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1、土地增值税税收政策盘点土地增值税税收政策盘点（重庆）立信税务师事务所重庆分所整理一、基本法规中华人民共和国土地增值税暂行条例、实施细则二、其他主要法规政策财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）重庆市地方税务局关于普通标准住宅以外的房屋转让应按规定预征土地增值税的通知（渝地税发2003278号）财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）重庆市局转发文件为：渝地税发2006143号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）重庆市局转发文件为：渝地税发2007145号重庆市地方税务局关于进一
2、步做好土地增值税清算工作的通知（渝地税发200852号）（6）国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）（7）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）（8）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）（9）重庆市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（渝地税发2010116号）（10）重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发2010167号）（11）重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发2010168号）清算单位一、暂行条例实施细则土地增
3、值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。二、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。三、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。四、重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（
4、渝地税发2010167号）在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房)的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。五、重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知的通知渝地税发2010168号房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的建设工程规划许可证注明的分期项目为清算单位。土地增值税的扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土
5、地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（1）国土部门出让土地支付的地价款，包括土地出让金、征地拆迁整治成本等。（2）其他单位和个人转让土地的地价款，即购买价款。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。注：包括国有土地拆迁补偿费用；征用集体土地，由划拨转为出让支付的费用。前期工程费
6、，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费
7、用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。（不包括逾期贷款利息或违约金即罚息，包括展期贷款利息）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格
8、。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（本项目不包括其他税金）(六)加计扣除土地增值税暂行条例根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外
9、单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。土地增值税清算程序房地产开发企业可自行对符合条件的项目进行清算，也可委托中介机构进行清算鉴证，以清算结果向主管税务机关申报，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。各区县局税政、征管部门应根据土地增值税清算情况进行审查、梳理和评估，对涉嫌偷逃骗税（包括退税有疑问的）以及清算或中介鉴证项目的土建工程成本（包括基础但不包括室外工程）出
10、现异常（主城九区的单位造价，住宅多层每平方米超过700元，高层超过950元；综合楼多层超过900元，高层超过1200元；办公楼、教学楼、学生公寓、工业建筑等超过900元的，应通过建议稽查渠道，将相关情况和材料移交稽查部门纳入案源管理，稽查部门根据稽查工作相关规定实施检查。土地增值税清算条件一、符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算（国税发2006187号）：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（国税发2006187号）1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让
11、的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算应报送的资料1、清算土地增值税书面申请（企业清算土地增值税申请表）；2、土地增值税纳税申报表、房地产转让收入明细表、取得土地使用权所支付的金额明细表、土地征用及拆迁补偿费明细表、前期工程费明细表、建筑安装工程费明细表、基础设施费明细表、公共配套设施费明细表、开发间接费明细表、利息支出明细表、与转让房地产有关税金缴纳情况明细表3、项
12、目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；4、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。土地增值税清算税款纳税申报鉴证税务师事务所等中介机构可接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，以增强税务机关对该项信息信任程度。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴
13、证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。土地增值税清算申请核定征收应报送的资料1、清算土地增值税书面申请（企业清算土地增值税申请表）；2、土地增值清算征收方式申请表、申请核定征收的书面报告（说明申请核定征收的理由与原因）3、项目销售情况分类统计表（按照开发产品的类型分别列示销售面积、销售金额等数据）4、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。实行核定征收的情形与核定征收率一、核定征收的情形（一）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第七条规定：房地产开发企业
14、有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（二）重庆市地方税务局关于进一步做好土地增值税清算工作的通知（渝地税发200852号）第四条第（一）项规定：时间较长的遗留问题原则上实行核定征收。1. 2006年3月
15、2日前，符合清算条件，但资料不全、情况不清的项目，原则上实行核定征收。2.2006年3月2日前符合清算条件的住宅小区项目，实行核定征收的，只要商业用房面积占小区总建筑面积不到8%的，可以对整个项目（不分住宅非住宅）按转让金额的1%比例进行核定征收。3.在2002年底以前已全部竣工、完成销售的房地产开发项目，已按规定比例预征了土地增值税的，因时间过长，情况不清、资料不全的，可视同该项目已进行了核定征收。（三）重庆市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（渝地税发2010116号）要进一步加强土地增值税核定征收管理工作。为有效堵塞土地增值税征收管理漏洞，对土地增值税核定征收要从严控制。对纳税人能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的，或者能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的，才按税收征管法第三十五条的规定进行核定征收。对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的行为，对有股权交易行为和
