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1、第七章 物流园区规划,第一节 物流园区概述,一、物流园区涵义 物流园区 logistics park 为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。GB/T18354-2006 是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。 物流园区是基础设施的一种，它有别于企业自用型的物流中心，是具有经济开发性质的物流功能区域，与科技园区、工业园区有相似之处。 物流园区=场所
2、+设施+服务,二、物流园区的起源,随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区（开始阶段的货物配送转运中心）应运而生。 国外企业逐渐意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源浪费，政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。园区从初始阶段的个案行为发展为城市规划和功能调整、空间布局的整体行为。 物流园区在日本称为物流团地（Distribution Park），在德国被称为货运村（Freight Village），虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的，发展的出发点也类似。,物
3、流园区的区位选择和空间布局,物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。 为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。 以德国为例，在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素： 一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式； 二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应； 三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造条件； 四是符合环境保护与生态平衡的要求。,物流园区是由多家专业从
4、事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。,功能及特征,缓解物流对于城市交通的压力； 减少物流对城市环境的种种影响； 通过物流园区的集群效应，提高整个社会的物流运作效率。 综合服务功能的物流节点 具有公益性,物流园区,物流中心,货运村,物流团地,物流基地,物流园区的基本属性及特征,科学选址原则; 统一规划原则 ;市场化运作原则 ;高起点现代化原则 ;柔性化原则 ;风险预防原则 ;人才优先原则.,园区功能,物流园区,建设原则,物流园区功能,三、物流园区的内涵,物流园区将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发
5、挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益。其内涵可归纳为以下三点： (1)物流园区是由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成的具有产业组织、经济运行等物流组织功能的规模化、功能化的区域。这首先是一个空间概念，与工业园区、经济开发区、高新技术开发区等概念一样，具有产业一致性或相关性，拥有集中连片的物流用地空间。,(2)物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物
6、流基础设施。 (3)物流园区也是依托相关物流服务设施，进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的，流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。作为经济功能区，其主要任务是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动。,物流园区的基本类型,四、物流园区分类,五、中外物流园区运营模式比较,国外物流园区的区位选择和空间布局 国内外物流园区的建设模式比较 国内外物流园区的政府支持比较 国内外物流园区的盈利模式比较 国外发达国家物流园区经营的经验,国内外部分物流园区,国内外物流园区建设模式比较,国外物流园区的政府扶持政策,
7、物流市场的发展需要更多的物流园 物流企业集约化、协同化、全球化发展的需求 工业园的发展为物流园建设提供了机遇 城市新布局让物流企业“退城进园”,我国物流园发展的市场机遇与存在问题,建设盲目，缺乏规划 重圈地，轻物流 重硬轻软，有形无神 多为“和效应”，缺乏“积效应” “现代”园区，“传统”服务 缺乏协作，难以优化 重形式，轻实质,市场机遇,存在问题,深圳六大物流园区的定位,国内部分物流园区建设及投资规模,浙江省部分物流园区建设及投资规模,第二节 物流园区的总体发展规划,一、规划方法框架,二、规划内容 1、建设物流园区的战略意义 （1）区域及中心城市经济发展现状与前景 从综合经济现状与前景、中心
8、城市经济发展现状与前景角度进行分析。 （2）建设区域物流园区的战略意义 物流园区的建设与经济发展、发挥中心城市经济地位、推进中心城市现代物流业的发展、培养和造就中心城市现代物流服务产业、为中心城市物流基础设施的科学规划和建设奠定基础。 （3）物流园区在物流发展中的地位与必要性 物流园区在物流发展中的地位，包括：中心城市物流基础设施建设的起步依托、中心城市现代物流发展的运作试验基地、中心城市现代物流发展的政策研究平台。,物流园区建设的必要性，包括：引导和转化中心城市潜在物流需求的必要、支持有效的物流市场机制建立的必要、推进中心城市既有物流资产合理整合的必要、充分发挥中心城市区域中心城市辐射功能的
9、必要。 2、物流园区建设背景条件分析 （1）物流园区的发展条件分析：背景条件，包括：经济发展条件。物流基础设施条件。物流服务环境条件；物流园区的发展优势 （2）物流园区建设发展条件综合评价：总体经济发展条件评价；发展物流的基础设施条件评价；发展物流的运作条件评价 （3）物流园区建设尚需创造的条件与面临的挑战：尚需创造的条件；项目面临的挑战,3、 物流园区需求分析流程与方法 （1）中心城市物流需求趋势分析：物流需求质量和效益；物流需求规模；物流需求种类；物流需求范围；物流需求改变等方面。 （2）物流需求的范围及构成：需求的地理范围与园区影响区域范围；具体业务层面的物流需求界定与分析。 （3）物流
10、园区物流需求分析：物流需求预测的基本思路；物流需求预测方法；预测期限与预测依据 （4）物流园区需求预测：物流组织模式分析；物流总量预测；物流需求分布预测；物流园区范围内物流需求分析；预测结果。,4、中心城市物流园区总体发展战略 （1）物流园区发展战略目标：战略定位；发展目标； 目标体系 （2）物流园区发展原则：建设原则；运营原则 （3）物流园区发展指导思想：总体指导思想；园区基础设施建设指导思想；园区发展环境建设指导思想 （4）物流园区发展模式分析：物流园区发展可选择的模式；物流园区发展模式选择 （5）物流园区发展战略：园区物流系统发展战略；园区建设与运营管理体制战略；园区建设和发展的外部环境
11、支持战略；园区建设实施战略 （6）物流园区的市场与功能定位：物流园区的市场定位；服务功能定位；分阶段市场定位与服务功能,5、物流园区总体发展规划 （1）总体发展框架规划 总体功能规划 总体结构规划 总体规模规划 （2）物流园区的选址 物流园区的区位选择与空间布局的一般原则 中心城市城市空间布局 区域物流园区选址,（3）总体布局规划 功能区平面布局规划：物流核心区平面布局；其他功能区平面布局 园区设施设备配置规划：配送中心区设施设备配置；物流园区区设施设备配置；公铁联运区设施设备配置 运力配置规划 （4）运行管理规划 管理结构规划 运行模式规划 信息系统规划：物流信息平台的功能规划；物流信息平台
12、的结构与建设规模,6、物流园区运作系统设计 （1）物流园区的建设模式及投融资方式：建设模式；投融资方式 （2）物流园区的建设规模：设施能力与规模的确定；项目投资规模与实施计划 （3）物流运作系统框架：运作系统功能；运作系统结构 （4）运作机制设计：物流园区开发建设的商业模式设计，包括：发展机制、建设机制、管理机制、运营机制；园区内物流整体运作设计，包括：运输系统、配送系统、信息管理系统、仓储管理系统、辅助服务系统；园区物流服务机制设计，包括：园区物流服务方式、园区物流服务质量控制 （5）运行保障系统设计：政策与制度；运作保障机制；园区发展环境保障体系,7、物流园区建设政策与建议 （1） 政府部
13、门应对园区建设提供政策环境支持 （2） 充分发挥物流园区启动项目的示范和带动作用 （3） 建立科学的园区建设发展机制,案例黑龙江龙运物流园区规划,龙运物流园位于哈尔滨市动力区朝阳镇内，哈尔滨哈南编组站南侧2.8Km处，西临京哈高速公路，交通条件优越，有利于货物集散和运输组织。 该项目由龙运物流园区有限责任公司投资，园区一期规划面积50.15万平方米，二期规划面积110万平方米。负责沿北京至哈尔滨公路（G102）至关内方向货流的组织，开展全方位的综合物流服务业务。,1、物流园区的选址,物流园区选址原则： (1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近； (2)位于内外交通枢纽中心
14、地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路； (3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低； (4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源； (5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。,2、功能定位,调研对象：,从园区可服务的企业类型看，分析的客户将会涵盖以下三类企业： 区内制造企业 商贸流通企业 物流企业。 重点了解哈尔滨地区商贸、制造、加工、仓储、分拨、配送、保税业务流程，目前的运营模式与运作特点等，从而为园区的战略定位和业务模式设计提供依据。,（1） 制造业 q 重
15、工企业 调研对象包括：哈飞、东安发动机厂 （2） 轻工日用企业 调研对象包括：飞龙 、哈医药、完达山、可口可乐、康师傅、上好佳 (3)商贸业 q 批发市场 调研对象包括：蔬菜市场、禧龙陶瓷市场、钢材市场、旧机动车交易市场 q 商场 调研对象包括：家乐福、沃尔玛、秋林、黑天鹅、正阳家电、三联、华联、中央红连锁、哈一百,（4）物流企业 q 第三方物流 调研对象包括：佳吉、华宇、易通 q货运市场 调研对象包括：滨江、哈西大市场、先锋路零号物流操作基地 (4)仓储企业 调研对象包括：成运、华通、五金交电公司 （6） 职能部门 调研对象包括：交通厅、口岸办、商委、物资局、采购联合会 、动力区政府、市工商
16、局 （7） 其他 调研对象包括：锦绣、北亚、工大、粮油集团、钢铁公司,功能定位：,(1)以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式是园区近期建设与经营的核心模式； (2)以批发市场和仓储超市为主的交易型模式是园区的防御型模式； (3)以国际分拨和陆港保税为基础的国际采购分拨模式是园区的战略性模式。,功能区域划分：,依据园区的市场定位，园区可划分为:配载区、配送区、贸易区、工业区、综合区和生活区. 交易区:由中俄国际采购中心、大型仓储超市和批发市场群构成。交易区主要客户群为对中俄双方有进出口贸易的企业，大型专业化的仓储型超市及以汽车、摩托车和配件为代表的区域性批发市场为主。一期重点发展配载区、配送区、综合服务区和信息系统。 配送区:主要客户群为向黑龙江省分销的外地制造业及黑龙江的省内连锁零售业.,3、业务量预测,根据统计数据，利用SPSS统计软件，采用Linear（线性模型）、Quadratic（二次多项式模型）、Cubic（三次多项式模型）、Compound（复合模型）、Growth（增长模型）、Exponenti
