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1、,绿城江东商业市场基础研究简报,2007年11月上旬,宁波城市经济概况,宁波概况 宁波，位于中国海岸线中段，长江三角洲南翼，浙江省东北部沿海。市区地处余姚江、奉化江、甬江三江交汇的河网平原，西南有四明、太白山余脉。优越的区位条件，秀美的河川山林，宜人的气候环境，构成了宁波城市发展的独特地域环境。 城区始建于唐代，已有1181年历史。20世纪80年代初，随着北仑深水良港的开发建设，城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局 。,20042020宁波规划提出的城市发展目标 宁波作为长江三角洲南翼经济中心、我国东南沿海重要的港口城市、国家历史文化名城，其主要职能为上
2、海国际航运中心的深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心，东南沿海重要的产业基地，长江三角洲南翼贸易与物流中心。未来的中心城市将拥有先进的公共服务设施和基础设施，形成高效的城市管理体系，呈现优质的城市生态环境。2020年人均居住面积达20平方米，人均道路面积达15平方米，人均公共绿地面积不小于15平方米，城市化水平达70%以上。通过20年左右的建设，使宁波成为具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。,三江主城区,镇海,北仑,宁波宏观经济环境,GDP 2006年宁波市实现地区生产总值2864.5亿元 ，比去年增长了13.4% ，增幅提高了0.9个百分点，远高于全国10.7%的增长速度。从
3、过去五年来看，经济总量不断跃上新台阶，经济增长速度年平均达到14%以上。增长速度自05年回落以来，进入一个重新加速的阶段。 固定资产投资增幅减缓 2006年全市固定资产投资完成1543.0亿元，总量居全省首位，占地区生产总值的53.87%，同比增长了12.6%，增幅下降了12.4个百分点，主要是由于基础设施的投资的下降，以及非国有投资的增度减慢。从走势上看，固定资产投资占地区生产总值比重在连续4年的上涨后，迎来了第一个回落，又逐渐趋于稳定的趋势。,房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均有所上升 2006房地产投资占宁波市生产总值的比重为10.93%，占固定资产总值的比重为20.29%，比重
4、均有所上升。这一比率在全国为10.24%、19.52%，表明房地产在宁波市经济的占有较为重要的地位，从历年数据看，该比重有继续增大的趋势。 价格指数（CPI）有所下降 2006年整个指数基本与05年保持平衡，全市居民消费价格指数累计为101.9%，比去年同期下降了0.1个百分点，高于全国平均水平的101.5%。,宁波宏观经济环境,宁波2006年零售总额情况分析 2006房地产投资占宁波市生产总值的比重为10.93%，占固定资产总值的比重为20.29%，比重均有所上升。这一比率在全国为10.24%、19.52%，表明房地产在宁波市经济的占有较为重要的地位，从历年数据看，该比重有继续增大的趋势。,
5、宁波市2006年物价水平情况分析 价格总水平温和上扬。市区居民消费价格比上年上涨1.9%，农村居民消费价格上涨2.4%；工业品出厂价格上涨6.7%；原材料燃料动力购进价格上涨9.1%；房屋销售价格上涨2.2%，涨幅下降4个百分点。 宁波市2006年到访旅客情况分析 旅游业实现较快增长。全年旅游总收入316.0亿元，比上年增长22.4%。接待国内游客2685万人次，增长14.2%，实现国内旅游收入289.6亿元，增长1.5%。接待入境游客54.2万人次，增长23.6%；入境旅游外汇收入3.4亿美元，增长35.6%。,宁波宏观经济环境,城市人口发展 “十五”期间，宁波全市户籍人口总量呈现平稳增长的
6、态势。户籍人口从2000年的540.94万人增至2005年的556.7万人，增幅2.91%。“十五”时期，全市累计净迁入户籍人口12.27万人，年平均净迁入户籍人口2.45万人。 我市人口发展所具有的一个最重要的特点就是常住人口进入快速增长期，人口规模急剧扩大，外来流动人口成为我市常住人口的重要组成部分，其总量从2000年的75.25万人增至2005年的245.04万人，增长速度远超过“长三角”的上海、无锡等大中城市。在甬外来流动人口中，居住或滞留1年以上的人数从2000年的18.04万人增至2005年的117.29万人。 2001年以来，我市人口继续流向城镇，城镇化率上升到2005年的60%
7、以上，城镇化水平进一步提高。全市非农业户籍人口从2000年的142.0万人上升至2005年的182.6万人。市区户籍人口数量处于缓慢增长状态，市区与市属县(市)户籍人口分布总体呈小幅变动的态势，包括新划入市区的鄞州区人口在内，2005年市区人口213.4万人。如以原市区5个区人口计，原市区人口从2000年的121.0万人上升至2005年的135.3万人。 随着城市发展的需要，在宁波市城市总体规划（年）中，国务院批准宁波中心城市的用地面积扩展为平方公里，形成为“两带、三片、双心”的组团式结构。“两带”即滨海产业带，沿三江生活带；“三片”即三江片、镇海片、北仑片，各片相对独立，以生态绿地作隔离，以
8、快速交通相连接；“双心”即老城三江口中心和东部新城中心。 根据宁波市中心城商业网点专项规划(2005-2020年)，2020年中心城商业营业面积控制在350万平方米左右，目标是形成以“一主八辅”为基础，以“多点”为补充的结构合理、布局完善的商业体系。“一主”即三江口商业中心，“八辅”为八个区域商业中心（另有九个商业集聚区），包括东部新城商业中心、鄞州商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心等，“多点”为30个左右的社区（居民区）商业服务设施。 上面的两个规划都将宁波市近5年的建设重点放在了“双心”上。结合2006年的新增土地情况，东部新城的土地供应量占了总量的44。6%，其中住宅和商业占了各
9、自总量的40.24%和51.06%，三者的数额在各区域中都数第一；另外位于住宅供应量第二和第三位的是鄞州和江北，分别占了住宅供应总量的23.6%和15.2%，而占商业供应第二和第三位的是江东和鄞州，分别占了商业供应总量的31.12%和8.13%。 综上可以很明显的看出，宁波未来城市人口将向城市东部、鄞州区和江北三个方向移动。,宁波宏观经济环境,宁波市2007年1-9月份经济发展状况 2007年是实施“十一五”规划的第二年。从国际环境来看，世界经济的增长速度将有所放慢，主要是由于美国等一些主要发达经济体的增长势头已经减弱。国际货币基金组织预计，2007年世界经济增长率为4.9%。世界银行认为，世
10、界经济增长势头“已经到达拐点”，2007年世界经济增速将趋缓。 世界银行把对中国07年经济增长的预期从9.3%调高到9.6%，但同时认为中国经济保持强劲增长的同时还存在着诸多挑战。世行专家认为，这些挑战主要包括，将经济增长重点从工业转移到服务业上，刺激内需，将经济增长与环境保护较好地结合起来实现可持续发展，通过更加有效的能源、原材料和土地价格政策以及高利率等措施来抑制投资增长过快的趋势等。世行也同时肯定了中国的调控政策是有效的。 从国内环境来看，当前投资、信贷回落的基础还不稳固，国际收支不平衡问题依然突出，整体通货膨胀压力有所加大，储蓄过高的深层次结构性矛盾仍是制约经济可持续发展的突出问题。需
11、要进一步增强人民币汇率弹性。中国经济已连续4年实现两位数增长，2003年增速为10%，2004年为10.1%，2005年为10.4%，2006年为10.7%。虽然2007年经济增长速度可能略有放缓，但推动经济增长的动力依然强劲，国民经济总体仍将保持平稳较快的发展势头。 从近几年来看，宁波市经过前两年的适应性调整，经济开始步入恢复性增长。工业生产稳步增长，1至9月全市实现工业总产值6576.71亿元，同比增长23.8%；固定资产投资有望小幅平稳回升，全市共完成全社会固定资产投资993.89亿元，同比增长2.4%；消费需求稳中趋升，1-9月份全市实现社会消费品零售总额749.02亿元，预计增长17
12、.4%；前三季度，市区居民家庭人均可支配收入17172元，比上年同期增长12.5%；农村居民人均现金收入9424元，增长12.8%，两者增速比上半年分别提高2.6和3.6个百分点；物价水平稳中趋升，1-9月份居民消费价格指数为103.0%，八大类仍保持五升三降格局，居住类比上年同期上涨108.9%，涨幅仍居八大类之首，食品类上涨7.3%，涨幅持续扩大。总体来说，宁波市经济将保持高速发展，城市居民生活水平将进一步提高。,宁波宏观经济环境,宁波商业地产概况,宁波城市商业地产概况（大型集中商业）,发展历程（2000年或更早2007年）,发展历程：各个发展阶段的分析,一、发展历程,宁波商业地产概况,发
13、展历程：重大事件对商业地产市场的影响,宁波商业地产概况,市场表现：商业地产供应分,二、市场表现,市场表现：商业地产的吸纳,宁波商业地产概况,市场表现：商业地产存量（类别区分购物中心、百货商场、大型超市、专业市场）,宁波商业地产概况,三、宁波现有商圈分布格局 宁波现有商业格局的分布基本呈中心一点向外辐射的状态。目前唯一的全市型商圈是位于城市正中心的三江口商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业长街组成。其他的区域型商业区和特色商业街区有鼓楼商区、家乐福天伦商区、宁穿路家私商业区、开明街、鼓楼步行街、城隍庙、日湖婚庆广场、老外滩、镇明路、箕漕街和惊驾路共9个，基本处在三江
14、口商业区的3公里范围内。 2007年以后，万达广场逐渐聚集人气，成为继三江口之后，最有潜力成为下一个全市级商圈的商业区。 右图为目前宁波商圈格局：,江北商业区,老外滩商业区,体育场商业区,新规划商业区,社区型商业区,万达商圈,天一广场商区,鼓楼商业区,联丰社区型商业,宁波商业地产概况,三江口商业区 作为宁波2006-2020城市商业体系规划“一主八辅”中的“主”，除了是宁波政府近期将再次重点规划的区域外，更代表了宁波商业发展的昨天、今天和一点明天。三江口商业中心主要包括了以中山路和百丈路这两条极具历史价值的商业街为主的江东块、以02年宁波城建投资控股有限公司出资6亿元改造的老外滩为主的江北块和
15、以天一广场为主的海曙块，基本涵盖了宁波所有的消费群体，是目前也将会是宁波未来难以撼动的最大最全面的全市型商业区。其区域及业态分布见右图：,宁波商业地产概况,江东现状、规划、配套,江东区界 东至世纪大道，西北以甬江和奉化江航道中心线为界，南至江东区行政界线、部分至铁路。总面积24.70平方公里。 城市属性 江东区位于宁波城市东部，于1978年设立市辖区一级政权建制。建成区面积37.7平方公里，常住人口36.2万，现有7个街道、72个社区，是宁波市中心城区之一。江东区地处宁波市地理位置的几何中心，西面是宁波三江口闹市区，北面与市科技园区, 南面与市高教园区相接，东面是正在建设的宁波东部新城。沿海大
16、通道同三高速公路和沪杭甬高速公路在区内交汇，是中心城区通往北仑港、宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区的主要通道。江东是宁波联结空港和海港的枢纽性区域，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。,江东概况,江东 江东区为宁波城市“老三区”之一，西隔奉化江与宁波三江片海曙区相接，西北隔甬江与宁波三江片江北区相望，南面紧邻鄞州中心区，东部与未来的东部新城和科技园区相连，独特的区位条件使本区成为联系海曙区、江北区、鄞州中心区和东部新城的纽带。 街道人口分布现状态（2005） 目前，江东片区靠近三江口区域的明楼、东胜、百丈、白鹤街道居民人口众多，其中包含多个城中村和待拆迁区域（明楼、福明街道为主）。在未来的规划中，人口方面江东将加大城市改造和人口外扩的力度。,江北,海曙,东部新城,高新区,鄞州中心区,镇海,福明街道 11725户 25180人,明楼街道 21776户 51170人,东胜街道 1935
