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1、浅谈房地产开发企业在工程项目管理中的作用摘要：现阶段我国房地产行业的发展速度不断加快，房地产工程建设领域中的相关项目管理体系也在不断完善，该体系中，发挥主导作用和决策作用的是房地产开发企业（建设单位），建设单位的工作水平对工程项目的质量有直接影响。鉴于此，建设单位应当采取行之有效的措施提高施工质量，一方面要时刻树立工程管理的意识，另一方面要增强工程管理的水平。本文主要探讨建设单位在工程项目管理中（非政府投资）的作用。关键词：建设单位；工程项目管理；作用 一、工程项目管理中建设单位所处的位置 建设单位一般来说是一个工程项目建设投资的单位，建设单位的工程项目管理往往是该项目的管理核心。为了客观全面
2、的认识在工程项目管理中建设单位的作用，首先应当了解建设单位与以下几个主要单位和部门的关系。首先，建设单位和政府行政职能部门两者之间并非雇佣关系，政府相关职能部门如规划局、住建局等部门对建设单位的开发行为进行监督和指导，对建设单位的企业开发资质进行认定。同时，一些政府工程也可以由政府相关部门委托成立具有开发资质的建设单位来代表政府对项目工程进行开发建设。其次，建设单位与监理单位属于委托和被委托的关系，监理单位代表建设单位，对项目工程的质量、进度、成本控制，信息、合同、安全管理，还有组织协调等工作，也就是平时所说的“三控制三管理一协调”。最后，建设单位和施工单位两者之间属于发包和承包的关系，两者会
3、签订承发包方面的合同，施工单位在资质范围内主要负责工程施工阶段的施工任务，但也有可能包括设计、试运行阶段的部分任务，施工单位就合同范围内的工作内容向建设单位负责，确保完成合格的项目工程。另外，一个完整的工程项目，作为参与方还包括：设计单位、勘察单位、材料设备供货单位、造价咨询单位等。 二、建设单位在工程项目建设周期各阶段管理中发挥的作用分析一个完整的工程项目主要划分为：决策阶段、实施阶段、使用阶段。在工程项目管理中，政府监督部门、监理单位、施工单位应从不同的角度出发，不同的利益出发，围绕工程项目采取不同的措施开展管理工作，而在整个管理体系中，建设单位的作用是最主要、不可取代的。 （一）工程项目
4、决策阶段中建设单位的作用一个新建项目的成功与否，从立项开始就已经基本定位。建设工程项目的决策阶段包括编制项目建议书、编制可行性研究报告并最终立项，该阶段的工作十分重要。项目可行性研究是一个工程项目的纲领性文件，其主要内容包括在建设单位的组织下进行可行性研究、进行专题讨论和专家论证，通过对项目投资建设的必要性和可行性进行分析论证，最终进行科学的投资决策，并经过相关政府部门的批准取得立项批文，同时也为后面的工程初步设计提供依据。作为投资方的建设单位对项目决策阶段的工作如果不给予高度的重视，没有进行充分的调查研究，盲目决策进行投资建设，该项目投资失败的可能性相当高。 （二）工程项目实施阶段中建设单位
5、的作用工程项目实施阶段包括：设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、交付使用和保修阶段等。1. 在设计阶段首先，建设单位要确定一家有资质的设计单位，该设计单位应根据立项批文、可研报告、合理利用土地资源、建设单位的相关要求等资料进行规划方案设计。在此阶段，建设单位应与设计单位沟通协调，在符合国家规划、消防、人防等相关法律法规的基础上，确定建设项目的用途、建筑密度、容积率、采光率、绿地率、基础设施等主要控制性规划指标。进入初步设计和施工图设计后，建设单位应当进行充分的市场调研，在考虑市场需求的前提下，与设计单位确定房地产开发项目的各种户型及比例。据统计，设计阶段对工程造价的影响达到了80%以上，因此，
6、建设单位为了防止设计的不合理导致经济效果差，有必要利用自身能力或委托第三方机构对设计图纸进行优化，在不违反法律法规和强制性标准前提下，节约开发建造成本、提高社会经济效益。其次，开工前，建设单位需要根据设计内容确定监理单位、施工单位、材料设备供应单位等。在选定监理单位时，要考察监理资质、人员配备、技术能力等，并在全面调研的前提下，将监理权交给某个工程规模匹配的监理单位，实现“知人善任”的目的。项目工程的质量取决于参与各方的共同努力，其中施工单位的选择尤为重要，不仅是工程项目能否顺利完工，同时也是工程项目推向市场成功与否的关键要素。根据招标投标法的相关规定选定施工单位时，要始终坚持公平公正公开的原
7、则，充分考察施工单位的资质等级、项目经理的资质等级、类似工程的业绩、合作经历、资金实力、施工单位的口碑、特别是有无发生恶意拖欠民工工资事件等，选择理想的施工单位，为工程项目的顺利实施打下坚实的基础。2. 施工阶段2009年3月5日，温家宝总理在政府工作会议说到：所有工程建设都要坚持“百年大计，质量第一”。根据目前国家房地产开发的相关要求，房屋质量实行终身制。虽然绝大多数工程目前都强制性要求有监理单位进行监理，但作为五方责任主体之一的建设单位，应在质量监管方面发挥积极的作用，并承担相应的质量监管责任。一个开发项目工程监管涉及到的部门和环节比较多，其中，施工阶段是控制工程质量最重要的阶段，这就要求
8、建设单位必须给予高度的重视，组建一套有工程管理、技术管理、成本控制等相关专业的管理班子，协调各个参建单位，合理制定并严格执行工程进度，做好各项施工现场管理与协调，确保工程质量和进度、安全。正式开工前，建设单位需要负责规划许可证、施工许可证的办理，及政府监督所需要的各种备案和报审手续的办理；做好施工现场的“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整场地）等相关工作。正式开工后，建设单位还应对以下几个方面进行控制： （1）控制好原材料的质量建设单位应当严格审查施工单位采购的建筑材料，并委托有资质的检测单位进行检测，督促监理单位是否按要求对原材料试件进行封样、施工单位负责送检等；同时，对于项目工
9、程施工中需要用到的材料与配件在进场之前应当检验好样品，切忌不合格的产品进入施工现场。 （2）做好施工方案的审查 项目开工前，监理和建设单位应根据设计图纸和施工现场条件审查施工单位上报的施工方案。若遇到深基坑、地下暗挖工程、高大模板、高空作业、爆破等危险性较大的分部分项工程，一般应由建设单位委托有资质的设计单位进行专项设计，并组织专家论证。 （3）做好进度计划的审查 建设单位应根据项目开发总工期的要求，参照各单位工程的合同工期，合理安排好先后开工次序，在能够保证开发资金流的基础上，尽量做到各单位工程快而不乱地有序施工。同时根据开发的一级进度计划，要求施工单位编制二级进度计划并报建设单位及监理审核
10、。 （4）督促施工现场安全工作 与工程质量、进度相比较，任何情况下安全永远是第一位的，建设单位对施工现场的安全同样负有不可替代的作用。首先，负责将合同约定有关安全措施费用按时支付；其次，对施工现场存在安全隐患的、不按标准野蛮施工的施工单位，通过监理单位责令整改到位，情节严重的或拒不整改的立即下发停工通知单并通知建设行政主管部门予以严惩。 （5）协调各施工单位的交叉施工当项目在采取平行发包方式进行施工时，作为建设单位一方，需要配备较多人力物力进行协调沟通，如施工场地的分配、各个施工单位进场时间、开工的顺序、交叉施工带来的矛盾等，确保施工顺利。 （6）做好工程资料的收集工作 建设工程施工资料是项目
11、工程活动的客观反映和真实写照，具有可追溯性、完整性、真实性的特点。根据相关规定，工程竣工验收后，由建设单位负责收集、归类、整理工程资料并移交城建档案馆。建设单位应该配置专业技术能力强、具有高度责任感的工程档案管理人员进行该项工作。众所周知，隐蔽环节和关键部位是引发施工安全事故的重要原因。因而，建设单位还应当认真检查与验收这些部位。此外，建设单位还应当严格审核相关材料，一旦发现与合同要求不相符的情况，应要求施工单位立即进行调整和修改。为了达到严格控制工程质量的目的，建设单位还可以通过约束性支付工程款的办法，对那些不符合质量标准且不服从监理工程师合理指令的、不能及时处理不合格工程的，在不违反施工合
12、同约定的基础上，对其拒绝开具费用支付证书，督促其尽快改正，以更好的控制与监管工程质量。总之，建设单位监督与管理现场施工的时候，应当做到认真检查和严格管理，深入施工现场，随时掌握施工的进度，了解施工单位、现场工作人员是否做到了根据施工图纸开展工作，确保工程施工顺利进行。 3. 在竣工验收交付建设单位履行的职责工程交付使用前，必须经过一系列验收，而工程项目的验收以及质量评定阶段离不开建设单位。工程项目施工完毕后，建设单位应当首先会同设计单位及监理单位对工程质量进行客观全面的评价。评价时，建设单位应当履行好自己的职权，确保工程质量鉴定不偏不倚。检查过程中，如发现不合格的地方，建设单位应督促提醒施工单
13、位在一定的时间内进行修改，特别严重的情况下应当进行返工处理，处理结果应与设计要求及投标要求相符。建设单位应完整的收存好所有用到的竣工图纸以及有关的技术材料，对这些图纸和材料进行归档整理。所有验收准备工作完备后，建设单位应组织工程质量监督、规划、消防、人防、雨污水、绿化等部门对项目进行验收。验收合格后，建设单位还应与施工单位及时办理工程结算。需要特别注意的是，项目工程竣工后，建设单位还应当继续开展质量跟踪。 4.建设单位在工程保修期的职责 根据建筑法、建设工程质量管理条例等相关规定，建设单位应妥善处理房屋出现的质量缺陷及质量问题。收到业主投诉后，建设单位应立即组织相关人员在合理的时间内到达现场核
14、实情况，研究确认造成缺陷的原因及维修方案，给负有责任的施工单位及时下发保修通知书，并督促其按保修书规定的时间内进场维修。如出现重大安全隐患或影响实际使用功能的，应立即组织有资质的设计和施工等单位进场制定方案安排维修，并立即向建设行政主管部门报告。 近年来，随着业主维权意识加强、新闻报道传播范围增大，房地产工程质量投诉已成为社会关注的焦点之一，在解决业主投诉问题的同时，房地产公司应对自己开发的项目产品进行定位，认真总结质量缺陷的成因，全面了解直接业主对工程质量的意见。返修后，建设单位应继续进行跟踪监督和管理。结语：建设工程项目通常具有规模大、投资多、施工时间长、生产复杂、参与人员多等特点。在工程质量监督和管理过程中，建设单位扮演着至关重要、不可替代的核心角色。所以，作为建设单位应始终秉持保证施工质量、进度、安全和投资效益的原则，加强监督管理，协调好各方利益，将各个单位凝聚在一起，贯彻执行好相关的规定，抓好各项管理工作，确保工程项目顺利完成。参考文献：1 李能. 建设工程质量管理中政府角色的转变分析J. 住宅与房地产. 2 龚贤斌. 政府在建设工程质量管理中角色转变研究J. 江西建材. 3 张锋. 建设单位在建筑工程安全管理中的责任与义务J. 黑龙江科技信息. 7
