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1、碧桂园十里金滩调研分析报告 2013年11月 目录 一、总述篇 二、区位篇 三、项目篇 四、营销篇 五、蓬莱碧桂园项目简析 一、总述篇 海阳碧桂园十里金滩项目开盘数据： 开盘时间：2013年8月18日 开盘成交套数：4800套 开盘成交总金额：28亿元 开盘联动城市:北京、上海、武汉、沈阳、兰州等遍布全国的11个认购点同步开启 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 1、开发模式 l 低价取地，大规模开发造城 包括十里金滩在内，碧桂园项目大多选址三、四线城市新发展中心、以及一 、二线城市的潜力发展区域。大体量、低价获取土地，大规模开发建设。 l快速造城，配套先行 碧桂园自主造城能力极强，
2、年开发能力可达千万平方米；项目平均在开工1- 2年内便可首批交付使用；由于项目多位于郊区，因此碧桂园以配套先行的理 念，使交通、商业、教育、医疗等配套率先建成并投入使用。 l低价、批量入市，实现快速销售 项目在获取预售证后，会全数投放于市场。为实现快速销售，通常以低于当 地市场均价的价格水平入市，尽可能实现开盘售罄。 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 2、营销 l 准确定位及清晰的营销诉求使营销迅速进入动作执行轨道 碧桂园十里金滩定位及主诉求：青岛东 中国度假刚需第一城 l 认筹高优惠 认筹缴纳1万元，抵两万后享受开盘65折优惠。 l 销售人员高佣金激励 固定成交佣金提成为1.2%
3、；单套最低佣金近2000元；以数倍于市场佣金的水 平提振销售积极性。 l 庞大的销售团队 现场十组销售团队，每组十人，共100人；外展及拓展销售人员共计接近千人 。 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 3、全产业链运营 最大限度控制成本 从拿地开发、规模化生产到快速营销在一年内可以全部搞定。从采购成本及 时间上进一步反哺开发方面的利润。 l 拥有近千人的设计院 l 拥有行业内前三甲的管桩厂 l 旗下拥有总包一级资质、建筑幕墙设计及施工二级资质、机电安装三级资 质的建筑公司 l 自有推广创意中心 l 自有楼书及其他印刷品印刷厂 l 自有现代家具公司 l 其他方面也建立起强势的集中采购体
4、系 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 4、现场呈现及服务前置 l 示范区震撼呈现 大规模示范区，短时间快速呈现；景观、道路、果岭、风情街、水域、海滩、 样板间等多维度实景震撼兑现，有力支撑客户大量导入及入筹。 l 星级物业前置 门岗、安保、服务等物业人员全面进入现场工作状态；物业服务前置，到访客 户提前感受到碧桂园星级物业的服务标准，增强购买信心。 一、总述篇 碧桂园十里金滩项目成功要素总结： 5、工程支撑 项目4月动工，7月13日示范区正式开放，3个月左右时间完成近30万平方米的 示范区建设，为项目销售提供有力的现场支撑。包括道路、景观、销售中心、 样板间、室外泳池、沙滩设施、商
5、业街等。 二、区位篇 1、项目区位 碧桂园十里金滩，位于烟台及青岛之间，国家“十二五规划”半岛蓝色经济圈 核心区丁字湾。 南面黄海，西临丁字湾跨海大桥，享十里海岸线。 项目行政区划隶属于烟台海阳市，但推广上冠以青岛。 二、区位篇 2、项目交通（1）轨道交通 l海青（海阳至青岛）城市轻轨正筹建中，十里金滩距离规划建设中的辛安 镇站点仅3分钟车程，预计通车时间为2018年。 l海青轻轨未来与青岛地铁2、4号线实现换乘，快速抵达青岛中心地段 l轨道交通是未来居民出行的重要工具之一，但目前还在规划筹建阶段 二、区位篇 2、项目交通-（2）高速路网 项目地处胶东半岛核心地区，周边有青银、青威、青新、青兰
6、等高速路网交 错，1.5小时内可达青岛市区、烟台及威海等城市。 二、区位篇 3、城市配套 项目地距离海阳市区约30公里，周边以荒地及自然村庄呈现，集中的生活配 套、学校、医疗、公共交通以及娱乐配套处于空白状态。 二、区位篇 4、重点不利因素核电站 海阳核电站，位于海阳市东北方向22公里处，电厂三面环海。距离烟台市93公 里，青岛市108公里。距离十里金滩项目42公里。2014年建成开始正式发电。 核电站的修建对于区域内、外的客户还是具有一定的影响。 三、项目篇 1、项目整体概况（1）基础指标 占地面积460万平方米 开发周期项目预计开发周期为8年 容积率0.68 主要产品 临海别墅、海景公寓、
7、海景洋房 、风情商业街、星级酒店 装修情况 精装，公寓1000元/平，别墅 2000元/平 车位 基本达到1:1，高层地下车库， 别墅地上停车 总套数约60000套 首期入市约5000套，全线 产品入市，包括海景公寓 ，临海别墅、园景洋房及 海景洋房。 三、项目篇 1、项目整体概况（2）开发节奏及年度目标 l项目整体开发节奏 项目总规划占地7000亩，首批拿地1500亩；剩余土地将陆续获取； 2013年3月土地摘牌，4月动工建设，8月首批入市； 2020年全部开发完毕。 l2013年年度销售目标 计划本年度最高销售目标60亿元，即首批产品去化近90%。 计划首期推盘5000套，以快速走量为销售
8、目标，实现快速回款。 三、项目篇 2、产品规划（1）产品业态分布 充分利用资源，打造实用型及多样化的产品组合。 l 项目规划有住宅、酒店、 公寓、商业街四种业态 l 所有的别墅均为双拼别墅 l 商业包括英伦商业街及公 寓楼下的酒吧风情街 海角一号。 l 海景住宅均为为蝶形设计 ，可以使更多视角获得景 观视野。 三、项目篇 2、产品规划（2）产品指标 首期规划产品约10782套；其中以海景洋房及园景洋房为主；而墅产品则是以2层 的双拼别墅为主。预计首次推盘5000套，将涵盖所有产品线。 层数户型结构面积均价（精装标准）总价套数比例 别墅3钻石墅4室3厅4卫406不销售（不低于3000）60.06
9、% 3双拼13室2厅3卫171-1737900（2000）135640.62% 3双拼23室2厅3卫1707900（2000）134600.58% 2双拼32室1厅2卫1258300（2000）1035385.18% 小计6686.43% 海景洋房323梯6户3室2厅1卫796000（1000）473843.70% 3室2厅1卫876000（1000）521921.85% 323梯8户2室2厅1卫67-715600（1000）38204819.73% 323梯10户1室1厅1卫505800（1000）294484.32% 1室1厅1卫395800（1000）228968.63% 1室2厅1卫5
10、15800（1000）294484.32% 1室2厅1卫465800（1000）264484.32% 小计0486446.85% 园景洋房182梯5户67-834280（1000）32144013.87% 312梯5户83-974280（1000）38341032.85% 小计485046.72% 总计10382 酒店式公寓765600（1000）42400 三、项目篇 2、产品规划（3）洋房产品户型（39-97平米） 海景洋房 l观景洋房外立面诶现代简约风格，外檐为真石漆 l为景观资源最大化，所有楼座均为蝶型设计 l大部分户型虽不方正，但是利用率较高 l所有户型均有阳台设计 l对于北方城市而
11、言，客户对于这种结构造型的采光度还 有一定抗性 三、项目篇 2、产品规划（4）洋房产品内部装修 三、项目篇 2、产品规划（5）3层双拼户型（171平米，3室2厅3卫） l地中海立面风格，文化石及真石漆 l首层无卧室，赠送约200平院子 l2层为1个主卧套设计，并有一小楼台 l3层设有两个普通卧室并有1小楼台及1个小阳台 三、项目篇 2、产品规划（6）2层双拼户型（125平米，2室1厅2卫） l地中海立面风格，文化石及真石漆 l首层1个卧室，赠送约180-220平院子 l2层为1个主卧套设计，及两个露台，其中较大楼 台面积约为24平，可供业主进行户外活动 三、项目篇 2、产品规划（7）双拼别墅外
12、立面及内部装修 三、项目篇 2、产品规划（8）商业街 项目规划了两处商业街，分别为英伦风情 街及海岸商街。共计约2万平方米。 商家业态规划为超市、工艺品店、酒吧、 餐厅、面包房、银行等便民商业业态。 三、项目篇 2、产品规划（9）钻石墅（ 406平米，4室3厅4卫） 钻石墅 l欧式风格，外立面全石材雕花，尽显贵气 l首层2个室内停车位，两个阳台，无卧室 l2层为2个主卧套，3露台设计，面海阳台设有室外浴缸 l3层为1个主卧套设计，面海一侧为大露台 三、项目篇 2、产品规划（10）钻石墅外立面及内部装修 三、项目篇 2、产品规划（11）海景公寓及星级酒店 海景公寓 星级酒店 l现代风格外立面，海
13、景资源极佳 l共有公寓约400套，单位面积为76平 l户型公摊面积大，进深较大 l配有景观阳台 三、项目篇 3、景观规划（1）景观主题 项目立足于打造“中国度假刚需第一城”的目标 ，演绎一处“山与海，阳光与沙滩，建筑与绿化 ”完美结合的纯美社区。 项目景观规划： “十里延绵海滩，比肩澳洲黄金海岸的中国海景” l 背靠虎脚山南临大海，居住在山海环抱的自然中 l 具有最长300米的退潮海滩 l 拥有长达5公里的金沙滩海岸线，漫步其间，心 旷神怡 l 引海入社区，形成六岛一陆的规划 l 大面积滨海果岭设计，6倍于平地景观面积 三、项目篇 3、景观规划（2）园林小品 园林小品以海洋元素为主题，巨大奇趣
14、的海螺、 海星等摆件点缀丛林，海豚、海礁等雕塑遍布社区 ，更以“四季有景景不同”的理念规划园林，全冠 移植名贵银杏、国槐、雪松等高大乔木，重金运用 泰山石点缀其中，共同打造灌木、时化、绿茵六重 立体园林景观。 三、项目篇 3、景观规划（3）海滩游乐园 项目未来将规划两大亲海功能区，提供多种海滩娱乐设施；并建有娱乐中心、养老中心，以及 沙滩体育中心。 三、项目篇 4、项目自身配套 l 五星级标准酒店：私家滨海会客厅，碧桂园是国内规模最大，实 力最强的星级酒店集团之一； l IB国际学校：无需报读海外预科就可升读世界名校。国际文凭组 织成员学校，学历被全球2500所大学承认。 l 英伦商街、海岸酒
15、吧街：1万平英伦风情商业街以及拥有主题酒吧 、咖啡屋、书吧的海岸酒吧街构成您家门口的休闲购物乐园 l 温泉运动中心：社区勘探出3个温泉眼，可供2000人以上同时使 用；拥有温泉泡池、室内泳池豪华影院等设施。 l 游艇俱乐部：国际一流码头标准，提供大中小型游艇停靠、维护 及娱乐服务。 l 海滩乐园、拓展基地：两大亲海功能区，提供多样化海滩娱乐秀 场，设有娱乐中心、体育中心及养老中心。 l 果岭园林、三大滨海公园：大手笔堆坡造景、五重立体景观园林 ；虎脚山公园、湿地公园、中心公园尽享生态健康。 l 精装发售、社区配套地暖：所有产品均拎包入住；社区自身配套 地暖，节能环保，安全省心。 l 社区专线巴
16、士：为业主出行提供便利。 四、营销篇 1、项目定位（1）整体定位 青岛东 中国度假刚需第一城 碧桂园十里金滩 更丰富的度假产品，更多的选择 青岛市区海景房的价格，享受青岛东原生海湾 全线精装入市，使拥有者最便捷享受滨海度假 生活 四、营销篇 1、项目定位（2）区域、产品、品牌定位 区域 产品 品牌 胶东半岛，北方地区传统滨海旅游度假区域 丁字湾，国家“十二五规划”重点批复发展地区 胶东半岛度假圈，拥有诸多除海滩外旅游度假景点 轨道交通规划，助力区域价值提升 青岛东，滨海旅游度假大盘 产品线丰富，别墅、观景洋房、商业街、星级酒店 配套完善、学校、酒店、生活娱乐、温泉中心。 刚需面积规划，更广泛的受众群体 碧桂园，中国驰名商标 国内知名酒店管理集团之一 旅游地产专家，专业旅游地产缔造者 运营开发产业链，整体品质保障 四、营销篇 1、项目定位（3）形象定位 就如爱琴海一样美丽 以闻名世界的爱琴海，唤起人们对世界级 滨海度假生活的憧憬。 青岛 需要一个伟大的临海建筑群 临海、规模化建筑；国际顶级湾区均有大规模建筑 群，以此
