《德合初期定位汇编》由会员分享，可在线阅读，更多相关《德合初期定位汇编（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、德合商业广场项目 市场调研及策划定位报告 献给708090之生活空间 项目本体及周边分析 城市商业发展及商圈分析 个案调研及租金测算 客群及业态定位 公司简介及商务报价 目 录 4 附件 一 第一篇项目本体及周边分析项目本体及周边分析 一一、项目位置、项目位置 二二、项目本体分体、项目本体分体 三三、项目周边交通、项目周边交通 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 项目位于桐泾南路与解放东路交界处，周边小区众多，商业氛围较强。 一、项目位置 项目 位置 解放东路 地 铁 二 号 线 友 新 路 西 环 路 周边小区： 友联新村 友新新村 承新小区 长欣苑 锦邻缘 润达 城市恬园
2、新康花园 公园天下 金帝名园 鸿禧苑 周边小区 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 20000体量，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体。 二、项目本体 指标分类经济指标单位 用地面积13000 容积率3.5/ 建筑面积60000 建筑密度32.4% 绿地率30% 停车位500个 物业费2.00元 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 项目处于众多主干道交界位置，交通线路四通八达，十分便利。 三、周边交通 项目 位置 解放东路 地 铁 二 号 线 友 新 路 西 环 路 1KM1KM 公交站点 项目周边半径项目周边半径1KM1KM范围内公交站点众多，项目地处众多主干道交
3、界位范围内公交站点众多，项目地处众多主干道交界位 置，置，1515分钟即可快速通达苏州各大区域。分钟即可快速通达苏州各大区域。 公共交通线路： 游2 游4 游5 4路 45路 54路 88路 58路 43路 108路 63路 70路 60路 800路 900路 504路 325路 8 附件 一 第二篇城市商业发展商圈分析城市商业发展商圈分析 一一、总体规划、总体规划 二二、商圈分布、商圈分布 三三、发展现状、发展现状 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 一、总体规划 双城格局逐渐形成，高新区东部与姑苏区共同组成苏州主城城区 ，成为苏州市区最大的人口组团。 行政中心、商业中 心、
4、旅游服务中心 高新技术产业基地、 专业技术培训基地、 大学园、留学生船业 园研发试验园 市区各板块规划人口及发展方向 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 一、总体规划 在苏州市“十二五”重点建设区域中，短期内的具有规划优势。 重点提升地区古城区 重点新建地区 金阊、沧浪、平江3个新城的中心区域；生态科技城、高铁新 城、太湖新城、综合商贸城的核心区；相城活力岛地区、苏相 合作区新型工业化示范园、纳米科技园区等10个地区 重点挖潜地区 金门路地区、胥江两侧、虎丘地区、园区高铁站地区、湖西一 期工业地区、狮山片区、苏福友新片区、浒墅关工业区、滨江 新城中心区、木东公路东侧工业区、元和
5、塘两侧地区、黄桥街 道零散工业等12个地区 生态培育地区 以“虎丘湿地公园”为代表的五大绿楔、“两河一江”绿带、 漕湖生态园、荷塘月色公园、苏州太湖生态湿地公园、桑田岛 主题公园等10个地区建设 苏州市近期建设规划（2012-2015）公示内容摘要 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 二、商圈分布 苏州市商业网点总体布局规划苏州市商业网点总体布局规划 本案本案 苏州市商业网点总体布局规划苏州市商业网点总体布局规划 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 三、发展现状 以新兴房地产板块为主要聚集地的社区商业呈快速发展的态势，成为支撑 2010年以来商业发展的主要支撑力
6、。同时，由于城市消费市场稳定发展和交 通配套的改善，专业市场、新型百货载体也呈快速发展态势。 一批大型购物中心、百货店、综合超市、酒楼等商业网点的现代化程度已达到或接近 国内先进水平。 越溪、活力岛、湖东、浒关、金枫路等新兴房地产板块进入成熟期，配套的社区商业 开发量逐渐加大，成为支撑城市商业发展的主力。 市区单店营业面积超过5000平米以上的大中型综合超市超过20家，以大润发、家乐 福等超市品牌为主，华润万家、世纪联华等超市品牌扩张速度较快。 以影院和美食为代表的休闲娱乐商业街发展速度较快，2013年苏州的3D影院已超过 10家，在省内仅次于南京之后。 在城市退二进三要求和新的交通规划引导下
7、，专业市场开始了新一轮的聚集和升级， 出现了港龙叠石桥、新钱万里桥、港龙义务国际商品城等一批购物环境舒适、规模升 级的专业市场载体。 苏州市区商业网点发展现状 13 附件 一 第三篇个案调研及租金分析个案调研及租金分析 一一、个案调研、个案调研 二二、租金测算、租金测算 三三、租金建议、租金建议 14 附件 一 第三篇个案调研及租金分析个案调研及租金分析 一一、个案调研、个案调研 二二、租金测算、租金测算 三三、租金建议、租金建议 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 一、个案调研根据本案实际情况，选取项目周边5个典型案例进行重点调研 项目名称项目地址开店率 1F平均租金 （元/
8、平/月） 代表品牌 亿象城友新路1188号90%130 肯德基、金逸影城、家 乐福 世茂广场宝带西路1155号85%120 大润发、澳门豆捞、国 美电器 沧浪城沧浪区胥江路2号暂未开业180 美乐迪KTV、大渔铁板 烧 四季商业广场 新郭路和吴中西路交界85%115 鲤鱼门、绿杨馄饨、美 佳超市 新沧商贸中心吴中西路597号90%110建设银行、世纪华联 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 亿象城一、个案调研 项目亿象城 发展商：苏州园区华成房产 项目地址：友新路1188号 开店率：90% 代表租户：肯德基、金逸影城、家乐福 平均租金：一楼 130元/平方米.月 亿象城位于沧浪
9、新城，福星 路与南环西路交界处。总建筑面积近8 万方的商业项目，为城市核心一站式 商业中心，集吃、喝、玩、乐、够为 一体，荟萃了目前国际上的十大领先 业态。 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 世茂广场一、个案调研 项目世茂广场 发展商：苏州世茂投资发展有限公司 项目地址：宝带西路1155号 开店率：85% 代表租户：大润发、澳门豆捞、国美电器 平均租金：一楼 120元/平方米.月 世茂广场 北邻宝带西路， 南邻太湖西路，西邻范成大道，东邻 宴宫路。地处沧浪新城的核心区域， 交通极为便利。商业项目的一期项目 ，占地约2.5万平方米，总规划建筑面 积约10万平方米。 一、住宅市场
10、存量首次突破800万平方米，创历史最高 沧浪城一、个案调研 项目沧浪城 发展商：苏州沧浪城置业有限公司 项目地址：沧浪区胥江路2号 开店率： 代表租户：美乐迪KTV、大渔铁板烧 平均租金：一楼 180元/平方米.月 沧浪城集休闲、娱乐、餐饮、 购物、文化、港派生活于一体的古城 区唯一情景式购物中心，5000平米空 中花园，下沉式广场中庭海洋水族 馆。 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 四季商业广场一、个案调研 项目四季商业广场 发展商：苏州联发实业有限公司 项目地址：新郭路和吴中西路交界 开店率：85% 代表租户：鲤鱼门、绿杨馄饨、美佳超市 平均租金：一楼 115元/平方米.
11、月 四季商业广场位于沧浪新城 核心区域，环境优越，交通便捷，是 沧浪新城首个商业地产项目，集购 物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住 于一体的复合型功能商业设施。 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 新沧商贸中心一、个案调研 项目新沧商贸中心 发展商：苏州建设集团 项目地址：吴中西路597号 开店率：90% 代表租户：建设银行、世纪华联 平均租金：一楼 110元/平方米.月 新沧商贸中心地处沧浪新城 繁华路段吴中西路，周边邻近众 多小区及学校，依托周边巨大的消费 力，新沧商贸中心成为了集餐饮、购 物、娱乐为一体的生活中心。 21 附件 一 第三篇个案调研及租金分析个案调研及租金分析
12、 一一、个案调研、个案调研 二二、租金测算、租金测算 三三、租金建议、租金建议 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 二、租金测算 参考各项目1F租金(按建筑面积计算），结合参考项目与本案的契合度，进行加权平均得 出本案1F租金约为 110元/月* 参考项目 服务人口 评分 项目位置 评分 经营灵活性 评分 A:总体 得分 B:1F租金 （元/月* ） C:对比租金 （元/月*） 参考 权重 权重租金 （元/月*） 亿象城120110120350130111.415%16.7 世茂广场120110120350120102.915%15.4 沧浪城12015013040018013
13、510%13.5 四季商业广场10010010030011511530%34.5 新沧商贸中心10010010030011011030%33 本案 100100100300 100%113.1 注：从服务人口、项目位置评分和经营灵活性评分3个维度,以本案商业100分为参考基准，进行打分。 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 二、租金测算 根据对周边同类项目比较，本项目得出的一楼租金价格为110元，鉴 于本项目的实际情况，建议租金在测算基础上x0.75 110x0.75=82.5即本项目1L租金建议价格：83元/.月 本项目实际原因： 1.项目没有统一的包装推广，知名度有限。 2
14、.物业已搁置有一段时间。 3周边待拆待建项目尚未落定，大环境良好，小环境较差。 24 附件 一 第三篇个案调研及租金分析个案调研及租金分析 一一、个案调研、个案调研 二、租金测算二、租金测算 三三、租金建议、租金建议 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 三、租金建议 1F1F 2F2F - -1F1F 负1F 租金约为1F的60% 50元/月* 1F 租金约为83元/月* 2F 租金约为1F的60% 50元/月* 3F3F 3F 租金约为1F的40% 32元/月* 根据同区域同质类比法，得出本案1F租金约为83元/月* 4F4F 4F 租金约为1F的30% 25元/月* 26
15、附件 一 第四篇客群及业态定位客群及业态定位 一、目标客群定位一、目标客群定位 二、布局原则及业态配比二、布局原则及业态配比 三、各楼层业态定位三、各楼层业态定位 27 附件 一 第四篇客群及业态定位客群及业态定位 一、目标客群定位一、目标客群定位 二、布局原则及业态配比二、布局原则及业态配比 三、各楼层业态定位三、各楼层业态定位 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 一、目标客群 年龄段：20-40 50% 年龄段：40-55 30% 年龄段：55-70 20% 29 附件 一 第四篇客群及业态定位客群及业态定位 一、目标客群定位一、目标客群定位 二、布局原则及业态配比二、布局
16、原则及业态配比 三、各楼层业态定位三、各楼层业态定位 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 二、业态布局 租 金 承 受 能 力 小型商户 次主力店 主力店 小型商户 特点：商户盈利能力强，租金承受能力高，对楼层的选择要求较高。 商业业态：品牌零售、流行服饰、休闲服饰、咖啡等。 商业布局：适宜商场一层或其他楼层较佳的位置。 次主力店 特点：具有一定品牌号召力、租金承受能力适中、主要依靠业态的有机 组合，带动消费人流。 商业业态：快时尚服饰旗舰店、生活用品、特色餐饮等。 商业布局：适宜一拖二层。 主力店 特点：大型品牌商家，商业面积需求大，市场号召力强，租金承受能 力弱。 商业业态：电影院、KTV、超市、健身、电玩等 商业布局：适宜商场较高楼层或者动线较差区域。 高 总体布局思路：把握整体性原则， 依据“动线为先”的原则进行商业 业态的排布，减少业态、品牌之间 的“互斥性”。 一、住宅市场存量首次突破800万平方米，创历史最高 二、业态布局 原则二：主力店布局需能引导人流
