2年部分租约到期租金水平仍将大幅提升。销售型项目作为现金流重要的补充,其中价值较高的项目未来仍将以利润为导向,盈利能力一般
15、的项目将更侧重现金流贡献。公司、客户、政府三赢模式是公司开发商务地产的核心优势。公司为客户开发产品;客户为政府创造就业、拉动经济、产生税收;政府出让土地,并为客户提供适当的优惠政策;公司、客户与政府三者利益一致。公司和政府良好的合作关系以及庞大的客户资源都决定了公司核心区域拿地有较强优势。2. 以净资产收益率为核心的分析2.1整体分析净资产收益率也叫股东权益净利率，它反映单位股东资本获取的净收益，具有非常好的综合性，概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。以净资产收益率为核心的财务分析体系的特点是：以净资产收益率为起点，分别按照分析营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数这三条路径，分析影响公司净资产收益率变化的主要因素，发现企业存在的财务问题和经营问题，以对公司的价值进行有效的管
