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1、附件1：资产评估操作专家提示抵（质）押品评估（征求意见稿）本专家提示是一种专家意见。评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家提示，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家提示进行更新。第一条 为指导抵（质）押活动中的押品评估业务，中国资产评估协会组织起草了本专家提示。第二条 押品评估业务涉及担保法等多项法律法规和相关金融机构的内部规定。押品评估业务应当遵循相关监管规定和评估准则。本专家提示是以押品评估实践和有关金融机构的需求为基础，针对此类评估业务评估要素中的关注点提出的建议。第三条 本专家提示所称押品评估是指依据相关法律、法规和资产评估准则，对用于抵押或
2、质押财产或权利（以下简称押品）的价值进行分析、估算并发表专业意见的过程。常见押品按登记管理方式有动产、不动产、矿业权、林权、知识产权、股权等。第四条 从事押品评估业务，应当关注抵押与质押在性质上存在差异，评估报告应明确披露评估对象已设定或将要设定的权利。执行特定押品评估业务需要特殊专业知识和经验时，可以聘请相关专家协助工作，并对聘请专家的独立性与专业性进行必要的判断。第五条押品评估时应当根据相关法律规定，结合押品特点，考虑权利设定条款、行使方式、可能变现方式等因素，合理选择价值类型和假设前提。不同交易市场的价格水平可能存在差异，应当根据采用的价值类型，选择合适的交易市场数据作为评估输入，并在评
3、估报告中予以披露。第六条 在选用适当的价值类型、评估方法后，应注意押品评估价值中相关税费的计算原则。并在评估报告中披露是否考虑与押品处置相关的处置、保管、运输、安装、调试、基础、配套软件、税收等成本费用及其计算方式。第七条押品评估委托时，应当明确评估对象、评估范围、抵（质）押权设定方式、行权条件等相关事项。应当关注评估对象的法律、经济、技术等具体特征，评估对象抵（质）押权的设定情况，评估对象已设定的抵（质）押权登记情况，及其可能对押品价值产生的影响。涉及境外押品评估的业务，还应该关注不同国家或地区相关法规存在的差异，及其可能对押品价值产生的影响。应当关注押品抵（质）押的合法性、变现的可能性。第
4、八条接受押品评估委托时，应当根据评估报告预期用途，与委托方协商确定评估前提，在评估业务约定书中明确业务类型和相关责任。评估前提包括初评、重估和处置评估。第九条 押品的初评是指对拟设定抵（质）押权的评估对象，以抵（质）押为目的进行的价值评估。对押品的初评，应当按照法律、法规和相关评估准则，执行必要的评估程序。第十条 押品的重估是指根据委托方的要求，对其所持有押品的相关价值，按委托方的特定要求进行的价值评估。重估业务应当关注押品相关法律权属变化情况、押品物理属性、政策环境、市场环境、技术发展等的变化对押品价值的影响；关注重估与初评价值变动的原因。对押品的重估，一般应采用与初评采用相同的价值类型。对
5、押品的重估，可以根据与初评的时间间隔、资料掌握情况、对市场环境和评估对象状况变化情况的判断，合理简化评估工作内容。第十一条 处置评估是指债务人出现违约，债权人或相关方拟对押品处置而进行的价值评估。处置评估可以参照金融不良资产评估指导意见和其他相关准则的规定。第十二条当采用未来时点评估基准日时，应在合理设定评估前提和假设基础上，谨慎判断未来市场环境、评估对象的状况和变化趋势，并针对影响评估价值主要因素进行敏感性分析。第十三条以市场价值作为押品评估的价值类型的，应当是以未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去已知悉的法定优先受偿款。第十四条应当根据评估对象特点、价值类型、资料搜集情况等条件，合理选择
6、收益法、市场法、成本法（涉及企业价值评估时为资产基础法）中一种或多种方法，并选择恰当的方式得出最终评估结论。第十五条 评估报告应当提醒委托方及其他评估报告使用者，评估结论是评估对象在报告披露的评估目的、前提与假设下，在评估基准日选定的价值类型下的价值参考意见。评估结论不是对抵（质）押权行使结果的保证。同一押品在初评、重估和处置评估时，物理状态、数量、性能、自然环境等原因，可能导致评估价值存在差异。押品评估出具正式评估报告的，除遵循资产评估准则-评估报告外，还应该明确说明下列内容：（1）押品评估范围，与设定的抵（质）押权的关系；（2）押品评估选择的价值类型及其具体定义；（3）评估前提或假设条件；
7、（4）评估程序及是否简化了工作内容；（5）评估依据的信息来源及相关方的责任；（6） 特殊事项说明。第十六条押品评估时应当关注影响押品价值的特殊事项，合理考虑特殊事项对押品评估值的影响，并在评估报告书中披露对特殊事项的考虑方式及结果。押品评估中常见的特殊事项有：押品的产权归属、法定优先受偿权利，以及押品使用与转让受到的国家产业政策、环境保护政策的影响。以下按抵（质）押登记的分类，说明常见押品评估的关注要点。1、动产抵(质)押评估 第十七条动产抵（质）押价值评估应当明确评估对象类型、实物范围、现实状况和权益状况。常见用于抵（质）押的类型包括生产设备、原材料、半成品、产品等。 第十八条 通过对评估对
8、象进行现场勘察核实，在动产抵押价值评估报告说明评估对象在评估基准日的实物范围，包括存放地点、存放形式、清查核实方式、核实数量等；实物的现实状况，如外观、使用/运行、检验记录、质量分类、性能等情况；查验或获取的权属证明、他项权利登记情况。 第十九条 押品评估的价值类型、评估假设不同，评估计价范围也有区别。 选用有序变现、快速变现前提评估动产押品时，评估范围应为抵押的包括生产设备、原材料、半成品、产品等本身，不应包含生产设备的安装、基础费用，原材料、产品的包装、运输等费用。 选用原地续用前提评估抵押品时，评估范围除抵押的生产设备外，还应关注生产设备必须的安装、基础、附属设施，并应考虑是否包括软件、
9、技术服务、技术资料等无形资产。 第二十条动产押品评估一般优先采用市场法。选择成本法和收益法评估动产抵押品价值时，应结合抵押品的特点和采用的价值类型，合理计算抵押品的变现成本、变现折扣，并在评估报告中对变现成本、变现折扣和其他变现的影响因素予以披露。2、交通运输工具抵押评估 第二十一条 已抵押或拟抵押交通运输工具在不同管理部门进行抵押登记，适用于不同的法律规定。常见的可以抵押的交通运输工具有机动车、船舶（包括一般船舶、渔业船舶）、航空器。第二十二条 应当了解与被评估运输工具相关的协议和约定，是否包含优先于抵押权人获取收益的权利，如租赁、担保、保险协议等，以及法律规定的优先权益；关注这些权益对运输
10、工具抵押价值的影响。 第二十三条 机动车的权属证明包括登记证明、购置证明。登记证明是申领机动车号牌、行驶证时，机动车所有人从住所地的车辆管理所获得的注册登记凭证，登记证明表明机动车的类型、性能参数和使用性质。 第二十四条 对于有活跃交易市场机动车类型抵押评估时，应优先采用市场法。对于没有交易市场的专门用途机动车、定制机动车的评估可以采用成本法或收益法评估。采用成本法或收益法评估的，应当关注相关环保政策、产业政策等，对于机动车使用寿命年限或收益期限的影响。第二十五条 执行机动车抵押评估应当对机动车进行查勘，了解机动车使用和维修保养状况，必要时进行专项技术检验，并披露检验结果对评估结论的影响。第二
11、十六条 船舶的所有权人与船籍可能分属不同国家或地区，不同的司法管辖区适用不同的法律体系，对于船舶的价值产生特别影响。应当明确拟行使抵押人与船舶所有人的关系。常见行使抵押人包括：船东、船舶建造者（在建船舶）。应当获取船舶登记机构、船舶检验机构对被评估船舶的建造、使用、维修等记录信息或查验证据。第二十七条 一般应对被评估船舶进行现场勘查。当无法进行现场勘查时，应当判断依据委托方提供的资料、过往勘查记录，或第三方专业机构出具的近期检验报告，是否可以估算船舶用于抵押目的的价值。评估报告应当对未履行勘查程序的风险及价值判断依据进行披露。第二十八条 民用航空器的权属证明为民用航空器权利登记簿，统一记载民用
12、航空器权利登记事项。包括国籍、国籍标志和登记标志，所有人姓名或者名称、地址及其法定代表人姓名，共有人的共有情况，所有权的取得方式和取得日期，制造人名称、制造日期和制造地点，价值、机体材料和主要技术数据，抵押权的设定情况等。应当从航空器登记机构、专业检验机构或专业维修机构获取被评估航空器的购买、使用、维修等记录信息或查验证据。 两架以上民用航空器可以共同设定一项抵押权，同一民用航空器也可以设定两项以上抵押权。 第二十九条 对于已设定抵押权的民用航空器评估时，应当了解抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址及其法定代表人的姓名，抵押所担保的债权数额、利息率、受偿期限，抵押权登记日期，分析并披露该抵押权
13、对于本次民用航空器评估值的影响。第三十条 评估时一般应对被评估航空器进行现场状况勘查。当无法进行现场勘查时，应当判断依据委托方提供的资料、过往勘查记录，或第三方专业机构出具的近期检验报告，是否可以估算航空器用于抵押目的的价值。评估报告应当对未履行勘查程序的风险及价值判断依据进行披露。3、不动产抵押评估第三十一条不动产押品评估应当明确评估对象的实物范围、法定用途、实际用途、收益范围和权益状况。 法律、法规规定不得抵押的不动产、不能作为不动产附属权益的资产，不应作为抵押估价对象或纳入评估范围。 不同类型不动产，如投资性不动产、自用不动产、专用不动产、经营性不动产、开发性不动产等，具有不同的风险因素
14、和价值特征，应当充分考虑租约、空置率、持有期等因素对价值的影响。 第三十二条应当根据评估对象法律状况、不动产特点、已设定抵押权情况、已知优先受偿款、处置方案等，对市场环境、评估对象范围、评估基准日评估对象状况、未来可能权利和义务、其他不确定性因素等，设定必要的前提，做出合理假设。 第三十三条存在不确定因素时应当保持必要的职业谨慎，充分估计抵押不动产处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失、已知的法定优先受偿款、土地出让金补缴，并在评估报告中予以披露并做出必要的风险提示。 根据委托方的要求，可以采用敏感性分析、情景分析等工具，对不确定性对于评估对象价值的影响进行分析，在评估报告中予以披露并
15、做出必要的风险提示。 第三十四条应当了解评估对象在评估基准日是否存在法定优先受偿权利等情况，法定优先受偿权利对于评估价值的影响应该在评估报告中予以披露。第三十五条不动产抵押评估应当执行必要的评估程序，逐项进行现场查勘，形成记录。 不动产抵押的处置评估，应当进行变现能力分析。变现能力分析包括但不限于对抵押不动产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在评估基准日拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序等。4、矿业权抵押评估第三十六条 应当关注矿业权资产权属状态，如压覆矿产资源、矿业权范围重叠、矿业权争议与纠纷、矿业权被查封、冻结、资源整合、矿产资源勘查许可证和采矿许可证有效期、已设定的抵押权等。第三十七条 探矿权抵押评估时应当关注： （1）探矿权抵押是否符合相关规定； （2）探矿权依法转为采矿权的可能性并作出合理假设前提； （3）勘查成本与探明资源储量的对应关系对评估结论的影响。第三十八条 矿业权抵押评估可以利用专业报告确定评估参数，但应当分析专业报告的可靠性、时效性。 第三十九条 根据评估对象的特点、矿产勘查开发阶段、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三
