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1、我国房地产之上的 个人财产权及其保护,报告人：田磊 北京大学法学院房地产法研究中心 北京大学房地产法协会,我国土地之上的个人权利,出让的国有 土地使用权,划拨的国有 土地使用权,租赁的国有 土地使用权,宅基地使用权,农村土地 承包经营权,我国房屋之上的个人权利,房屋所有权,房屋租赁权,自 建 房,单 位 集 资 建 房,购 买 商 品 房,买 经 济 适 用 房,个 人 合 作 建 房,购 买 二 手 房,一 般 租 赁 合 同,廉 租 房,建筑物区分所有权,建 筑 物 区 分 所 有 权,专有部分所有权,公用部分持分权,成员权,国家在七十年后会不会拿走我们的房屋？,现行规定 中华人民共和国城
2、镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条规定：居住用地土地使用权出让最高年限：七十年！ 第四十条：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 第四十一条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。,接上页,现行规定并没有设定土地使用权续期的条件。 “房随地走”，现行规定并没有否认国家从我们手中无偿拿走房屋所有权的可能性。 土地使用权的价值占房价的二到四成，土地使用权的期限对房屋的价格影响很大。 深圳已有例证。 期限届满前转让房屋并不能规避现行法规定，期限越短的房子价格越低
3、。,比较可能的解决方案,十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法（草案）规定，建设用地使用权期限届满，使用权人应在届满前一年申请续期，除非因公共利益需要，出让人应予同意。对出于公共利益必须收回土地使用权的土地上附着建筑物，出让方应以合理价格收购。 怎样界定“公共利益”、“合理价格”？ 续期的土地使用费（出让金），我们该交多少？ 有人续了，有人没续，应该怎么办 ？,接上页,新房没有可能被拆迁吗？,“你还准备装修新房啊？你们的房子都要被拆迁了。”2004年月日，当重庆巴南区隆盛大厦单元业主张芹（化名）听到这一消息时完全懵了。 “我整整一个晚上睡不着觉。我们今年月份和开发商签订购房合同，月份拿到新
4、房钥匙，月份拿到房产证及国土证，还未来得及装修，房子就要拆除，怎么会有这种荒谬的事？我儿子正等着新房结婚呢”说着话，张芹的眼泪流了下来。 选自中国消费者报,新房没有可能被拆迁吗？,拆迁与征收、土地使用权收回的关系 可以获得的补偿： 1）房屋补偿金 2）租赁解除或代为安置补偿金 3）土地使用权补偿金 4）停产停业补偿金 可能获得的安置： 1）安置房 2）搬迁补助费 3）临时安置补助费或周转房,我们怎样把房子传给子女更划算？,问：最近父亲单位组织买房，房屋条件都不错，我和妻子决定由我们出资购买，但是现在的问题是：单位规定合同只能由我父亲签，是不是到时候房产证只能是我父亲的名字？如果要改成我们的名字
5、，正常的方式和途径有哪些？怎样更省钱？ 答：1、单位规定合同只能由您父亲签，到时候房产证只能是您父亲的名字。 2、如果要改成你们的名字，等着继承目前最省钱，但将来是否需要遗产税很难讲。 3、也可以尝试赠送，但要缴纳过户税费。 4、如果单位同意在合同上加上你们名字，就能领取共有权证。在您父亲去世之后，房子自然就是你们的，基本不需什么钱。当然要考虑你们是否是唯一 继承人。,可否以未成年子女的名义购买商品房？,购买商品房一种交易行为。购房合同一个民事法律行为，要求双方当事人具有完全民事行为能力。 如果购房人是限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，而且是以自己的金钱购买房屋，就需要法定代理人的同意或
6、追认。 限制民事行为能力人或无民事行为能力人的监护人出资为被监护人购买房产的，若以自有资金全款支付，被监护人无须承担任何还款责任的，只需到公证机关办理父母子女关系公证后，代为签字即可；若是采用按揭方式，则需把父母列为贷款申请人或还款人，或者有父母子女共同作为还款人。 父母与子女以共有形式按揭购买商品房也可以。,房地产开发交易的基本流程,征收 审批程序,拆迁 许可证,签订 认购书,签订购 房合同,办理合 同登记,立契过户,建设用地 规划许可证,国有土地 使用权证,建设工程 规划许可证,建设工程 施工许可证,商品房销、 预售许可证,住宅质量 保证书,住宅使用 说明书,购房详细过程,涉及房地产的税费
7、概览,房地产开发商所要缴纳的税费包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房屋买卖手续费、土地出让金等等。 开发商所要缴纳的税费最后都以房价的形式转移到了购房者身上。,购房者个人所要缴纳的税费包括印花税、契税、房屋所有权登记费 、房屋买卖手续费、土地使用权登记费、所有权证工本费等等。 在购房时涉及到其它费用，如公证费、律师费、中介服务费、物业管理费等，根据合同的约定或有关的法律规定来确定。 对于购房者是否征收房地产税尚在讨论中，据称征收已成定局。 遗产税将来是否征收尚在两可之间。,购房者的一本细帐,某购房者购买一套商品房，
8、报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅房，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用会花费多少？,房价款,交易税费,接上页,我们实际上付给谁了？,土地费用,国家税费,材料人工等,开发商利润,2040,3040,1530,1020,欧美国家,只占到住房 价格的20左右,我已经付了10000元定金，可我现在不想买了，如果要退房会被没收吗？,答：有销售资质的商品房，允许收定金，但是法规中明确规定，如果说双方不能签订商品房买卖合同的，预付性质的款项要退还给购房者，但是双方另有约定的除外。 所以要提醒您，付定金前向开发商明确定
9、金性质，如果是为了保留房号，因为正式合同的条款达不成一致的意见要求退房，应退还押金。但如确定就要买这个房，定金就变成了预付款的性质，这笔费用是无权利要求退还的。,商品房二次交易的相关税费如何？,可以由买卖双方自行办理； 到房屋所在地的区国土资源和房屋管理局、房地产交易中心按程序办理产权过户手续； 商品房二次交易需交纳的税费有：合同成交价1.5%的契税、登记费80元、印花税0.05%、房屋测绘手续费30元等。,外地人在京买房可办北京户口吗？,1、现在确有在北京远郊买房办理北京户口的政策，但有严格的条件限制。 2、北京市郊区小城镇建设试点城镇户籍管理试行办法规定，要想在北京实现买房办户口，要有三个
10、条件：其一，必须是在试点城镇有合法固定住所和稳定生活来源的外地人员；其二，得在试点城镇进行一定比例的投资；其三，受聘于试点城镇企事业单位、有突出贡献的具有专业职称的科技、教育、管理等人才。 3、外地人士以后再看到“买房办北京户口”的广告承诺，应先到北京市公安局的户籍管理部门咨询有关事宜，不要轻信各种承诺，以免上当受骗。,房屋面积发生误差时该怎么办？,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条 合同有约定的，按照约定处理 。 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 1、面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算 。 2、面积误差比绝对值超出，
11、买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息 。,接上页,3、买受人同意继续履行合同 ，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人 。 4、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,要警惕的几种不正当竞争的销售方法,零首付款销售 返本销售方式 以售后包租的方式销售未竣工商品房 分割拆零销售,个人住房抵押贷款的基本法律关系,银行,购房者,保险商,开发商,购房合同,借款关系,抵押担保关系,保证
12、关系,保险关系,开发商逾期交房时，购房者该怎么办？,1、要求支付违约金或双倍返还定金，并尽快交房； 2、要求解除购房合同，返还购房款及利息，并支付违约金或双倍返还定金； 3、当违约金不足以弥补律师费、印花税、公证费、交通费等等费用时，购房人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金数额。,购房者违约要承担的责任？,1、支付违约金 2、定金责任 3、违约损害赔偿金 4、实际履行,开发商“一房二卖”时，如何保护自己的权益？,开发商可能基于获取更大利益、过失或者其他原因一房二卖 一房二卖时，先取得登记的购房者取得房屋所有权 没有取得房屋所有权者，可以： 1、向房地产管理机关告发，追究其行政责任； 2、追
13、究开发商的违约责任 3、构成犯罪的，追究刑事责任,购买到开发商已经抵押的房产时，该怎么办？,1、要到土地、房产登记机关查询产权登记状态，尽量避免购买到已抵押的房产 2、已经购买到已抵押的房产的，要求开发商立即解押，否则，尽早诉诸法律追究开发商的违约责任。,慎重购买以下几类二手房？,1、在拆迁区的二手房 2、已有银行按揭的二手房 3、夫妻共有的二手房 4、共同拥有产权的二手房 5、欠物业管理费或者其他费用的二手房 6、已经设定抵押的二手房 7、产权不清的二手房 8、拍卖时的二手房 9、有法律纠纷的二手房,“乡产权”的房子不要买？,乡产权房子价格便宜是因为没有房价里面没有包括土地出让金 乡产权的房
14、子无法办到房产证和国有土地使用证 乡产权的房子被拆迁、被征收时无法获得赔偿。 与此类似的一个问题是：城里人不可到农村买房子。,目前我国是否存在房地产“泡沫”？,房 价 收 入 比 指 标,一套住宅的总价格与家庭年收入的比例：衡量收入水平对房价的实际支付能力的一个指标,目前我国是否存在房地产“泡沫”？,自有住房率指标,家庭债务比率指标,中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。,目前我国是否存在房地产“泡沫”？,房地产是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的。 中国的城市化趋势以及城市
15、化的欠帐对房地产行业有巨大的拉动作用 。,真实的情况是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并无稀缺之虞。 近年来的统计显示，大学毕业生（最重要的潜在购房者）的工资水平没有上升， 反而出现下降。,资 源 稀 缺 率 指 标,目前我国是否存在房地产“泡沫”？,房地产中的“三外”现象，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。 2003年初期的统计表明，中国有超过300家公司沾手地产，占当时上市公司的 25以 上。海尔、TCL、联想都开始搞房地产了。,租售比指标房地产售价/房地产租赁价格 租售比的正常范围应该在100230之间。 目前北京、上 海、杭州等地的租售比分别达到300，360
16、和470的高危水平。这意味着在这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要 25年、30年和40年。 即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。,房 地 产 ： 投 资 还 是 投 机 ？,房地产市场会不会是另外一个股票市场？,参与者,投资价值,市场特征,概念炒作,三外现象,高租售比,行政色彩 浓厚,99年后 全民炒股,高市盈率,一股独大,“泡沫”破灭后，谁是最大的输家？,房地 产商,地方 政府,中央 政府,购房者,农民,如履薄冰的赢家,真正的埋单者,隐蔽的输家：富翁变负翁,隐蔽的输家：视线之外的沉默者,悠然自得的暴利者,一些触目惊心得数据,根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为 9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。 有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为 炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为
