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1、第七章 长期趋势法,7-1 基本原理,一、概念,利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。,将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。,7-1 基本原理,价格无明显季节波动的房地产 拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。,二、适用条件,1、评估房地产价格； 2、市场比较法中交易日期修正； 3、收益法中对未来净收益等的预测； 4、假设开发法中预期价值及成本等的预测； 5、填补某些房地产价格
2、历史资料的缺乏； 6、地产价格发展趋势的比较。,三、作用,房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。,四、长期趋势法的理论依据,四、长期趋势法的操作步骤 4
3、个步骤进行： 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； 整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； 观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)； 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。,年份,价格,2011 2012 2013 2014 2015 2016,A,B,房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低
4、无关,7-1 基本原理,7-2 预测方法,一、直线趋势预测法,1、平均增减量法,逐年上涨额平均数,预测值：,y2006=8150+335=8485,y2007=8150+3352=8820,d=3200.1+3300.2+3500.2+3400.5=338,2、直线平均法,y,x,0,趋势线,实际线,（x1，y1）,（x2，y2）,ya+bx,借用两点求直线方程,价格单位：万元/ m2,3、最小二乘法,ya+bx,某房地产的成本（万元）, 0 43.42 60 12.56,n=9,二、二次抛物线型预测法,y=a+bx+cx2,Y=8397+1857x+152 x2,2004年价格=8397+1
5、8574+15242=18257元/平方米,2005年价格=8397+18575+15252=21482元/平方米,三、平均发展速度预测法,2004年价格=55001.088=5980元/平方米 2006年价格=55001.0883=7083元/平方米,运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发展速度对估价越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就更能使评估价值接近或符合实际。,四、移动平均法,借以消除短期波动影响,移
6、动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。,1、简单移动平均法 某类房地产2006年112月的价格如表8-5中第2列所示。 具体的计算方法是：把15月的价格加起来除以5得684元/，把26月的价格加起来除以5得694元/，把37月的价格加起来除以5得704元/，依此类推，计算结果见表8-5第3列。然后根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，计算结果见表8-5第4列。,2、加权移动
7、平均法 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对房地产实际值进行加权的理由，与在前面平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。,五、 长期趋势法的作用 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。 此外还有一些其他作用，例如： 用于收益法预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率等； 用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整； 用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。,本章小结,长期趋势法基本原理 运用方法,
