《房地产项目可行性分析存在的问题及对策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目可行性分析存在的问题及对策（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产项目可行性分析存在的问题及对策(摘要房地产项目的前期工作对工程造价的影响最大。从项目前期的决策阶段和设计阶段分别讨论对工程造价的控制和管理,重点论述设计阶段。深入分析目前设计阶段工程造价管理中存在的问题,并提出一些相关对策,树立一种新的工程造价管理理念。 房地产开发是一项综合性的技术经济活动,投资大,建设周期长,涉及面广,风险大,造价的控制贯穿于全过程。大量的工程实践表明,对工程造价的影响,主要在于工程前期工作,即决策阶段和设计阶段。而施工阶段影响工程造价的可能性却只有10% ,这是因为施工阶段是“按图施工”,在施工阶段所进行的造价控制不是控制工程成本,而是控制施工中可能增加的新工程费
2、用,因为决定工程项目造价多少,在设计阶段早已确定。加强房地产领域工程造价管理,可以降低房地产开发商的成本,有利于抑制步步攀高的房地产市场价格,使更多的老百姓得到实惠,同时也有利于房产开发企业利润的提高和市场竞争力的增强。本文立足于工程前期,主要论述在决策阶段和设计阶段对房地产工程造价的控制和管理,树立一种新的工程造价管理理念。 一、决策阶段的造价控制 投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证,也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。正确的决策是控制房地产工程造价的前提。为了合理降低工程造价,提高企业效益,开发商必须对当前动态的房地产市场进行深入、仔细的调查,对国家经济未
3、来发展及房地产行业走向进行预测研究。在决策阶段,主要作好以下工作: 重视可行性研究。可行性研究是项目投资决策的科学依据,房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。但是,目前一些房产开发企业由于是首次涉足该行业,没有相关经验,故委托设计单位进行可行性研究。而一些设计单位为了接到该项目的设计业务,便将可行性研究价格降得很低,甚至免费。有些设计单位并没有遵循科学的原则编制可行性研究报告,而是套用以前的其它类似项目的可行性研究报告文本,仅仅将其中相应的工程概况、数据作一下修改而已,这样的可行行研究报告根本没有针对该项目的特点,几乎千篇一律。更有甚者,设计单位完全按照建设单位的意见得出结论,
4、建设单位说可行研究结果就可行,建设单位说不行研究结果就不行。有的设计单位为了该项目的设计业务,硬是将不可行结论改为可行。所以,这样编写出的可行性研究报告是否可信就很值得怀疑了。为了降低投资风险,合理控制工程造价,建设单位必须高度重视可行性研究,委托社会化、专业化的咨询公司的同时,要积极参与其中,科学决策。从造价管理的角度来讲,可行性研究工作必须科学进行工程项目的效益分析、认真编制工程投资估算。由于项目在决策阶段还只有雏形,所以该阶段的投资估算比较粗略,误差较大,供开发商决策参考。如果估算的造价超过了开发商拟投入的资金总额,就应考虑调整规模或标准。投资估算还要参考类似工程,同时结合新项目的建设地
5、点、交通状况等情况进行编制。此阶段的投资估算作为今后工程造价控制的目标限额,原则上不应突破。在可行性研究阶段,应仔细研究找出对工程造价影响较大的因素,尽早制订其应对措施,控制开发项目的造价,降低工程成本,在一定程度上抑制目前飞涨的房价。 二、设计阶段的造价控制 拟建工程项目经过决策立项后,设计就成为工程建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着工程的建设质量、投资的回报和工程的效益。设计是对开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,确定建筑物的平面布置、外观、结构形式、设备材料的选择及装修标准等。设计是经济与技术相结合的环节,也是开发商有效控制开发项目工程造价的重点阶段。设计者笔下线条的长短、
6、数字的大小,意味着开发商投资的多少。虽然设计阶段对工程造价有很大影响,但是目前对该阶段的工程造价管理还是薄弱环节。原因有以下几方面: 第一,开发商普遍对建设项目设计阶段的造价控制重视不够,或是开发商缺乏这方面的专业人才,对设计方案的经济合理性很少过问,造成了设计单位对工程造价的漠视。为了赶工程进度,有的开发商并不按科学的建设程序办事,经常出现施工图还没有通过审查、施工许可证还没有办好就开始施工,特别是基础工程,这就为后面的返工浪费埋下了隐患。 第二,设计人员专业水平有限。由于我国建筑设计人员没有严格的准入制,一些设计人员专业水平较低,但是工程质量责任重大,造成很多设计人员设计中过于保守,盲目加
7、大安全系数,钢筋水泥堆砌过多,几乎没有考虑工程的经济性。而且,我国高校的大学相关专业一般没有开设工程经济类的课程,这就造成了很多设计人员缺乏经济分析的专业能力,只有少数经验丰富的老工程师可以凭经验判断方案的经济性。 第三,一些设计单位管理不善。由于最近几年房地产行业蒸蒸日上,设计单位业务饱和甚至过饱和,设计单位发展过快,管理水平没有跟上来,加上建设单位为了缩短工期,不断催促图纸,所以经常会出现图纸漏洞颇多。如各专业图纸不配套,缺、漏、错等现象时有发生,如果审图不严,其结果带到施工阶段,使施工现场的会签、变更、返工现象屡见不鲜,导致浪费严重,决算超预算。第四,设计收费机制不合理。上世纪末很多工程
8、设计费都是按工程造价收费,工程造价越高,相应地设计费也就越高,所以,设计单位根本不会为建设单位考虑降低造价。近些年设计收费方式有所改变,一般都是按建筑面积收费或是设计费包干,没有与工程质量或者工程造价挂钩,所以,不利于工程造价的降低。第五,审图工作忽视工程造价。不管是初步设计审图还是施工图审图,审图方都只是严格抠相关国家标准和建筑规范,确保工程符合各专业要求,保证工程质量,但是从不会审查工程的经济性。 设计阶段对工程造价的影响可达90% ,为了在设计阶段加强工程造价管理。所以,笔者认为在设计阶段可采取如下措施: (一)实行招标设计。实行设计招标,可多方面择优选择设计方案,但应注意不要把设计费报
9、价作为选择设计单位的决定因素,因为设计费在整个项目投资中只占到1% 左右。评标时应更多注重设计单位资质水平、工程业绩,甚至项目组负责人和该项目的主要设计成员的工程经验、专业水平等也最好考虑到。通过设计招标竞争,对提高设计质量,最大限度地减少设计变更,缩短建设工期,提高设计概算和施工图预算的准确性,防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算) ,具有重要意义。 (二)积极推行设计监理制度。加强对设计的监督与审查,包括工程质量和工程造价两方面的监督和审查。发挥监理单位技术、经济方面人力资源的优势,对设计全过程实施监理,力争使项目的设计方案达到最优化,最好要求设计单位设计两三个方案或者是两三种
10、结构形式,进行比较,综合考虑其工艺、技术、施工和造价等因素,选择最优方案。由于钢材价格对工程影响很大,而钢筋的用量在设计阶段已确定,所以在设计阶段最影响工程造价的是结构设计,结构形式的选择和结构工程的经济论证就更为重要。对设计方案、结构选择、材料的选用、设备的选型、建设标准的选择等影响投资的重要因素做出决策时,设计人员应该作好分析评价,征求开发商的意见和认可,尽量减少施工过程中因设计变更而导致费用增加或工期延长的情况。设计监理的严格执行,可将设计中存在的错、漏、碰的现象消灭在设计阶段,以提高设计质量,有效控制工程造价。 (三)实行限额设计。目前有的房产开发商已注意到设计阶段对造价的巨大影响,开
11、始对设计单位提出限额设计的要求。限额设计不能不顾工程质量一味地考虑节约投资,也不能简单地将投资一刀切。而应将审定的投资额和工程量进行分解,按比例分配到各专业,各专业再进行经济性分析,突破限额的专业就进行调整,在保证工程质量的基础上设计优化,如果在最优化的情况下还不能满足限额要求,就合理调整限额。通过层层限额设计,实现对投资的控制与管理。虽然限额设计是设计阶段控制造价的有效措施,但如果限额设计的目标值缺乏合理性,或者没有科学限额,那么效果就会适得其反。 (四)应用价值工程。在价值工程中,价值的定义为 可见,价值工程包括三个基本要素,即价值、功能和成本。价值工程中的价值的含义有别于政治经济学中所说
12、的价值(凝结在商品中的一般的、无差别的人类劳动) ;也有别于统计学中的用货币表示的价值。它更接近人们日常生活常说的“合算不合算”、“值得不值得”的意思,是指事物的有益程度。它正确反映了功能和成本的关系,为分析与评价产品的价值提供了一个科学的标准。房地产领域应用价值工程能正确处理质量和成本的关系,建设产销对路项目,不断提高工程的价值,使企业和消费者都获得好处。运用价值工程,提高价值(V) ,可以在保证工程功能( F)不变的情况下,降低工程总成本(C) ;提高价值(V) ,也可以在保证工程成本(C)的前提下,增强工程的功能( F) ;同样,运用价值工程,以提高价值(V)为目的,可以在适当降低工程功
13、能( F)的情况下大幅度降低工程总成本(C) ;也在适当增加工程总成本(C)的情况下大幅度提高工程的功能( F) 。例如,根据各地相关政策,具一定规模的房地产项目必须建一定面积的人防工程,而在一些城市,又要求按户计算设置一定比例的停车位。根据价值工程,可以适当加大基础埋深,建平战结合的人防工程,战时用于人防,平时停车,在土地有限的情况下,即完成了政府的人防指标和停车位的指标,又可以出租车位创造经济效益,还可以方便业主停车。可以说将价值工程发挥的淋漓尽致。 因此,加强对项目前期研究工作的重视已刻不容缓。地产市场是个动态市场。无数的教训已经使许多开发商认识到了市场研究的重要性，但这种急于了解市场的
14、心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱，却形成鲜明的对比。少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的、系统的调查,市场调查中开始引入科学的调查理论。首先，房地产产品研发阶段离不开市场调研。发展商寻找投资机会，事先对一个城市的整体房地产开发形式有个大致的了解而在圈定地块之后，则要对涉及地块及项目的相关因素进行市场调研分析。其次，在房地产投资建设过程中需要市场调研跟进。房地产开发项目往往有着较长的周期。在项目投资建设过程中市场时时在变化，将可能使项目原来的定位与市场产生偏差，此时决策层如果看到了这种市场变化，就可以适当地调整项目开发的周期、开盘销售时间和项目运做计划等。学会规避法律风险我国
15、行政法律体系，特别是房地产法律、法规和规章比较繁杂，专业l生较强。作为房地产开发商不仅要熟悉和掌握房地产专业法，还必须谙熟相关行政法律。否则，处理不当，行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在开发前期阶段、开发实施阶段、竣工验收阶段、销售阶段均存在行政法律风险。那么，如何防范房地产行政法律风险呢?第一，房地产开发商必须配备谙熟行政法律包括房地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才。目前，作为房地产开发商要配备这方面专业人才还有困难。现在比较捷径的方法是，房地产开发商聘请专业律师。为适应市场发展需要，律师服务正向专业化方向的快速发展，房地产专业律师也应
16、运而生。第二，房地产开发商要会用律师。聘请专业人员的目的就是运用其专业特长，但实践中应特别注意“会用”。要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。国际上通行的一个旧例是：一件事或一个项目，要准备三个文件：一是可行性研究报告；二是市场调查报告；三是法律意见书。还有一句话：言出律师口，文出律师手。可以说这是对如何用律师的高度概括。用律师的目的是预防风险发生，即使发生风险也有相应对策，以弥补风险可能产生的损失。第三，房地产开发商应规范运作。基于行政法律体系繁杂和专业性强，特别是，我国房地产专业法律、法规、规章处于逐步完善的特殊性和行政处罚的严厉性，房地产开发商在开发过程中，要力求规范运作。参考文献 1 姜薪萍,关于房地产开发项目工程造价管理的思考 J ,企业经济, 2004, 287: 32 - 33。
