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1、土地市场类3 6 1 关键词：城市土地经营 做足土地文章加快城市发展 高鹤来 ( 盐城市国土资源局盐城2 2 4 0 0 1 ) 城市，是现代文明的重要标志，是先进文化产品的创造地和现代意识、生活方式的辐射源，是工业 化向现代化迈进的不可逾越的阶段。当前，推进城市化进程成为各地增强区域经济竞争力的重要举 措。如何加快城市进程，促进地区经济发展，成为人们普遍关心的问题。本文试从土地角度并结合我 市实际谈谈如何加快城市化进程。 1 科学规划用地。为城市发展提供空间 土地是城市的载体，加快城市化进程，国土资源部门首先要给城市建设和经济发展提供一个广阔 的空间，提供必要的用地保障。 合理调整规划。目前
2、各地编制了1 9 9 7 至2 0 1 0 年土地利用总体规划，为科学利用土地提供了依据。 但随着城市进程的加快、行政区划和经济结构调整，原来的土地利用总体规划与实际情况出现不相适 应的地方。这就需要我们从实际出发、合理确定城市发展规模，及时调整土地利用总体规划，为城市发 展留足空间。我市提出建设百万人口大城市的目标，城市规划区从现在的6 0 平方公里调整为4 0 0 平 方公里。为此，我们及时做好了土地利用总体规划的调整和完善工作，对城市发展规划范围内的基本 农田及时报省进行调整修定，在耕地总量不减少的前提下，保证了城市发展的用地需求。 优先安排计划。在年度土地利用计划安排上，适应城市化进程
3、的需要，积极为以交通、水利、能源 为重点的各类建设提供用地保障，对城镇建设实行用地计划倾斜，确保城镇建设对土地的合理需求。 近年来，我市先后完成了新长铁路，盐宁、盐通、盐淮高速公路。交通状况的改善，缩短了盐城与上海和 其它地区的时空距离，使盐城融人到上海都市圈发展范畴，极大地促进了我市经济发展，加快了城市化 进程。东台、建湖、阜宁、滨海等县( 市) 的旧城改造如火如荼，发生了翻天覆地的变化。 实行政策调节。为解决建设用地计划不足的矛盾，我市积极试行折抵建设用地指标政策，凡在“三 集中”( 大型工业项目向开发区集中、乡镇企业向乡镇工业小区集中、农民住宅向小城镇集中) 过程中 原建设用地复垦建成有
4、效耕地的，可1 0 0 折抵增加用地指标；对土地整理增加的有效耕地面积，可按 6 0 的比例折抵用地指标，增加的建设用地指标可优先用于城市建设。我市充分利用土地后备资源优 势，大力开展土地复垦开发整理，每年复垦开发整理土地1 0 多万亩，新增耕地4 万亩左右，不仅保证了 本地建设用地的占补平衡，而且为全省耕地占补平衡作出了贡献。 2 合理配置土地，为城市建设集聚资金 土地资产是最大的国有资产，加快城市化和小城镇建设，经营土地是重要的资金来源。目前，我市 通过土地经营，盘活城市存量土地，不断改善城市功能，提升城市土地资本价值，为城市建设集聚大量 资金。去年，全市实现土地出让金1 0 4 亿元，其
5、中市区5 3 亿元，为城市建设提供了财力支持。 全面实行土地有偿使用。扩大土地有偿使用范围，对现有不符合划拨用地范围的存量划拨建设用 地，有计划、有步骤地转为有偿使用，实现并轨。对经营性用地和需要改变为经营性用地以及发生划拨 土地使用权转让、出租的，及时办理有偿使用手续。大力推行土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。除法 律规定可以实行划拨和对部分工业用地实行协议出让外，商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性用 地，在公布供地计划后有两个以上意向用地者，都必须招标拍卖，充分显化土地资产价值，最大限度地 3 6 2 江苏省土地学会2 0 0 3 年度土地学术年会论文集 挖掘资产潜力。 建立健全土地有形市
6、场。我市已经全面建立了土地有形市场。公开办理程序和收费标准，公开发 布土地交易供求信息、土地交易行情信息、土地投资政策等信息，做到一个窗口对外，一站式服务，实现 “阳光操作”，市场运行，不仅提高了办事效率，而且从根本上杜绝了土地隐形交易行为。新增建设用 地、存量建设用地的供应和交易全部纳入到土地市场中统一进行，真正形成“要用地，找市场”的良好局 面。 强化统一征地和收购储备制度，增强政府宏观调控能力。为改变征地时间长、矛盾多、费用高的被 动局面，依据省政府有关文件规定，由国土资源局代表政府，对国家和省、市重点工程项目和跨县( 市) 项目依法开展建设用地统征包干服务工作，以缩短征地时间，降低征地
7、成本，营造有利于投资发展的用 地环境。建立土地收购储备基金，做好土地收购储备工作，加大国有闲置土地的处置力度，对法律规定 应无偿收回的土地，采取多种有效措施坚决收回，以盘活存量土地，保证城市建设用地。目前，我市8 个县( 市) 己全部建立了土地储备机构，增强了政府对土地一级市场的调控能力。 3灵活供地政策，为城市发展增添活力 城市发展不仅需要空间和资金，而且需要观念的更新和实践的突破。经过多年的实践，我们认为 在城市基础设施用地，绿化用地和留地安置等问题。可以进行一些大胆探索。 3 1 城市基础设施用地问题 对城市基础设施等社会公益性用地，无论何种投资主体，均可以采取划拨方式取得土地使用权。
8、企业投资基础设施建设，并要求以出让等有偿方式取得土地使用权的，可以将士地收益折算为政府投 资入股，建成后运营政府三年内不参与分红。 3 2 城市绿化用地问题 城市绿化是社会公益事业，因此城市绿化用地使用集体所有土地，可以试行不改变土地所有权性 质，实行租赁使用，由绿化部门每年付给农村集体经济组织一定的租金，减少土地一次性投资，为城市 建设节省费用。 3 3 留地安置问题 采取多种途径妥善安置被征土地的农业人口，保证农民生活水平不下降。积极探索实行留用地安 置补偿政策。在征用农民集体土地的安置补助过程中，除按法律规定实行的安置补助外，在具备条件 的地方，在符合土地利用总体规划和城市建设规划的前提下，积极试行给被征地的集体经济组织留出 一定比例的建设用地，用于发展二、三产业，这样，既保证被征地农民能获得长期稳定的收入，又为城市 建设节省了大量的资金。
