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1、1,第12章 抵押贷款市场,第一节 什么是抵押贷款 第二节 住房抵押贷款的特点 第三节 抵押贷款的种类 第四节 抵押贷款机构 第五节 抵押贷款服务 第六节 抵押贷款的二级市场 第七节 抵押贷款证券化,2,Chapter Preview,What Are Mortgages? Characteristics of Residential Mortgages Types of Mortgage Loans Mortgage-Lending Institutions Loan Servicing Secondary Mortgage Market Securitization of Mortgage
2、s The Impact of Securitized Mortgages on the Mortgage Market,3,第一节 什么是抵押贷款,抵押贷款（mortgage）是以住房为担保的一种长期贷款。 这类贷款都是分期还款，借款人在贷款到期之前偿还本金和利息。 An amortized loan whereby a fixed payment pays both principal and interest each month,4,The table shows roughly $9.4 trillion outstanding. How does this compare to t
3、he value of all the stock on the NYSE (as on July 2002, NYSE has a total market value $9.385 trillion!)?,5,美国抵押贷款的发展历史,最初美国的立法规定不允许商业银行提供抵押贷款。 第一次世界大战以后商业银行被授权提供抵押贷款。 到第二次世界大战以前大部分抵押贷款都是期末整付贷款 (balloon loans) 。 Balloon loans:借款人在最初的3-5年里只需支付利息，然后在到期时一次性归还贷款。,6,第二节 住房抵押贷款的特点,住房抵押贷款的特点包含三个维度： 抵押贷款利率 M
4、ortgage Interest Rates 贷款期限 Loan Terms 抵押贷款分期还款 Mortgage Loan Amortization,7,第二节 住房抵押贷款的特点,住房抵押贷款利率的三个决定因素： 市场利率：高于长期国债的利率水平，变化趋势与之一致。 期限：期限越长利率越高。 贴现点： 在最初签订贷款时需要支付的利息。,8,住房抵押贷款利率(1),9,住房抵押贷款利率(2),10,住房抵押贷款利率(3),11,第二节 住房抵押贷款的特点,抵押贷款合同包含了许多法律和财务条款，大部分都是为了保护贷款人免受财务损失： 抵押财产 Collateral 首付款 Down paymen
5、t 个人抵押保险 PMI 借款人资格 Qualifications,12,第二节 住房抵押贷款的特点,抵押贷款的分期还款 ： 抵押贷款的借款人每月支付一定金额的本金和利息，通常在贷款期限内每月还款金额相同。,13,14,第三节 抵押贷款的种类,有担保的抵押贷款和常规抵押贷款：如果首付低于20%通常需要购买个人抵押贷款保险。 固定利率抵押贷款： the interest rate is fixed for the life of the mortgage 可变利率抵押贷款：the interest rate can fluctuate within certain parameters,15,其
6、他类型,分级偿还抵押贷款 (GPMs)- payments increase gradually; 权益增长型抵押贷款 (GEMs) permits early pay off; 共享升值抵押贷款 (SAMs) enjoy lower rate by giving up part of the appreciation of real estate;,16,其他类型,权益参与抵押贷款 lower loan burden by giving up part of the equity of the real estate; 二次抵押贷款 junior to the first loan; 储备年
7、金抵押贷款 (RAMs)。,17,各类抵押贷款的总结,18,第四节 抵押贷款机构,美国主要的抵押贷款机构所占的份额,19,第五节 抵押贷款服务,大多数抵押贷款的具有3个明显的要素： 贷款发放者将贷款打包给投资者； 投资者持有贷款； 服务代理商处理相关文件。,20,第六节 抵押贷款的二级市场,美国联邦国家房屋贷款协会从储蓄机构手中购买抵押贷款。 联邦住宅管理局、退伍军人管理局为某些抵押贷款合约提供担保。 标准化的贷款合约，推动了抵押贷款二级市场的发展。 抵押贷款二级市场的发展推动了新的金融中介机构抵押银行。,21,第七节 抵押贷款证券化,出售抵押贷款面临的问题： 通常抵押贷款规模都很小，无法成为
8、批发工具。 抵押贷款的标准化问题。 抵押贷款提供服务的成本很高。 抵押贷款还有未知的违约风险。,22,抵押支持债券或者抵押贷款证券化 (mortgage-backed security, MBS),主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。 其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。,23,抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者，因此，MBS也被称为过手证券（pass
9、-through securities）。美国的过手抵押证券主要有以下四种： 1）政府国民抵押协会（GNMA）担保的过手证券； 2）联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）的参政书； 3）联邦国民抵押协会（FNMA）的抵押支持债券； 4）民间性质的抵押过手债券。,24,模式分类,抵押贷款证券化（MBS）在全球共有表外、表内和准表外三种模式。 表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券； 表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上，由发起人自己发行证券； 准表外模式也
10、称澳大利亚模式，是原权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。,25,证券化抵押贷款(securitized mortgage)的优点,能够缓解地区性贷款机构对当地经济波动的敏感性问题。 借款人可以进入国家资本市场。 投资者可以投资于低风险、长期的抵押贷款，而不用为贷款提供服务。,26,证券化抵押贷款的不利影响,更容易受到国家和国际经济波动的影响，这也导致了抵押贷款利率的波动性增加。,27,28,29,30,31,Chapter Summary,What Are Mortgag
11、es? Loans made for the purchase on real property, and usually collateralized by the purchased property. Characteristics of Residential Mortgages: includes the length of the mortgage, the terms, and the rate charges for the loan,32,Chapter Summary,Types of Mortgage Loans: includes conventional, insur
12、ed, fixed and variable rate, and a variety of other designs. Mortgage-Lending Institutions: the primarily originator and holder of mortgages is no longer thrift institutions as other attempt to generate fees,33,Chapter Summary,Loan Servicing: the fees generated by collecting, distributing, and recor
13、ding payments Secondary Mortgage Market: the active market for mortgages after the mortgage has been originated,34,Chapter Summary,Securitization of Mortgages: growing in popularity, causing mortgages to complete with both Treasury and corporate debt The Impact of Securitized Mortgages on the Mortgage Market: although many benefits can be noted, increased rate volatility is also a side-effect,
