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1、,银座购物中心战略规划草案,2010年5月,仅供内部讨论,报告提纲,一、企业战略发展定位,企业战略发展定位,1、企业现状介绍 2、企业项目介绍 3、企业发展演变过程,企业战略发展定位,企业现状介绍,山东银座购物中心有限公司成立于2008年3月，隶属于山东省商 业集团总公司旗下的银座商城股份有限公司，是集商业地产开发 建设、运营管理于一体的大型综合性企业，旗下商业地产开发建 设面积达一百多万平米。山东银座购物中心有限公司与香港兆隆投资集团有限公司于2009年9月合资成立专业商业运营机构-银 隆商业管理咨询（上海）有限公司，不仅为母公司提供专业的运营管理服务，还将积极在全国各大城市拓展更多商业项目
2、，为更多公众客户提供服务。山东银座购物中心有限公司力争成为中国Shopping Mall开发与运营的领先企业。,济南银座中心项目位于济南市经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道的交汇处，总建筑面积55万，包含购物中心、商业街区、写字楼、商务公寓、loft公寓、星级酒店以及地下车位等多种物业形态。作为商业集团首次正式涉足Shopping Mall业态的开山之作，集成银座旗下最优质的商业资源,力争成为济南西部区域的地标性建筑，打造济南的城市新中心。,公司目前在建项目济南银座中心,位于临沂市最繁华的核心商圈-城市主干道解放路与通达路的交汇处，总建筑面积26万。规划有Shopping Mall(大型购
3、物中心)、住宅、公寓、商业街区、数码影院、休闲餐饮等业态，是临沂市首个大型体验式综合体项目。,公司目前在建项目临沂银座中心,李沧区银座中心项目位于青岛市李沧区，用地面积约40.45亩，建筑面积（地上）约为15万。规划有Shopping Mall(大型购物中心)、住宅、公寓、商业街区、休闲餐饮等业态，项目建成后将成为李沧商圈的标志性商业综合体，进一步丰富李沧区的商业形态。,公司目前在建项目李沧区银座中心,公司目前代建项目,公司目前还承载部分单体零售百货拓店任务,银座三期,银座佳悦大厦,烟台银座,聊城银座,青岛银座中心,山东银座地产有限公司,企业发展演变过程,初步尝试综合体项目，2003年成立，是
4、集团房地产开发的支柱企业，建设开发了银座晶都国际,山东银座购物中心有限公司,2008年成立，开发建设城市综合体项目。（SHOPPINGMALL)，商业地产全程运营商。,发展演变,企业发展演变过程,山东银座地产有限公司,山东银座购物中心有限公司,演变,青岛乾豪,银座置业,临沂居易置业,济南万基置业,银龙商业管理咨询,品牌代理,现有分公司,将要设立,增长,增长,企业发展演变过程,项目前期,项目中期,项目后期,职能部门,董事长,总裁,副总裁,副总裁,副总裁,副总裁,财务部,集团办公室,部,成本控制部,项目中心,研究院,商务部,发展部,规划院,投资部,信息工程部,企业文化部,审计部,法律事务部,商管总
5、部,安监客服部,院线总部,百货总部,职能部门,项目前期,项目中期,项目后期,企业发展演变过程万达集团,项目公司,总公司,企业发展演变过程,梯形管理,劣势： 导致总部权限不强，对项目操作的指导性弱 大量权限下放，项目缺乏统一性,倒金子塔管理,总部,项目公司,优势： 总部权限加强，强化对项目操作的指导性弱 中央集权，项目统一性，协调一致性,企业发展演变过程,企业发展演变过程,鲁商置业,鲁商集团,银座购物中心,以住宅地产为主,以商业地产综合体为主,中粮集团,中粮地产,中粮置业,以商业地产综合体为主,以住宅地产为主,企业发展演变过程,单纯的房地产开发企业,商业地产运营商,质的飞跃,18,商业地产发展环
6、境和阶段？,商业地产发展环境分析,商业地产发展环境分析,商业地产迎来了新的发展机遇 1、经济复苏支撑着整个商业地产市场。09年全年GDP年率增长8.7%。09年12月居民消费价格指数(CPI)年率上涨1.9%，去年12月工业品出厂价格(PPI)年率上涨1.7%。这些都使商业地产在全国的投资进一步加大。除以上宏观因素外，开发企业持有商业物业和商业运营可以实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。这使得更多的商业开发企业愿意投资、建设、持有这种商业物业，同时也带动了民间资本对商业地产的投资热，从而使商业地产发展迎来了新的机遇。,宏观角度分析：,2、地级市和县级市的市场潜力巨大，前
7、景看好。相对于大城市而言，中小城市的商业网点建设落后很多，拓店、选址相对容易。 3、营运管理尚未完全重视，商业地产价值有较大想象空间。,商业地产迎来了新的发展机遇,宏观角度分析,商业地产发展环境分析,集团化开发和连锁经营将成为开发主流 商业地产开发相对住宅房地产开发有更高的要求：雄厚的资金储备和强大的专业实力。这也决定了商业地产市场的对手数量相对较少，但由于实力强大，所以竞争更加激烈。正因为如此，在未来商业地产的集团化开发和连锁经营将成为开发主流。,宏观角度分析：,商业地产发展分为三个阶段,目前银座商业地产发展阶段分析,开发建设,投资公司,金融、证券公司,目前银座商业地产发展阶段分析,商业地产
8、发展阶段最初是公司开发阶段，中级阶段是投资公司的阶段，最高级的阶段就是金融公司的阶段。与住宅地产开发相比，商业地产投入非常巨大，对资金要求也非常之多。依据国外mall的开发建设经验，优良的商业地产项目应该由实力强大的零售集团、地产财团和基金战略投资者共同操作。 按照商业地产发展阶段模式，目前银座购物中心在商业地产开发运营方面处于商业地产发展的第二阶段,即投资公司阶段。国内多数商业地产运营商也处于同一阶段中。当前银座购物中心的发展处于开发建设时期，而后期的招商运营将靠租金的形式实现长期稳定的资金收益。它是初步的发展阶段，但是已经具备了真正意义上商业地产发展的雏形。伴随着企业和行业模式的不断发展创
9、新，展望行业将是金融公司、资产证券化的行为阶段，这种投资才是真正的商业地产，也是我们今后追求学习的方向。,企业战略发展定位,银座购物中心企业发展现状,银座购物中心演变过程,银座购物中心在商业地产所处阶段,企业战略发展定位,我们企业战略发展定位？,企业战略发展定位,定位：具有完整产业链条的连锁型购物中心投资集团。,企业战略发展定位,作为集团零售业进行规模扩张的重要支持平台，在立足省内的同时，坚持面向国内的全国性发展战略，争取在5年之内完成长江以北重要城市的战略布局，10年以内完成国内重要城市的战略布局。 （二）企业发展指导思想。 在立足集团零售优势的基础上，依托集团较为完整的产业链条，坚持科学发
10、展观，坚持经营模式创新，坚持差异化发展，不断提升管理水平，把银座购物中心打造成在国内具有一定影响力的购物中心集团。从前期设计规划，到中期开发建设，到后期运营管理，形成公司完整的产业链，成为真正意义上的全程运营商。,企业战略发展定位,前期,银座购物中心产业链条,中期,后期,29,企业战略发展定位,开发建设,运营管理,品牌l零售,银座置业,青岛乾豪,济南万基置业,购物中心产业链条,银隆商业管理咨询,项目经营公司,品牌代理 公司,置业总部,运营管理,30,二、企业战略发展目标,31,2010-2015年，持有或在开发购物中心项目10-15个。 其中购物中心商业部分（自持部分）：持有面积100万平米，
11、年营业 收入（场内交易额）100亿元，租金收入10亿元；购物中心开发部分（销售部分） 累计完成销售面积100多万平米，年销售收入15亿元。 2015-2020年，持有或在开发购物中心项目30个。 其中购物中心商业部分（自持部分）：持有面积250万平米，年营业收入（场内交易额）250亿元，租金收入30亿元；购物中心开发部分（销售部分）累计完成销售面积200多万平米，年销售收入15亿元。,二、企业战略发展目标,战略目标,32,二、企业战略发展目标,战略目标,33,战略布局,战略目标,二、企业战略发展目标,20102015年,20152020年,1015个,1015个,立足省内发展的同时，重点拓展省
12、外市场。,河北、河南、山西等中原各省扩展,34,二、企业战略发展目标,银座购物中心在立足省内发展的同时，重点拓展省外市场。 根据零售业确定的两步走策略，先区域再全局、先北方再南方。我们将以山东省为中心，辐射黄河以北省份。 重点进入各省省会城市，副中心城市，在当前情况下重点向河北、河南、山西等中原各省扩展。,战略布局,35,二、企业战略发展目标,战略布局,三、战略重点及实施计划,购物中心选址策略？,战略重点及实施计划,38,战略重点及实施计划,发展重点省外选址,城市综合体购物中心区域发展战略 银座购物中心在立足省内发展的同时，重点拓展省外市场。根据零售业确定的两步走策略，先区域再全局、先北方再南
13、方。,在区域选择上：我们要保持在省内一线城市的强劲发展势头。重点侧重省会济南及青岛等中心城市。注重城市中心及副中心和新区的选址规划 。,发展重点省内选址,购物中心选址位置变化原因： 城区内核心商圈土地已经十分稀少，竞争激烈促使土地成本增加，核心商圈更是处于相对饱和状态。伴随着城市化进程的发展，城市副中心和新城区基础设施、商业配套需要进一步完善，市场饱和度、土地成本相对较低。 高消费群体向城市副中心、新区转移。很大程度拉动了这一区域的经济发展，同时带来新的商机。 城市副中心、新区规划起点高，适合大型综合型购物中心长远发展需要。 城市副中心、新区建设大型综合体容易获得政府的支持，加快项目建设，降低
14、项目建设的成本。 城市副中心、新区综合交通规划相对合理，为大型综合体的选址提供了便利条件。,战略重点及实施计划,银座购物中心拓展城市战略： 一类城市、东部环渤海城市、华南地区房地产市场相对比较成熟，商业配套较完善，购物中心几乎成饱和状况。例如：华南地区以广州、深圳mall最为聚集, 环渤海经济圈以大连mall聚集，全国大型购物中心发展最发达城市：厦门、大连、广州、上海、成都、北京、重庆、深圳、沈阳等，局部市场竞争激烈。 而黄河以北的西部城市经济发展相对滞后，承载大型综合体购物中心消费群体相对比较薄弱。 中部省会城市、副中心城市经济较为发达，与沿海经济发达城市关联更加紧密，城市发展提升空间潜力巨
15、大。 银座购物中心选择中部省会城市和副中心城市，在每个城市重点布局该市的核心商圈或次级商圈。 我们以核心商圈点带动次级商圈面；以省外区域带动省外全局；以省会等中心城市带动次级城市，提升银座品牌全国知名度，加速银座品牌的省外推广。 抓住战略机遇，银座购物中心将针对性进军一线城市、全国经济中心城市。,战略重点及实施计划,购物中心产品策略？,战略重点及实施计划,战略重点及实施计划,购物中心产品定位,2、经营的角度：银座从单体百货店到城市综合体购物中心，产品历经了质的变化。通过深入产品与 市场调研，学习过程，思想碰撞，创新过程，我们致力于新型产品组合业态的开发： 写字楼+公寓+购物中心的城市综合体,1
16、、城市化的发展进程的角度：一些显著的特征决定了土地的高度集约，合理利用成为必然趋势，这也与城市综合体的发展特点不谋而合。,HOPSCA,城市综合体，英文名为HOPSCA（H指hotel，酒店；O指office，写字楼；P指parking，停车场；S指shopping mall，购物中心；C指convention，会展；A指appartment，公寓）。,城市综合体,从经营模式上分为：物业型、百货型。 从建筑形态上分为：综合体型、单体型。 从建筑规模上分为：巨型（20万以上）、大型（10-15万以上）、 中型（6-8万）、小型（4万以下）。 从位置影响力上分为：都市型、区域型、社区型、郊区型。 从经营主题上分为：高档精品型、年轻时尚型、家庭娱乐型、生活配套型。 以上产品开发类型中，在建筑形态，建筑规模，影响力，经营主题上我们分别以综合体型、大型建筑、都市型、
