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1、定义 国内外发展和趋势 对客户和开发商的意义 对开发过程的影响 警惕精装陷阱,概念篇,精装定位策划 设计阶段要点 招采的重大价值 成本的动态控制 样板房要点 销售承诺、交房与客服 精装施工管理（专题另行安排） 流程和综合计划管理,攻略篇,典型项目赏析 万科集团各级精装标准探秘 项目实操经验分享,分享篇,定义 国内外发展和趋势 对客户和开发商的意义 对开发过程的影响 警惕精装陷阱,概念篇,精装修是住宅产业化的组成部分，是发展的必然 住宅产业化（Housing Industrialization）是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅
2、生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗 住宅产业化是未来房产发展的必然趋势 产业化住宅必然是精装修住宅 毛坯房劳民伤财，严重影响住宅产业健康发展,精装修住宅的含义,概念篇,精装修住宅毛坯房+精装修 精装房是室内设计与建筑及景观设计在前期结合的一个共同体。区别于原始的毛坯房，是从整体项目定位出发，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体。 室内设计师参与户型设计，水电定位，融入到建筑设计、结构设计中。 开发商整合成熟的资源厂家及公司完成装修材料供应。 多专业协同，有计划有节奏地实施装修施工。 交楼须有权威机构出具环保证书，有监理单位出具施工
3、过程节点的验收证明，并在交付使用后提供2年质保。,精装修住宅的含义,概念篇,韩国（ 住宅建筑、装修一体化） 中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。 在韩国买房都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。 在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。 建筑装修全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前
4、预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。 韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。,精装修住宅在国外的现状,概念篇,日本（60年发展、标准化指标、人性化动作） 日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和
5、构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。 日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商
6、轻易不敢造次。 日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。,精装修住宅在国外的现状,概念篇,美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业） 美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻
7、钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。 在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外
8、墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。,精装修住宅在国外的现状,概念篇,法国 （轻装修、重装饰） 欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。 法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫
9、生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。,精装修住宅在国外的现状,概念篇,德国（领先于住宅节能） 德国装修住宅产业化发展不如
10、日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效，如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。 在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内
11、装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个住宅每年的能耗，主要包括供暖、通风和热水供应。目前国内有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。,精装修住宅在国外的现状,概念篇,从宏观上看，首先，精装房的发展趋势呈现利好走势。近几年北京、上海、广州等地精装房市场得到了快
12、速的发展，精装修房的市场份额逐年稳步递增。例如北京，2003年精装修商品房很少且仅限于小户型，但到了2006年，精装修的高档楼盘超过50%，而在2009年全市精装房的比例已达到55%。其次，从地域上看，精装房的发展呈现出沿海大城市发展快于内地城市的特点。例如，广州2007年的精装房比例已经达到了70%，其发展速度呈现出消灭毛坯房的趋势，而属于内地城市的重庆自2004年开启地产精装时代以来，虽精装修业得到了政府的大力支持，但据估计，到2012年重庆精装房才能超过30%。,精装修住宅在国内的发展,概念篇,北京：精装修正梯次推广。2003年，北京精装修商品房很少，并仅限于小户型；到2006年，这一现
13、象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。而在限购政策出台以后，北京新开发的楼盘则多以精装修作为争夺有限客户资源的卖点，精装房呈爆发性发展的态势。 上海：半只脚进入精装修时代。2008年上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。之前大行其道的毛坯房终于抵挡不住装修房的蚕食，上海的半只脚已经踏入精装时代。到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区达到70%，其他地区已达到40%。 广州：精装修呈现专业化。早在十年前，广州就出现许多精装修住宅， 2008年广州所推出的楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅
14、占40.5%。目前，在售精装修楼盘约占总数的八成以上，城市中心地段的房子装修标准平均每平方米约为2000-3500元左右，广州的购房者早已习惯了精装修住宅。,精装修住宅在国内的发展,概念篇,买房“送”装修：开发商指定装饰公司，毛坯交房后按约定标准由该装饰公司提供精装修服务。几年前较为多见。该模式一是与精装修住宅的概念逻辑相悖，二是在我国现状下问题多多，纠纷不断，对客户伤害大，对开发商的信誉损害也大，近年已少见。 自有产业链：开发商旗下自有全部或部分装修产业链，见于如碧桂园等少数企业，成本低利润大，但需要庞大的资金链和管理力量支持，属于个案，不易模仿。 常规合作模式：开发商通过公开招标，将设计、
15、材料供应、装修施工等全面外包。见于万科等绝大部分开发商。该种模式符合我国目前状况，可实施性强。对开发商的操作能力提出较高要求。通过与供方资源建立战略合作关系来降低成本，在该模式下是较为普遍的做法。,精装修住宅目前在国内实现的模式,概念篇,装修的质量不高。由于各住户分散装修，缺乏高水平设计师指导，装修的合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。 装修对结构的破坏较大。由于很多装修队伍都是不懂行的木工、瓦工组成，对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下很多安全隐患。 纠纷很多。由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清
16、；另外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。 从咨询、设计、施工到验收，整个过程都是住户自行安排，少则一个月多则好几个月，用户的主要精力都要放在装修上，加之绝大部分住户对装修都是外行，各个环节坑蒙拐骗现象很难提防，材料及设备的质量很难保证，住户的经济利益也无法保障。 政府职能部门的监管也无法落实。尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行全方位监控。,毛坯房的弊端,概念篇,毛坯房从买房到装修，再到业主住进去安顿下来，往往都要花上一两年的时间，而精装修房则马上可以住进去，无论对自住或投资都是非常方便省心的事。 毛坯房不仅在装修时资源、能源、材料上的浪费都较大，而且装修扰民、房屋渗漏等现象都很普遍；而相比之下，精装修则比较环保，对房屋公共部位的破坏也少得多，可以降低邻里之间、业主和物业公司之间的矛盾，可以说是符合创建“和谐社区”的要求。 大多数购房者并不具备装修方面的专业知识，因此，每个有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时劳神的事情，一般都与装修公司发生过不愉快，而开发商则有能力聘请专业的室内
