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1、营改增后房企土地价款差额扣除的十项禁忌支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。“营改增”后土地成本能否扣除，是决定房企税负高低的关键所在。营改增试点给予房地产业的最大红利，就是在计算房地产项目销售额可扣除土地价款，从而最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。即：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%），当期允许扣除的土地价款=（当期销
2、售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款。但是，并不是所有的土地成本皆可扣除应税销售额和抵扣进项税额，房企纳税人需关注房地产项目销售额扣除土地价款的限制性税收政策，以及增值税进项税抵扣的相关政策法规。差额扣除禁忌一：土地价款以外的其他土地成本项目房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。而房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号第二十七条第一款，,明
3、确的开发产品土地计税成本支出的内容为：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。也就是说，依据财税201636号文件规定，房地产公司从五月1日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。土地成本除了土地买价或出让金允许抵扣增值税进项税额以外，其他
4、土地成本构成项目一律不得抵扣增值税进项税额。差额扣除禁忌二：股权收购土地属于无偿划拨的不能抵扣进项税股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。差额扣除禁忌三：视同销售取得土地大于受让原价的部分不得差额扣除合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金的合作建房。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作
5、建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。此前，关于营业税若干政策问题的通知(财税200316号)文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。也就意味着土地价值在受让土地使用权时，如果受让的土地使用权全部收入大于土地使用权购置或受让原价，计税基础发生了变化，因此，营改增后土地成本按照初始价值受让，房地产企业可以按出地一方提供的行政事业性收据扣除其进项税额。视同销售且受让的土地使用权全部收入大于土
6、地使用权购置或受让原价的话，即使非房开公司（出地方）能够提供合法有效的行政事情性收据，也不能抵扣其进项税额。差额扣除禁忌四：超过纳税人实际支付的土地价款房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法国家税务总局公告2016年第18号第七条规定，一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除禁忌五：销售房地产老项目适用简易计税方法计税一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计
7、税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：1. 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2. 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。差额扣除禁忌六：预收款预缴增值税土地价款房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。根据以上规定,对房地产开发企业预收
8、款预缴增值税，在计算预缴增值税时不能扣除价款。对预收款预缴增值税时,不得开具发票。因此,预缴预收款增值税,可以选择简易计税方法计税,按照5%的征收率计算，并不得开具发票。差额扣除禁忌七：计算应税销售额非当期对应的土地价款土地价款并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，逐步扣除。也就是说，只有房企将所有“可供”销售的面积卖完时，土地价款才会全部扣除。因此，在计算应税销售额时，非当期对应的土地价款不得扣除。当期允许扣除的土地价款计算公式为：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税
9、销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号第三十条 企业土地成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的。对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的
10、占比，进行计算扣除。差额扣除禁忌八：支付土地价款没有取得行事业性收据支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。依据财税【2016】36号文，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据
11、为合法有效凭证。纳税人取得的有效凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额亦不得从销项税额中抵扣。、差额扣除禁忌九：缴纳土地出让金的滞纳金无法抵扣缴纳的土地出让金的滞纳金，属于处罚性质的行政收费，无法取得增值税专用发票，因此不可抵扣。差额扣除禁忌十：小规模纳税人计税基础不得差额扣除土地价款1. 小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。2. 小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。
