西安市公寓市场调研(2015).

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1、西安公寓市场调研,报告结构,第一部分 西安公寓市场概述,第二部分 高新区公寓市场,第四部分 市场分析借鉴,第三部分 个案解读,西安公寓市场分布格局,受城市规划政治、商务、商业、文化功能定位属性的影响及板块发展带动经开、城内、曲江、高新成为西安公寓主力分布的四大区域。,经开,城内,城南及曲江,高新,公寓市场成交总体呈增长趋势，但市场成交量有小幅波动； 各区域板块成交中，城南、高新为公寓成交主力区域；,西安公寓市场成交概况,高新板块 均价：7500-8500元/ 月均去化：20-30套/月,经开板块 均价：6600-8100元/ 月均去化：20-30套/月,城内板块 均价：9000-10000元/

2、 月均去化：20-50套/月,城南、曲江板块 均价：7000-8500元/ 月均去化：30-40套,浐灞、城东板块 均价：5500-6500元/ 月均去化：10-20套/月,西安公寓市场各区域销售情况,从各版块公寓市场成交价格表现来看，主力成交均价集中在8500元/左右，月均去化水平在30套左右；,盛龙广场 均价水平：6000-6700 去化速度：10-20套/月,宫园中央 均价水平：6500-7000 去化速度：20-30套/月,景寓学府 均价水平：6000-6500 去化速度：30-40套/月,太奥广场 均价水平：6500-7000（精） 去化速度：30-40套/月,高山流水和城 均价水平

3、：6500-7000 去化速度：10-15套/月,高科尚都 均价水平：7500-8000（精） 去化速度：20-25套/月,曲江MINI公馆 均价水平：6500-7000 去化速度：5-10套/月,中贸广场 均价水平：8500-9000 （精）去化速度：20-30套/月,曲江奇寓 均价水平：7000-7500 去化速度：20-30套/月,龙湖香缇国际 均价水平：4800-5500 去化速度：20-30套/月,目前在售个案重点板块表现， 城北板块中以盛龙广场为代表均价6700元/，月均去化水平15套； 城南板块中以中贸广场为代表均价9000元/，月均去化水平25套； 高新板块以高科尚都为代表均价

4、8000元/，月均去化水平在20套；,西安市场公寓个案项目表现,铂悦 均价水平：8000-9000（精） 去化速度：5-10套/月,MOMOpark 均价水平：9000-12000 （精）去化速度：20-30套/月,西安公寓市场项目主要以经开、城内、曲江、高新为主力分布区域； 从年度市场去化情况来看总体呈现增长趋势，但成交量有小幅波动，各区域板块成交表现中，城南、高新为公寓成交主力； 从各版块公寓市场成交价格表现来看，主力成交均价集中在8500元/左右，月均去化水平在30套左右； 高新区域板块成交均价水平7500-8500元/之间与全市均价水平基本持平；,西安公寓市场小结,市场关键词：稳增长

5、低去化,报告结构,第二部分 高新区公寓市场,第三部分 个案解读,第四部分 市场分析借鉴,第一部分 西安公寓市场概述,科技二路沿线公寓项目依托其优越的地段板块价值，市场客户认可度较高； 高新路沿线该板块配套较为完善，在售公寓主要依托周边学校资源为销售卖点。 唐延路沣惠南路沿线该板块为主要大中型企业办公写字楼聚集区，项目自身配套较为齐全； 锦业路沿线 该板块正处在开发阶段，居住氛围尚未形成，公寓项目以主打投资类客户为主，整体板块公寓市场相对不成熟；,高新公寓板块划分,高新区公寓市场依据其地理商圈划分主要分为科技二路、高新路、唐延路、和锦业路板块沿线；,10,各版块在售/待售公寓基本信息及销售状况,

6、绿色：已售完项目,11,各版块在售/待售公寓基本信息及销售状况,目前高新区域项目公寓项目情况： 目前在售主力一居室面积为30-60之间； 二居室在60-80之间； 主力成交均价集中在7000-8500元/； 主力去化速度月均30套左右,12,产品集中板块：高新公寓产品主要集中在高新核心区科技二路沿线和未来CBD核心区锦业路沿线； 产品项目占比：区域内纯公寓项目较少，大多为住宅和写字楼项目的配套产品； 产品面积规划：区域公寓面积区间主要集中在30-100之间； 产品成交价格：目前区域两个板块在售公寓价格相差较大，科技路沿线价格在9000-14000元/，锦业路沿线在6500-9000/； 产品形

7、态：区域各版块在售项目以精装为主，毛坯为辅； 产品去化速度：月均去化量2030套，小户型去化速度较好，大户型去化速度慢；,高新区版块在售公寓特点梳理,报告结构,第三部分 个案解读,第二部分 高新区公寓市场,第四部分 市场分析借鉴,第一部分 西安公寓市场概述,个案解读,莱安星座 铂悦 高新水晶城 高科尚都 锦业时代 逸翠园,从区域公寓市场特征出发，结合项目未来营销的综合考虑，针对性选取了区域内较为有代表性的参考个案，同时结合本案地铁物业、精装及成熟社区的产品形态，选取了6个案。,21#,9#,10#,11#,12#,15#,17#,8#,20#,19#,1#,2#,7#,6#,3#,18#,16

8、#,莱安星座是莱安逸珲的22号楼，为独栋公寓。,莱安星座|概况,产品定位：高新豪宅里的全能小户 产品规划：4T16户，12层为底商，320层为公寓。 主力产品： 5764 购买客群：周边企事业单位职工，投资客群，投资客占比85%，自住占15%。 精装占比：100%毛坯,莱安星座|项目解读,销售周期：2014.6至今 现在准现房清盘中，房源面积32-89，现剩20套左右； 目前在售均价：7500元/ 优惠方式：首付一成、全款按揭均为97折 返租：无,莱安星座|销售情况及价格,销售周期价格走势,莱安星座|户型,1室 38.69 赠送6.4,2室 89.05 赠送15.5,2室 71.24 赠送12

9、.48,2室 77.18 赠送12.6,实行全赠送，赠送率在16%-17%； 餐客一体，赠送景观阳台通透采光好； 缺点暗卫设计，影响了舒适性。,铂悦|概况,铂悦|项目解读,产品定位：西安首家全能变形精装公寓 产品规划：6梯21户，15层为商业，625层公寓。 主力产品： 3337 购买客群：周边企事业单位职工、私营个体企业主，投资客居多（85%），自住为辅（15%）； 精装占比：楼栋北部为精装（50%），南部为简装（50%） 精装标准：2000元/，室内墙面、地板、厨卫浴硬件设施、还包含室内床、衣柜及茶几等家具。,铂悦|销售情况及价格,销售周期：2014.4至今 目前1#楼6-9层为西安本土快

10、捷酒店已团购，在售10-21层为正常去化房源，已去化约80%，剩余22-25层为公司团购办公类户型产品，不零散出售 目前在售均价：简装户型9000元/，精装户型1.2万/ 优惠方式：总房款减2万，全款96折，按揭98折 返租：无,销售周期价格走势,铂悦|公寓户型,赠送阳台,赠送阳台,赠送卧室生活阳台,阳台全赠送，赠送率16%、34%； 户型方正，动线合理，餐客一体，空间布局合理； 缺点暗卫设计，影响了舒适性；,铂悦|样板间,客厅,客厅,餐厅,卫生间,一期,二期,高新水晶城|概况,2#,公寓1#,公寓3#,产品定位：精装公馆（一居/两居奢装公寓） 产品规划：1号楼公寓28层，4梯16户；3号楼公

11、寓31层，4梯17户；（1-3层为商业） 主力产品： 42-89 购买客群：周边企事业单位职工，投资客群。投资客占比90%，自住占10%。 精装占比：100%精装 精装标准：1500-2000元/,高新水晶城|项目解读,销售周期：2010.102013.9已入住； 优惠：全款98折，按揭99折 均价：12000元/ 租金：一居：1719元/月，二居：2748元/月，三居：3645元/月,高新水晶城|销售情况及价格,价格走势,高新水晶城|户型,户型方正，动线合理，空间布局较合理； 缺点暗卫设计，影响了舒适性；,高科尚都|概况,1#、2#、6#、7号楼为SOHO办公； 3、4、5为精装公寓，7栋楼

12、统称为摩卡。,一期住宅,二期公寓,写字楼、酒店、会所配套,产品定位：高新区全能时尚精装SOHO 产品规划：3#，34层，3T10户；4#，35层，3T14户；5#，32层，3T14户。 产品主力： 36-60 购买客群：周边企事业单位职工，投资客群，投资客占比50%，自住客占比50%。 精装占比：100%精装 精装标准：1500元/，室内墙面、地板、厨卫浴硬件设施、室内床、衣柜及茶几等家具。,高科尚都|项目解读,销售周期：2013至今 目前，3、4号楼精装公寓在售，房源面积50-80平米。5#公寓楼已被高新管委会团购，用来建设高层次人才管理中心。（公寓带高新四小上学指标） 目前在售均价：800

13、08500/ 优惠方式：全款94折，按揭96折，按揭1个点，一次性5个点。 返租：无 租金：一室1200元/，两室1800元/。,高科尚都|销售情况及价格,销售周期价格走势,高科尚都|户型,A6 78 1室2厅1卫1厨,户型方正，动线合理，空间布局较合理； 缺点暗卫设计，影响了舒适性；,高科尚都|样板间,客厅,厨房,书房,锦业时代|概况,三期：两栋超高层写字楼,一期,二期：三栋写字楼,一期三栋楼，A1为商务办公，A2、A3为精装公寓；二期三栋写字楼4T4户产品，面积140890；三期200米的超高层（一栋五星级酒店，一栋写字楼）。,A1,A2,A3,锦业时代|项目解读,产品定位：3070全能质

14、感生活社区（SMART公馆：赋予Smart智慧、时尚、个性、品质的寓意，表示自我掌控生活的艺术，代表了一种时尚健康的理念） 产品规划：A2为3梯19户，A3为3梯21户，32层，12层为底商，332层为公寓。 产品主力： 3070 购买客群：投资客群，主要出租给项目二期、三期写字楼的上班族，公寓产品无大客户。 精装占比：100%精装 精装标准：1200元/，地板砖，刷白墙面，卫生间、厨房、客厅硬件设施。,销售周期：2011.7至今 月均去化26，基本售完，目前仅余5套（客户证件不全所退房源） 目前在售均价：8800元/ 优惠方式：一次性92折，按揭95折。 返租：无。 租金：一室1200130

15、0元/，两室15001800元/。,锦业时代|销售情况及价格,销售周期价格走势,锦业时代|户型,半赠送,全赠送,3%-10%的赠送率； 功能分区较合理，户型较为方正； 缺点：暗卫设计，影响了舒适性；,锦业时代|户型,半赠送,全赠送,锦业时代|样板间,客厅,厨房,卧室,餐厅,逸翠园i都会|概况,i都会是逸翠园打造的SOHO理念创意社区。,产品定位：国际创意全能生活LOFT（全新LOFT公寓产品） 产品规划：6T34户，一二层为商业，325为 产品主力： 35100 购买客群：周边企事业单位职工，投资客户，部分中小学教师，投资客居多（80%），自住为辅（20%）； 有无精装：100%毛坯,逸翠园i

16、都会|项目解读,销售周期：2010年10月2014年5月 已售完，月均去化60套。 均价：8500元/ 优惠方式：3天内订房优惠5个点 租金：一居1955元/月，二居3578元/月，三居12054元/月,逸翠园i都会|销售情况及价格,销售周期价格走势,逸翠园i都会|户型,户型方正，动线合理，空间布局合理； Loft空间布局，在提高私密性的同时，空间功能利用率进一步提升； 缺点暗卫设计，影响了舒适性；,逸翠园i都会|户型,典型个案借鉴思考,公寓产品定位：基本为投资+过渡自住型产品为主； 在产品规划上，公寓产品主要以小面积1居室为市场成交主力面积段，因其低总价易受投资客群接受； 购买客群：基本为地缘性投资类客群占主导； 从销售成交周期来看，公寓成交均价走势较为平稳，量价关系明显； 在产品附加值方面，市场主力在售项目以精装产品为主，目前市场带返租项目暂无；,报告结构,第四