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1、师宗市场调研报告,思路,师宗概况,师宗区位,师宗位于云南省东南部，地形酷似站立玉兔，地处东经10342 10434、北纬2420 2500之间。东与广西西林隔江相望，南与红河泸西县、文山丘北县毗邻，西与陆良相连，北与罗平县接壤。全县总面积2783平方公里，其中山区面积占90%左右。县城所在地丹凤镇，海拔1850米。,曲靖,泸西县,丘北县,罗平,地理区位优势明显，处于云南的东大门地带。,交通价值,县城距省会昆明180公里、市府曲靖130公里，现已全部实现高速公路通车。南昆铁路经师宗52.7公里，境内设有5个火车站和一个远期年吞吐能力达80万吨的地方铁路货场。国道324线高等级和省道以且至马关四级
2、油路、师宗至弥勒高等级公路穿境而过，且还有南盘江水运航线通达广西，素有“滇东锁喉”之称。,交通环境优越，道路辐射面积广,城市经济,人口情况：2009年全县人口总户数为105675户，户籍人口为404664人，常住人口为38.2万人。县城人口7万人。,城市划分：共辖丹凤、雄壁、彩云、葵山4个镇及竹基乡、龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡，共4镇4乡5个社区104个村民委员会767个村民小组。,收入水平的提高，给市场提供良好的发展基础,小结,1、师宗是一个典型的农业县，农业人口在整个县城人口中占比非常大。但值得注意的是，农民的收入主要靠种植经济作物，例如：烟草，油料作物等；收入水平
3、较其他县富裕。 2、师宗是一个以农业为主体，多种经济成分并存的新兴发展城市，这也就意味着在这个城市里各个行业都有着广阔的发展空间，在这也为房地产的发展奠定了良好的政治条件和经济基础。 3、师宗丰富的自然资源，区位交通的重要地位，为师宗的城市发展奠定了良好的经济基础；,基地现状分析,项目区位,项目，位于师宗县东板块，邻近江召公路，是云南的东大门。 项目，地处师宗新城区内，新客运站，只有三到五分钟的步行里程，项目区位优势明显，是目前师宗县重点发展区域，联动增值性强。 师宗县城区较小，新城区是在老城区的基础上向外延伸。新旧城仅一路之隔。,新客运站,城东板块、交通门户、师宗新区、重点发展,基地现状,项
4、目总占地面积18538.16 ，地块呈L型，较为平整。 地块南侧堆放有大量的围挡材料。 地块内有植被生长。,项目基地较方正平整，内部附着物易处理,基地四至,东侧：项目紧靠丹青路。 南侧：基地紧靠丹溪大道。 西侧：基地紧靠梧桐路。 北侧：基地北端是师宗县检察院。,基地三面邻路、商业价值较大。,基地交通,项目基地紧邻丹青路、丹溪大道、梧桐路。项目通达性佳。 项目以南江召公路，是师宗县连通罗平及通往州县的交通干道，承载着货运物流、客流的重担；项目以北通源大街是师宗的北大门，是县城主干道，是师宗贯通乡镇的枢纽道和出县入境的黄金通。,基地通达性较好，新城区的道路路面较好。,周边配套,9,基地附近行政单位
5、较多，商业较为多，但是显得杂乱。 由于处于新城区及行政中心聚集区，人流较少。但是随着新建小区的逐步增多，未来该区域会形成新的城市格局。,新区初建，未来发展潜力较大。,区域市场环境,城市规划,空间发展战略：“一带、两园、四片区”的发展新蓝图。 “一带”：法雨收费站至子午河。主要实施亮化、绿化、沿线环境治理，同时围绕铁路战略装车点，规划物流园区，发展壮大师宗物流业和提升城市对外形象。 “两园” ：文笔公园、通玄公园二期工程。文笔公园规划建设为集生态游览、植物观景、文化展示、公共活动为一体的城市综合性公园；通玄公园二期主要通过对西华古寺建筑群、茶马古道、乌龟碑遗址、通玄河上段治理、环山公路和其他项目
6、建设，从而进一步改善县城的生态环境，完善城市配套功能。 “四片区”：荣海新区、石湖景区、大同片区、老城区改造。荣海新区，开发建成集居住、行政办公、商业贸易、仓储物流、村镇建设为一体的现代新型城区；石湖景区，拟建成一个集康体、娱乐、休闲、度假为一体的生态景区，已与昆钢集团签订了项目开发框架协议；大同片区，进一步完善工业园区规划，合理布局工业项目，促进工业园区与集镇建设良性互补、共同发展；老城区改造，将进一步完善控制性详规，严格规划管理，逐步引导老城改造,建设山水园林县城，以一带、两园、四片区来发展城市,土地市场,整个师宗县城土地供给量较少。 未来土地供应主要集中在城区的西北方向，但该区域的土地会
7、在道路修好之后才逐渐供应。 龙凤庄园已在建，但主要以别墅为主。 昆钢在寻甸意向开发一个高尔夫别墅项目，预计占地8.1公顷。在新客运站建一个5星级26层酒店。 宏强苑小区及项目正对面地块的土地已经拍卖。,土地供应量较少，对房地产市场的有较强的可控性。,区域功能,师宗县的城市发展脉络:老城区至已建成的新区，未来新区和高尔夫项目同时发展。 新区是老城区的扩容，并不是单一发展。 老城区内建筑形态混杂，老新旧参杂； 新城区主要是行政单位及新小区为主，规划较好；居住氛围已经初现。,区域正处于城市发展的初步阶段，功能格局初现。,项目信息,项目信息,已报规项目,产品形式,明辉花园,盛世佳园,红盾苑,龙凤庄园,
8、近几年的发展，师宗县住宅产品形式多层与小高层参杂，市场上对建筑高度抗性较弱。 老城区项目主要已小高层为主，且空置率较低。 新区企事业单位的房子已多层为主，且多是定向开发。 由于市场上已经有小高层项目的出现，且销售情况较好，为我项目的销售降低了难度。,多层与小高层参杂，且销售情况较好。,主力户型,根据师宗县目前推售项目情况，市场供应结构趋同，三居室和四居室成为供应的主力户型，面积均价130-150较多。 目前市场上可销售的房源较少，盛世家园只剩下较大的户型。 了解得知，目前区域内主要考虑的是居家户型。,供应结构趋同，均以三居室及四居室为主。,价格特征,房地产行业正处于初期发展阶段，价格随着城市的
9、发展，项目的品质会不断的突破区域价格。 目前市场均价在2200元/ 左右。 还有部分的定向开发房源，价格在1700元/左右。,价格涨幅较为平稳，逐渐呈现稳中有升。,规模特征,从上表可以看出，师宗县市场住宅项目规模普遍较小，多不足5万平米，大规模的项目出现在新城区，老城区整体规模偏小，基本在4万平米以下。,项目规模普遍较小社区整体品质感较差。,建筑风格,外立面风格以时尚简约为主； 外立面材料以涂料为主，整个师宗县最有品质感楼盘与项目相邻。 整个市场无风格主题； 建筑物外立面颜色风格差异较大。,建筑风格及外立面表现同质化严重，只有少数项目在建筑形态及外立面上有所创新。,推广分析,项目以DM单为推广
10、方式，优惠策略较少。,客户分析,客户对期房抵触较大，置业较为谨慎。,竞争项目,1、预计与项目同时入市的项目是宏强苑小区。 2、主要经济技术指标 占地面积：26951.29 建筑面积：52564.28 住宅面积：44113.54 商业面积:7928.08 容积率：1.95 绿化率：35.37% 3、从规划情况看：商业是住宅的底商，建筑类型为6+1层的住宅。,预计入市时间相同，但物业类型不相同。,商业格局,师宗商业还未形成商圈，商业业态无规划，都是自发形成； 商业以街铺商业为主，无大型集中式商业； 主要是中低端商业，高端商业在区域内未出现； 师宗最繁华的商业街应属于腾达商业步行街；人流较为集中。辐
11、射县区及周边乡镇。 所有商铺均处于营业状态，市场较好，商铺需求较高。,商业业态混乱，正处于商业的初始阶段。,商业景象,建设银行对接,1、异地户口能提供1年以上纳税及社保证明的客户，有无贷款都以2套房算； 2、凡是有过贷款，征信加一； 3、二套房及144平米以上的住宅利率上浮10%； 4、征信系统有不良记录连续超过3次，不予以贷款；不良记录有一次，利率在原有基础上上浮1个点，累计超过7次，不予以贷款； 5、保证金收取贷款额10%，时间为2年，如果逾期没有办理房产证抵押，保证金将被扣除； 6、放款时间：集中审批，如果额度不足将移到下个月。 7、收入证明：月还款不能超过家庭总收入的50%，还要保证家庭人均生活保障费740元/月，如果不能到达，不予以贷款。 8、住房贷款最长年限为20年； 9、楼盘总投资及形象进度达到50%，才予以放款；楼盘形象进度最起码是1-2层才可以申请贷款； 10、开盘价格超过公示价格，银行不认可，不予以贷款。 11、开盘时间银行不驻场； 12、在建行办理贷款需开通短信通、网上支付、电话银行、信用卡等业务； 13、资金监管：4 房易安费用；,总结,优势,项目SWOT分析,劣势,机会,威胁,
